经济观察报 记者 郑言 2011年12月29日下午，一位从事融资租赁的行业人士问本报记者，为什么大连的长兴岛开发区建设进度比较慢呢？

    中国民生银行大连分行的一份内部总结可以告诉他部分答案。民生银行大连分行在文件中提到，以风险防控为原则，一年多来，对共26.5亿元的存量平台贷款进行了清理，共退出3户平台客户，累计收回贷款20亿元。

    这3户平台客户中就包括长兴岛开发建设投资有限公司，长兴岛是大连市和辽宁省重点支持的开发区。

    民生银行是这样解释退出平台贷款的原因的，长兴岛地区财政收入基数低，2009年财政一般预算收入不足10亿元，短期难以覆盖贷款本息。至2011年3月末，“该借款人贷款142.8亿元、已有4.4亿元贷款到期不能及时偿还，被划分为次级贷款。”

    长兴岛融资问题并非孤例。2011年，大连土地出让金收入529.1亿元，同比减少59.7%。在公开资料中，大连土地出让金在大中城市下滑幅度排名中名列第一。这是主要城市中下滑幅度最大的。

    据本报记者了解，2010年，大连全市出让国有建设用地3326公顷，成交总额达1174亿元。2010年大连市土地出让收入列上海、北京之后，在全国排名第三位。

    土地出让金收入在大连市经济结构中扮演着重要角色。大连土地储备中心曾指出，2010年，大连市大量基础设施项目相继开工建设，政府投资达160亿，相当于2009年的3倍，其中财政投入只有24亿，余下的130多个亿都是土地储备收益的资金。

    用大连市长李万才的话说，这130多亿的土地收益，为大连加快发展增强了信心和勇气。

    李万才曾屡次强调，近些年来，大连的经济社会得到了长足发展，城市功能和经济实力得到了显著增强，全域城市化得以全面展开，大量基础设施项目相继投入建设，主要得益于土地储备、土地经营和土地管理。

    现在，在大连，这样的循环链条有停滞的危险。

    大连市副市长张军没有掩饰问题。2011年12月23日，张军在经济工作会议说，“2012年的经济形势将很严峻，市财政也面临出口艰难、控制通货膨胀的巨大压力，那么作为大连市财政收入的半壁江山的建筑业，如何缓解下滑造成的影响显得尤为重要。”

    大连建筑业的下滑完全是因为房地产市场的成交缩水，这是一个简捷传导链。大连土地市场的颓势，在2011年上半年就已显现。大连市副市长张军说，从目前建筑市场来看，国内一些大型钢厂已有不少停产检修现象，国际铁矿石市场因中国市场需求减少也开始降价，这说明房地产业确实在下滑。

    大连市房地产业销售不畅局面，对税收产生较大影响。大连常务副市长肖盛峰说，2010年上半年，大连市房地产业税收增收额占全市税收增收额的67.5%，而2011年上半年下降到34.3%。

    土地难卖了，政府就着急了。早在2011年8月份，由大连市土地储备中心召开房地产开发企业座谈会。官方有副市长张军、市政府副秘书长王忠彦、市建委、国土局、规划局、财政局、土地储备中心等，到会的则有万达、万科、华润、大连正源等30多家房地产开发企业。

   在房地产收入快速下滑的同时，大连市政府并没有找到替代性收入。2011年，中国人民银行大连市中心支行周小丽撰文说，大连市外商投资中享受所得税减免的优惠较大，企业实现的利润没有在当期产生税收效益。

    对于各个开发区管委会而言，一些外商认为大连的政策存在不可持续性，“承诺的2元/平方米的厂房用地，过一年也许就变成6元/平方米。甚至有外商工厂用‘活动板房’来建设，厂房都是带轮子的，以便准备随时搬走。”熟悉大连税收情况的人士说。

    该人士对本报说，2011年以来，大连市为困难企业的税收减免政策已经暂停了，“你根本没法在税务局要到申请的表格，自己网上打印的，官员又不承认。”

    张军介绍，本届政府从组建到现在，房地产业直接税收占据市财政收入的比例从18%增加到近40%。同时，房地产业的间接收入即建筑业带来10%的收入。大连的建筑行业又担负着100万人的就业问题。“所以说，大连的建筑行业伤不起，一旦对经济造成严重影响，那么财政将面临巨大压力。”

    为保证2012年房地产业不对经济社会发展造成巨大影响，张军提出：“要加大旧城区的改造力度。”

    张军说，2012年大连市旧区改造面积将在120万平方米以上，消灭城中村和城边村。这一举措期待积极扩大消费需求，保持市场健康发展。

    此外，大连还将计划加大新城区建设力度。张军表示，2011年，大连市房地产市场下滑20%到30%，如果没有新城区的建设，这一数字还要增大。因此，加大新城区建设，推进全域城市化建设的同时，也会缓解房地产业的压力。

    不过，有开发商说，大连市房地产业发展迅速的另一个原因是独特的地理位置和宜人的气候，大连吸引了大量的东北地区居民。张军也说，“2011年的粗略数据显示，全年购房人中有36%来自外地。”

    开发商也在担心，随着一些大型工业项目的引进，大连环境正在变差。而在过往，这是大连最大的名片。