经济观察报 记者 周亚霖 万科国际化正在小步前行。
据知情人士称,一些敏感的美国投资者找到王石,希望和万科合作。
5月,万科拟将收购香港的一家以商业地产经营为主的公司。其董秘谭华杰对媒体表示,此次收购的主要目的是进行国际化尝试,国际化是万科需要思考的长期发展方向之一,未来或将借助此次股权收购进军海外市场。
早在2010年,王石就对周边人透露万科打算到海外发展的想法。接近王石的人士告诉记者:王石对金砖国家的房地产开发和发展中国家的房地产开发很有兴趣。
业内人士认为,万科已经做好了国际化的准备。
南联的意义
万科5月14日晚间发布的公告称,其全资子公司万科置业(香港)有限公司(以下简称“万科置业”)于2012年5月13日与永泰地产有限公司达成协议,在南联地产控股有限公司进行公司重组后,万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港元向永泰地产收购重组后的南联地产191935845股股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%。
申银万国认为:“万科收购的标的为经永泰地产(0369.HK)重组后的南联地产,由于重组前南联地产一直都为永泰地产控股(控股比例73.91%),同时其净资产占到永泰地产的64.6%,为永泰地产主要资产,重组成功概率大。重组后,南联地产的资产为位于香港新界葵涌区的丽晶中心部分物业,评估价港元11.29 亿元,意味着重组后每股净资产为4.35 港元,万科的收购价为5.62 港元/股,P/B 仅为1.3倍,作价合理。南联地产短期看是公司国际化和商业地产运营的尝试,中期看是公司重要融资平台。收购南联地产是万科做出国际化尝试的第一步,短期看万科将通过它熟悉海外房地产开发、商业管理的运作经验,以进一步深化海外房地产开发和内地的商业地产运营。”
王石的游学
了解万科的人士指出:万科一直就有国际化的梦想,股市上A+B的模式就说明其一直希望在国际资本市场建立通路。王石去美国游学,不仅仅是为了个人梦想,也是为万科在他退休前能走到哪一步的战略充电和思考。
据成全机构董事长全忠透露,他在美国曾经和王石有过一次长谈。谈话的内容涉及了王石为什么要去美国。王石认为韩国和日本在奥运之后,都有了国际级企业,但中国现在还少有国际企业和国际品牌。王石认为主要原因是中国的企业缺乏与国际接轨的价值观,他希望去美国重点学习这些东西,万科的目标就是成为国际品牌。
时间点
业内人士还认为,万科在此时试水海外化,和当下的调控多少有些关系。
据观点地产称,瑞信认为近日多只内房股相继开拓海外市场,反映业内认为内地楼市光辉不再,将继续看淡内地房地产行业。瑞信指出,在深圳挂牌的龙头企业万科也拟入主南联地产,变相借壳上市;早前碧桂园亦宣布进军马来西亚房地产市场;月初,同样在深圳上市的招商地产借壳东力集团,这些动作均显示了个别发展商认为,内房长远发展前景变得暗淡。
和国际资本一贯喜欢唱空中国楼市的态度不同,全忠则表现得乐观一些:房地产经过二十多年的超强度开发,在某种意义上讲,有一点产能过剩的意味。万科作为住宅开发的世界第一,如果提及海外发展,那万科是最有资格来做这件事情的。
去年,万通就选择在新北市淡水小坪顶山区开发楼盘,营销的重点客源基本是大陆的富裕客人,去年12月,碧桂园与马来西亚一房地产公司设立了合营公司,以开发马来西亚的地产项目,碧桂园在马来西亚的第二个项目也已签约确定。碧桂园的项目还出现在上海的房展会上,也是向国内揽客。如果万科选择和海外公司合作,其品牌号召力和中国市场可能就成为这些海外公司最看重的东西。
融资平台
万科的全球化中必然有最重要的一环就是资本的全球化,这和当下黯淡的市况也有紧密关系。
申银万国指出:万科收购南联,不排除万科通过做大做强这一海外子公司,使其成为重要的融资平台,以应对国内较高的融资成本。
正略钧策合伙人郝炬认为,万科的发展速度和其融资支持力度的关联度很高。2009年以来,国内股市融资空间小了很多,而香港这个融资平台就显得更加重要。如果谈及万科的全球化,郝炬认为:万科是以高周转的住宅开发为主的公司,如果去房地产市场特别发达的国家譬如美国做开发就意义不大,而通过收购上市公司,进入香港和东南亚市场,可能是一种路径。不过,他认为,收购南联,融资平台的意义更大。熟悉万科的人士称,万科进入美国开发,更多是品牌意义,但进入发展中国家,就有很多优势,譬如综合的技术门槛等。
值得注意的是,万科在国内融资的成本已经越来越高。
根据万科的年报,其2010年1月26日、2月8日两笔10亿元的信托借款的利率均为5.85%,而到当年9月28日一笔10亿元的信托借款时,利率已经大幅飙升至10.2%。2011年5月20日一笔10亿元的信托借款利率进一步上升至11.6%。
与此同时,Wind统计数据显示,截至2011年末,沪深两市32家房地产企业负债总额4818.4亿元人民币,其中万科一家负债总额达2283.76亿元,占上述32家房企负债总额的47%,其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。
(本报记者廖杰华对本文亦有重要贡献)