经济观察报 特约记者 周禾眠 记者 廖杰华 太古逆市重启地产业务分拆上市计划，并将于1月18日在港交所挂牌交易，股份代码为其成立年份：1972。和2010年第一次尝试IPO不同，此次为介绍上市，即新的太古地产公众股东皆为原来太古A（00019.HK)和太古B（00087.HK)的股东，分拆上市不涉一分钱集资。

虽未尽如太古管理层的原意，但将地产业务独立上市，是太古夙愿。分拆公告向投资者解释，分拆的好处为日后有需要时，将可于股本市场筹集资金。

在香港项目已成熟的情况下，太古地产未来的驱动力落眼于内地市场。尽管十年前已进入内地，但过于缓慢的开发节奏让太古失去了许多机会，如何在内地进一步发展是太古必须面对的问题。

太古相关人士对本报表示，由于现在处于敏感期，不便接受采访，相关询问参见公开材料。

分拆上市

在香港，老牌英资财团太古素来是“甲级商业地产”的代名词，它在港岛金钟站的太古广场综合体，有商场、三幢写字楼和三座五星级酒店，投入使用二十余年仍历久弥新，光是此项目估值便达300亿港币。

近年来随着港股V型反弹，金融地产各链条蓬勃，写字楼租金亦水涨船高，已超越伦敦和东京，为全球最昂贵地区，而在2007年时，香港仅排名第七。

高力国际全球写字楼动态报告显示，港岛中心的甲级写字楼月租金已由2010年中的每平方米9.7港元，升至13.8港元。即租用5000平方米办公室，每月需付7万港元，一年加上管理费，则需近100万港元。

2011年9月底，在业绩记者会上，太古股份总裁郭鹏对记者表示，太古签下租约期至少为3年，2012年并非重谈价钱的续约高峰期，相信“未来18个月内租金可维持稳健”。

有稳健的租金收入，是太古地产最大的卖点。而太古集团旗下的国泰航空（00293.HK）、货运和饮料部门，一直是“盈利炸弹”，如2008年时国泰不敌高油价压力，严重亏损，拖累太古全年盈利倒退78%。此次分拆，太古方面不断在公开场合强调“地产业务独立上市为集团一贯目标”，而市场更多解读为，没有航空、货运和饮料业务“负担”的太古地产，可以更容易地在资本市场融资。

但太古地产上市之路并不平坦。

太古首次宣布地产业务独立上市是在2009年，为了上市，太古特意做了一系列重组，至2010年5月公开招股时，招股书厚达734页码。

2010年5月，太古第一次尝试将地产业务独立上市时，拟集资208亿港元，其中七成，即145亿港元将用于偿还贷款。集资失败后，2011年7月，向新加坡主权基金丰树集团出售位于九龙的又一城商场，作价188亿港元，且悉数以现金支付。出售又一城为香港历史上金额最大的地产项目交易，而出手阔绰的买家丰树集团，则是淡马锡旗下的地产和资产管理旗舰。

交易完成后，太古派发特别息共45亿港元，即交易所获净额约为143亿港元，卖产效果和上市集资相差不远。一位里昂证券的地产分析师指出，金额和条件皆合太古管理层胃口，相信这亦是交易从6月底磋商，到7月底即“火速成交”的主要原因。

据2011年半年报，又一城的基本盈利（即售价减去原始成本）为86亿港元，而撇除各项营运费用和交易佣金，出售又一城的纯利约为6.4亿港元。

又一城在地铁和九广铁路交汇点，又毗邻香港城市大学，可谓地处东九龙中心。本报记者于一个非周末的下午到达又一城，圣诞新年的装饰仍未拆，商场里人流汹涌，一些热门服装店和食肆甚至需要排队付款。有分析师估计，又一城每年租金收入超过12亿港元，保守估计淡马锡每年可有6.4%的基本回报，显著高于近期香港商铺2%-3%的租金回报。

内地“病症”

尽管在香港分拆上市，但太古地产的未来在内地。

年报显示，太古地产的2011年资本开支预算为107亿港元，其中九成用于内地四个在建项目。太古地产于香港有150万平方米的商业物业，但现时已交付使用的内地物业，仅为15万平方米。论及潜力，香港已无土地储备，发展中的内地物业则达70万平方米。其“当家人”主席白纪图（Christopher D. Pratt）多次在公开场合解释太古的发展计划时，强调“谨慎是我们的DNA”。但2011年中接受媒体采访时，白纪图又坦言，错过了在内地便宜拿地的黄金时期，而太古开发的步伐又“相对缓慢”。

太古在内地耕耘十载，却只有两个项目入市。

2001年，太古地产受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式发展广州太古汇项目。但直到2011年9月24日，广州“太古汇”才正式开业。

与广州太古汇如出一辙，上海大中里项目亦是命运多舛：从2002年拿地，2006年开始拆迁，2010年底拆迁工作才基本结束。

北京三里屯Village项目，是太古地产另一个在内地入市的项目。原定该项目于2007年10月开业，但是由于南北两区定位差异和高租金预期，招租情况不佳，尤其是北区。最终直到2008年12月，三里屯Village南区才正式开业，而北区已经是陆续上市。

一位不愿意透露姓名的美资券商地产分析师认为，太古对内地营商环境不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，让项目开工遥遥无期，如上海静安区大中里项；其次，太古于内地执行力不足，工程进度屡遭拖延；最后，太古选取的内地合作方本身资金链紧张，需要太古扮演“救火队”的角色。

该人士最后一点，为针对其成都项目的合作方远洋地产。成都大慈寺的重建项目规划面积为25万平方米，预计于2014年分阶段落成。项目还处于挖地基的阶段，1月6日远洋地产便发布公告称，将此项目的股权由50%降至19%，以换取太古以股东贷款的方式向合营公司注资2.3亿美元。最初选择与远洋地产合作，白纪图解释为，太古因航运业务一直和远洋集团有密切联系，而旗下两家地产公司合作，表面上为“水到渠成的双赢”。

至于仍在拆迁的上海静安区大中里项目，根据太古年报，面积为35万平方米的综合体计划于2015年启用，但“实际启用时间需视乎附近地铁站的兴建情况”。

主领此次分拆的高盛，在1月9日发布的最新研报中亦毫不客气地给了太古“沽售”评级，并“点名批评”太古内地项目执行力弱，交付日期屡屡推迟，令投资者担心其未来发展能否重拾正轨。

在项目拖延缠身的烦恼下，最近一件“喜事”为历经十载的广州太古汇项目终于去年9月25日开幕。翌日，太古即向市场宣告分拆一事，又“大胆”预计北京颐堤港项目可于2011年底落成，以现时情况看，太古又一次“失约”看好其内地项目的投资者。

太古2011年12月21日宣布分拆地产业务独立上市前，股价为93.4元，此后一路走低，截至发稿，太古A徘徊在77元附近。换言之，太古地产在投资者心目中的价钱，应为每股16.4元。

在香港投资者心里，太古的企业管治为上市公司典范，但内地项目屡屡让人失望，未来能否借太古地产发力，延续香港的成功故事，仍需时间来证明。