经济观察报 记者 邬琼 刘真真 碧桂园总裁莫斌在2月28日的业绩发布会上表示，2012年，碧桂园的销售目标将与2011年持平。但花旗银行认为碧桂园的目标过于乐观。

同日花旗银行维持对碧桂园的沽售评级，并将其目标价下调4.6%至2.88港元。花旗银行认为，碧桂园今年以来的合同销售仅为24亿元人民币，因此碧桂园维持与2011年持平的430亿元的销售目标过于乐观。

面对2012年大多数房地产上市公司维持合同销售目标的举措，资本市场似乎并不认账，大多数国际投行对2012年的国内房地产市场表现较上市公司的高管们要悲观得多。
    

激进与保守

早在2月16日，瑞银已将碧桂园的评级由买入降为中性。瑞银称，碧桂园2011年销售31%的增长达标，但因高基数效应，2012年实现增长具有一定挑战。当时，碧桂园并未发布年报，但瑞银称，碧桂园2011年推盘达到16个，预计2012年推盘数量将会减少，因此难以达到2011年的增长幅度。

高盛对碧桂园的预测则相对明了，其预测碧桂园2012年全年销售降2%，至420亿元，并将碧桂园的评级由买入降至中性。

渣打对碧桂园的预测最为悲观，原因是碧桂园产品结构与保障房趋同。渣打方面称，2011年碧桂园策略良好，但2012年随着国内保障房的相继落成，碧桂园产品在定价及地理位置上将遭遇挑战。

瑞银的预测基本与2月28日莫斌在业绩发布会上的表态相吻合，莫斌当日表示，碧桂园全年新开盘数量将削减至11个。

但碧桂园并不如投行一般认为2012年430亿的销售目标过于激进。他们认为，今年以来的销售仅为24亿元的原因为1月份正值春节，为销售淡季，推盘规模不大，因此这一销售金额并不能够反映出全年销售水平，碧桂园新项目将在二季度之后陆续推向市场。

“我们始终认为中国房地产，包括中央政府出台这么多政策，最终的目的还是想保持房地产行业健康的发展水平。基于这一点，我们对于房地产行业还是充满信心。今年新推11个新盘，这是一个基本的标准要求，比去年的货量会有所减少，但是我们有自己进可攻退可守的开发策略。”莫斌表示，将在保证业绩的基础上，视市场及政策变化来调整定价、产品结构并进行货量控制，以完成指标。

“今年对市场的调研和产品的定位以及价格和销售的策略会更加审慎。”莫斌认为，在保证开盘后短期内去化率达到60%的情况下，碧桂园可以完成销售目标。“如果市场行情可观，那么我们可能会推出更多的新盘，也包括老盘的新推。”

此外，在规模控制上，2012年碧桂园仍维持以广东为主的策略，新推项目广东占比高达60%，莫斌认为，在非常时期，广东区域的项目占比高有利于集团对区域公司进行控制，但着眼于未来，碧桂园仍会将广东省内及省外的项目调整至平衡状态。
    

现金为王

与以往年初发债不同，2012年年初碧桂园选择的融资策略是配股。

2月28日，碧桂园首席财务官伍绮琴表示，会依据资本市场情况而定是否选择发债，“即使2011年的银行放贷比较严，但碧桂园新增的贷款仍有106亿，还贷也有60亿，即净增长的现金流也有差不多40亿，所以现金流在日常运作上是保持平衡的。”

但3月1日，碧桂园公告显示，选择配股融资21.4亿港元。此次着手配股股份源自于大股东杨惠妍，配股价为3.23港元。

杨惠妍目前在碧桂园的持股比例为59.83%，配股将以杨惠妍向第三方出售手中部分股权后，碧桂园再行发行等同出售数目的新股给杨惠妍。按配股价格，此次杨惠妍出售股份的规模将达到6.77亿股，完成新股发行之后，杨惠妍在碧桂园的持股比例将降至57.5%。

碧桂园此次配售股份的融资款项将用于资本开支及一般企业用途。
碧桂园公布截至2011年12月30日的负债率为63.3%，相较2010年同期48%的负债率增长15%。

伍绮琴称负债率提升的主要原因是碧桂园2011年买地支出增加。

“最大的负债来源是去年买了98亿的地。通常买地是先付款一半，而我们想尽快拿到地去开发，因此付款时间比约定时间早，所以到2011年末，整个集团欠的土地款是27亿。” 伍绮琴表示。

与2011年积极的拿地策略不同，2月28日，莫斌表示，2012年碧桂园的土地储备会更加谨慎。

“买地会有专项的资金安排，鉴于今年房地产市场政策情况我们会比较审慎。”莫斌表示，2012年碧桂园的基本策略将是现金为王。