经济观察报 记者 陈文雅 2011年的最后一天，北京市顺义区汽车生产基地4-124地块以1.48亿元底价出让，给清冷的2011年土地市场扫了尾。

根据北京市土地整理储备中心土地成交一览表，2011年北京土地出让金总收入为1055亿元，比2010年减收1/3以上。住宅类地块的成交金额更是比2010年下滑一半以上，仅不到500亿，2010年单是住宅类地块的出让金就达到了千亿以上。

从地块成交的单价来看，开发商购地态度比2010年谨慎得多，例如，北京2011年住宅类地块的平均楼面地价仅5000多元/平方米，比2010年下调了三成，平均溢价率也下调了近两成。

中原地产研究中心数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，仅深圳、苏州、武汉的最高出让单价高于2010年的水平，其余城市分别较上年下降10%—71%。在北京、上海、广州、杭州4个传统高地价城市，2011年地块的最高单价比2010年下降34%—60%，均处于近五年中的低位。

这一年的土地市场，买地的和卖地的都已经习惯了“底价”，流拍也不能再激起一丝惋惜，只有年底出让的此前被视为“准地王”的朝阳区来广营地块仅以30亿元底价出让，并且是卖给了东山再起的孙宏斌和当年凭借央企地王一举“上位”的中化方兴，这才引发了一些谈资，不过即便如此，投资者们仍然不看好这桩买卖，当天融创的股价竟因此下挫了4.43%。

底价拿到准地王而被看空，无怪乎地产商拿地要慎之又慎了，而由此看出投资者对房地产业的看法更是弥漫着恐慌性的悲观情绪。孙宏斌表示：“很多投资者劝我尽量别买地，理由是明年上半年可能机会更好，再有是资本巿场不喜欢。”

有便宜的地，买不买？这是个问题。遍地的流拍和底价成交，对许多开发商来说不是诱惑，而是陷阱。例如恒大集团董事局主席许家印就曾在2011年11月公开表态，“从10月份、11月份的情况来看，市场比前一段时间形势更加严峻。在对待土地购买这一问题上，恒大方面将持更为谨慎的态度。未来几个月，恒大不会购买新的土地，但以前跟踪一两年的项目还会购买，这是正常的，不会像以前一下买十几块、二十几块地。”

另一些龙头企业出于公司可持续发展的考虑仍然拿了少量地块，但和前几年的土地储备速度、规模相比可谓九牛一毛，且基本集中在二线及以下的城市，如保利在石家庄，万达在南京，和记黄埔在佛山、大连，首开在葫芦岛，招商在青岛和武汉……

根据中房信数据，2011年1-10月十大品牌房企通过招拍挂共拿地241宗，同比下降33%，拿地总支出为1186亿元，同比下降38%。

土地出让现场群雄逐鹿的盛况难再，只有融创和SOHO中国选择在2011年底这样一个萧条的寒冬“抄底”北京和上海这两个2011年卖地收入过千亿的一线城市。

SOHO中国的一则公告称：“在银根紧缩的今天，我们收到大量的开发商转让项目的请求，这是公司收购的大好机会，今天的收购就是未来的发展。”买完上海外滩8-1项目50%股权后，SOHO中国仍有130多亿现金在手，潘石屹表态说：“SOHO中国的问题是钱太多，如果不花出去的话影响公司发展，所以我们还要继续寻找合适的收购机会。”

而买来广营地块的孙宏斌对买地后股价下跌表态称“很荒唐”，并且表示对这宗买卖很满意。该公司本来预计这块地的购入价当在40亿元左右，但最终以30亿底价入手，融创认为是捡了个大便宜，挣了10个亿。孙认为，明年的机会未必比现在更好。

顺驰时代，孙宏斌由于过于激进的扩张速度致使资金链出现问题，不得不低价卖掉顺驰。而今带着融创杀将回来的孙宏斌的抄底行动再度引起了争议。孙宏斌说，他最大的变化是学会了平衡，“要做事坚决，也要控制风险；要确保大方向对，也要关注细节”，他说，“学会平衡就是成熟”。这一次孙宏斌的抄底选择，是否会被证明是成熟的？抄底会抄到腰上吗？

按照2008年给房地产业带来的经验教训来看，如果这一次的调整期在一两年内结束，限购在2012年底到期，接下来的去库存化速度可能会坐上高速列车。如在今年住宅供地计划只完成五成多、开发商普遍放缓工期的北京，可以想见，一旦市场行情好转，可能又将出现供应短缺的局面。

而在这两个周期中，顺周期和逆周期操作的开发商，其境遇形成了鲜明对比。2007年开发商高价拿到的地王本该于2008年上市，不幸经历了次贷危机引发的地产业调整，开发商只得低价卖房甚至卖地；到了2009年，好不容易重振旗鼓又拿了很多高价地，不幸2010年开始又经历了新一轮的宏观调控，有的开发商还在苦苦支撑，有的已经开始寻求项目合作或转让，有的则一蹶不振。

绿城就是顺周期而动的一个例子，绿城集团董事长宋卫平曾表示，“绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做。”

 在2007年、2009年、2010年这几个地王频出的高地价周期中，绿城买了许多高价地，例如2007年绿城花费了160亿元买地，而当年公司房地产销售总金额为151亿元。到2008年，绿城不得不处置两块高价地——杭州钱江新城望江区17号地块和上海新江湾城D1地块，其中仅出售上海项目绿城就损失了1.48亿元。2009年，绿城在杭州拿到了当年杭州总价排名前十地块中的四块。尽管在2009年的房地产盛宴中享受了短暂的狂欢，但伤痛是长久的，如今绿城不得不忍痛转手几个不错的项目。

 绿城最终吸取了教训，然而已经失去了“抄底”的珍贵本钱。

而SOHO中国则相对较为理性，潘石屹对拿地的态度是，“SOHO中国的发展策略并非要极力增加土地储备，最重要的是提升土地储备价值。在中国，失败的（房地产）公司绝大多数是圈地圈得多的，深圳是这样，北京是这样，海南岛也是这样。”SOHO中国尽管拿了很多总价数十亿的地块，但几乎从未被冠上“地王”之名。也正因此，潘石屹均能看准时机，以相对便宜的价格购得转让地块，例如向首创购买的三里屯SOHO地块，向华远购得的光华路SOHO和SOHO北京公馆地块，向凯恒购得的朝阳门SOHO地块，向摩根收购的东海广场地块等，同时卖房的时候也不会错过市场的高潮。

相比较而言，盲目拿地王固然不智，但一些近几年在土地市场少有斩获的开发商也错过了最佳的发展机遇，和规模连年翻番的开发商相比，有“掉队”之势。如华远等开发商，对土地市场形势的判断趋于保守，尽管一直活得很安全，但如今已不再出现在一线开发商的队伍中。放弃拿地并不一定是最明智的选择，房地产商最大的挑战，当是在合适的时机低价购地，并能适时在市场复苏阶段将产品开发上市。