首页

大量地王豪宅入市在即 策略分化或成试金石

陈哲2012-03-23 13:38

经济观察网 记者 陈哲 继中海长风地王即将入市消息后,拥上海一线江景的新鸿基滨江凯旋门项目确定于23日入市。

新鸿基人士透露,该项目推出房源的均价将在十五、六万元/平方,而顶层一些特殊单元的单价或超过二十万元。

“高端物业的市场阻力已经达到历史最高点,任何豪宅项目想要实现突破、取得热销,都将面临非常高的难度。”戴德梁行华东区综合住宅董事伍惠敏说。

2009年2月,面对国际金融风暴引发的市场颓势,新鸿基凭其综合实力,逆势唤起了市场信心,最终实现了曾被称为亚洲地区最贵豪宅之一的天玺项目的热销。

“今非昔比,限购令直接将许多大牌开发商引以为傲的强势资源彻底关停,包括品牌追随者等在内的一大批目标人群都已失去了入场资格。”伍惠敏预计,新鸿基此番开盘将采取谨慎,不会降价出售。

“目前新鸿基成熟的土地价值管理理念对于凯旋滨江园这类拥有稀缺性的一线江景资源的项目会极为珍惜,绝不会仓促强推。其次,目前定价已经低于市场预期,再此基础降价可能甚微。再次,租售并举的新鸿基目前资金压力不大。”展望滨江凯旋门未来的销售策略,伍惠敏如是分析。

不过,在顺周期之下,通过高杠杆、高速扩张和本土资源的模式,常胜过境外房企的内地地产巨头,在逆境中可能将面临比海外房企更大的挑战,降价入市或成唯一选择。

曾经的上海松江地王、央企招商地产的佘山珑原项目自2011年6月份拿到125套别墅的销许证后,由于单价定在4.8万到5.2万元之间,一直颗粒无收。

3月17日,该项目推出20余套低特价房,均价大降至3万元/平方米,相当于六折的优惠才令有所市场反响。

更知名的上海长风地王,中海紫御豪庭经过半年多的筹备,已经集结好诸多资源,为楼市回暖做开盘准备。集团的要求是今年拿下50亿的销售额。

知情人士透露,过去几年,长风项目一直是中海上海分公司乃至华东区域的重中之重。但过去两年中,上海分公司的业绩并不尽如人意。为确保成功,中海早先已将长风项目独立出来,成立项目公司,并安排了优势兵力:原地产集团营销中心总经理李东持从深圳移师上海亲自督阵。

中海地王项目人士表示,率先入市的可能是项目中的大平层,销售将采取随行就市的策略。但要完成50亿的集团计划,似乎难度不小。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,政策及股东方面的压力,可能是地王项目选择此时逆势进场的主因之一。“动工了的项目产生了财务成本,如果不进行销售回笼资金有可能导致企业资金面更为紧张,或者当前企业资金面并不紧张,但是由于企业自身财务报表的要求,如果不进行销售,可能会引起股东不满。”

根据2011年中海地产财报,该公司今年定下的“现金为王,以收定支”的资金管理策略。

此外,日前有消息称,华侨城在上海楼板价高达5万元的地王项目苏河湾项目也将在今年推向市场。值得注意的是,今年公司已达历史最高点的317亿元存货、节节攀升的资产负债率和对苏河湾项目的频频注资,似乎都会为这个高端楼盘的销售平添压力。

经济观察报 地产主编
曾任职于湖北日报、21世纪经济报道。重点关注地产、金融、商业趋势。