经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 第一次，卓越集团体会到了速度和周转的魅力。

最新数据显示，2012年一季度，卓越集团以18.6亿的销售额位列全国销售前50强中的第37位，这是卓越有史以来，销售最高、最快的一个季度。

这一速度在4、5月份仍得到了保持，本报获得的数据显示，今年1到5月份，卓越的销售额已大幅超过去年全年。

不仅是销售速度，卓越的管控模式、经营理念也在发生变化。这其中最引人注目的是有着深圳商务写字楼标杆之称的卓越世纪中心一号楼，其改变了自2010年11月以来的只租不售模式，开始部分对外发售。

为了配合这种变革，从去年年底开始，包括万科、中海等一线地产公司的大批高管空降卓越。依据变革的目标，卓越将不再是一家单纯以利润为导向的企业，而是以周转、快速回款以及销售额为导向。

按照规划，卓越2014年销售收入将达到200亿元，3年内综合实力达到行业前30位。

提速

今年3月，当位于深圳CBD中心区第一高楼——66层、高280米的卓越世纪中心一号楼开卖时，许多人感到惊讶。

此前，这栋大楼自2010年11月启动全球招租以来，一直坚持只租不售。

但这一次，超过7万元/平方米的售价，不仅刷新了深圳商业写字楼成交的最高单价纪录，也打破了深圳目前写字楼主流的经营模式。

卓越?世纪中心位于福田CBD南区东南，西邻深圳会展中心，由卓越集团主导开发，总建筑面积达43万平方米，是目前福田CBD集写字楼、商业、酒店等于一体的综合体项目，共有4座塔楼。

对于卖楼的原因，外界的猜测颇多。

而卓越给出的说法是，一号楼只是部分销售，不会全部出售，“以租为主，出售少量物业吸引实力较强的客户，为进行‘散售商业物业+持有经营’的超甲级写字楼经营模式的探索创新。”

不仅商业项目卓越?世纪中心，卓越在全国的其他项目的销售也在提速。

卓越提供的资料显示，一季度，卓越各地分公司销售向好，其中长沙卓越?蔚蓝海岸、东莞卓越?蔚蓝城邦和惠州卓越?东部蔚蓝海岸分别荣获城市或片区销售龙虎榜冠军。

在一线城市的上海，卓越的销售也表现优异。

3月25日，卓越地产在上海开发的首个同名城市综合体项目“卓越?世纪中心”正式开盘。开盘当天所推出的400套精装LOFT公寓，均价在14500元/平方米左右，当日下午已有300多套房源被认购，去化率逾七成。

由于销售出色，部分地方分公司得到了集团的额外奖励。

在一份由卓越集团人力资源部签发的一季度下属公司专项奖结果通报中，长沙公司因为销售出色获得50万元的额外奖励。

这项名为“市场突破奖”的获奖理由是：长沙公司一季度销售目标完成率为296%，签约金额为3.43亿，完成率集团排名第一；在实际的推广预算中，两个核心项目的推广费分别比预算节约23.9%、15.8%。

“为什么一季度每个分公司都在冲，是因为卓越的绩效管理和薪酬激励体系都做了调整，不再以单纯的利润为导向，而是以周转、快速回款以及销售额为导向，原来卖多卖少和员工的收入没有很直接的关系，现在完全不同了。”卓越集团一位高管说。

变革

速度的提升源于变革。

对于变革，卓越集团第一次对外公开表态是今年4月，卓越在中指院百强发布会上公开表示：在这两年的调控过程当中，卓越集团较早意识到了市场形势的严峻性，全集团倡导加快周转、加快运营效率，重新搭建组织机构。

实际上，在卓越集团内部，这一变革早在去年10月就已经开始。

卓越内部把2012年定位于迈向职业化、专业化、规范化发展的重要一年。

其中一个重要的方面是加大高管团队的力量。资料显示，在卓越目前的高管团队中，来自国内一线房企万科、中海、恒大的职业经理人占到了50%，他们当中的大多数人这两年陆续空降到位。

其中，最引人注目的一个是来自万科的王卫锋。来卓越前，王卫锋是万科集团的工程管理部总经理，3月，王卫锋正式出任卓越集团高级副总裁一职，主管集团运营管理、工程与成本系统。

资料显示，王卫锋，1997年加入万科，曾先后任西安万科董事总经理、集团工程管理中心总经理，在万科15年期间，曾主导建立了万科集团战略采购系统、工业化、精装房管理系统等，并为万科集团开拓了西安市场。

对于大量高管的引进的原因，上述卓越高管在接受本报记者采访时表示，是因为管控模式发生了变化。

这种变化突出的表现在于，采取战略操作型的管控思路，强化总部专业化职能，分公司重执行；集团总部搭建运营中枢，完善运营体系，成立运营管理部，加强集团对于核心环节的运营管控能力。

另外，授权体系的调整被摆在了突出的位置。

“卓越之前走的是万科90年代初走的老路，每个分公司都有着鲜明的当地分公司老总的管理风格，集团管控的程度也不太一样。”

如今，卓越在集团层面成立了投资决策委员会，委员会的成员包括董事长、总裁、执行总裁、副总裁、投资部总经理等高管团队。

“以前不需要这么多人来拍板，后遗症很多，比如不该拿的地拿了，拿了之后却变成包袱，现在由一套班子做决策，相应的风险就会降低。”

现在，从项目拿地、项目定位到开工后的产品结构都需要审批。“总部和分公司有明确的授权体系和流程，总部建立了专业化管理标准，保证公司在决策上可以降低风险、提升效率。”该卓越高管说。

调整

去年第四季度到今年第一季度，卓越建立起了新的管控模式，比如集团管控模式、授权体系、绩效体系、薪酬体系，现在来看，这些调整已符合市场竞争状态。

在卓越内部，这种变革和提速都相当明显。

“万科强调投资的快速周转、回报，我们原来关注的是静态利润，但现在房地产市场瞬息万变，融资成本非常高，如果再以静态利润作为核心指标，一个项目几年做下来可能没有利润。”该卓越高管表示。

管控模式的调整，也意味着经营理念的变化，卓越?世纪中心是其中的代表。

卓越集团早在2006年就是深圳CBD最大的商业地产开发商；2009年，卓越地产旗下两个深圳写字楼项目合计售出42.47亿，成为华南最大的商业物业供应商。

在住宅和商业地产双引擎的发展模式中，商业地产依然是卓越集团发展的核心。

“只租不售的策略也在改变，出售世纪中心的部分物业是为了加快周转，哪些物业继续持有，哪些要卖，我们正在做租售比的研究，有些优质物业我们会持有一部分，另外一部分会出售。”

对于一个健康发展的地产运营商来讲，租售比也许才是其确定租或售模式的关键。

数据显示，近五年卓越在商业地产的销售收入已经达到了总销售收入的40%~50%。在一线城市中已开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米，其商业项目持有经营面积的比例大约在15%，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%。

2011年年底，卓越时代广场二期正式签约加拿大四季酒店集团，该项目是四季酒店在深圳的首个项目。目前该酒店项目处于全面装修阶段，计划于2013年上半年推出。除了该项目，目前卓越在青岛、上海等城市均已启动酒店业务，酒店作为商务引擎一翼初具雏形。

卓越目前持有商业经营面积约30万平方米，持有和开发集中经营商业项目3个，拥有长期合作商家资源约2000家，培养商业经营团队人数近100人。

而按照卓越的规划，在2015年前，这些数据均将翻番，持有经营商业物业100万平方米。在2015年前持有集中型经营商业不低于5个。在2015年持有合作及经营商家资源不低于5000个。