经济观察报 记者 杜远 发债，是重庆城投集团和重庆地产集团今年的重要任务。作为承担重庆4000万平方米公租房建设任务的主力，两家企业正加紧筹备“粮草”。按计划，上述4000万平方米公租房将在今年内建成或开建。

2010年6月，中共重庆市委以全委会决议的形式提出，在本届市委任期内，用两年半时间，在解决全市群众最关心的10大民生问题上取得重大突破，其中包括，建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。2011年，这一目标又提高到4000万平方米。

重庆庞大的公租房建设计划提出后，一方面，它被部分观察者视为重庆解决当下民生问题的一个“样本”，另一方面，建设所需的海量资金如何筹集也一直没有答案。

密集发债

4月底，重庆地产集团获国家发展改革委批准，发行50亿元规模企业债券，该债券募集的资金将全部用于该集团负责的公租房和廉租项目。这是全国目前规模最大的一支用于公租房建设的债券。

当地发改委一位人士表示，之所以靠发行企业债来筹措公租房的建设资金，并非公租房建设缺钱或借不到钱，而是因为发行债券的成本比银行贷款要低。

对于这只债券，评级机构中诚信国际给出了AA+的评级。该机构认为，重庆地产集团作为重庆市经政府授权常设的专职土地储备整治机构，拥有较大规模的土地储备，这是公司未来业绩的有力支撑。

不过评级机构同时也认为，该公司计划未来5年在土地收储、公租房等领域投资近1200亿元，其中土地收储项目投资750亿元，资本性支出规模较大。

重庆地产集团的负债情况也印证了上述观点。公开数据显示，2008年以后，重庆地产集团的债务总额节节攀升，2008年，重庆地产集团负债约197亿，而在重庆大规模开建公租房的2010年，该公司负债增至366亿，其资产负债率也由2008年的约54%上升至约63%。

这只债券募集到的资金将用于重庆九龙坡区、北部新区的三个公租房和廉租房项目，这三个项目投资总额将超过100亿，而该公司在公租房上的计划总投资则超过300亿。

重庆城投集团是该市另外一家建设公租房的“大户”。按重庆市政府的部署，这家企业从2010年开始，三年将投建1000万平方米的公租房，总投资将达约350亿元。

2011年，国家紧缩银根，监管层对地方融资平台的贷款也有所收紧，全国多地城投公司融资压力加大。当年，重庆城投集团投建公租房达到370万平方米。

城投集团也面临资金压力，正在采取各种办法进行融资。该集团党委书记华渝生曾透露，城投集团通过从全国社保基金获得专项信托贷款45亿元、当地住房公积金管理部门提供了20亿元专项贷款、银行也给予了数十亿元的贷款授信。

一家大型国有银行重庆分行的人士向记者透露，对于重庆的公租房项目，该行总行2011年总的来说是持“观望态度”的，因为该行认为公租房的盈利模式和可持续性还存在一些问题。

这位人士透露，2012年以来，该行对重庆公租房项目贷款的审批有所放松，贷款授信达到10亿元左右，利率为基准利率。但即使如此，该行都会对每笔贷款涉及的项目进行实地考察，同时，考虑到实施重庆公租房建设的都是当地一些地方投融资平台，该行以及监管部门对贷款资金使用都会有严格的监督和跟踪。

发债，目前仍是包括城投集团在内的企业为公租房建设筹措资金的重要手段。今年该公司计划为公租房建设发行28亿的企业债，目前重庆还有西永微电园、渝富集团等15只约200亿元的企业债券在等待国家发改委审批，其中将有约160亿用于公租房及相关建设。

公租房大盘

在重庆市长黄奇帆看来，重庆4000万平方米公租房所需资金的大盘是没有问题的。

他算过这样一笔账，重庆造4000万平方米公租房，约需投入资金1100多亿元。重庆的公租房建设按财政投入和融资贷款3：7的比例，财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式；除财政投入外的800亿元融资贷款，将通过社会融资渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等方式筹集。

事实上，从重庆抛出庞大的公租房计划以来，重庆也寻遍了所有为公租房筹资的渠道。

2011年7月，全国社保基金理事会以信托产品形式，为重庆市公租房建设提供45亿元贷款，该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

银行也给予重庆公租房一定的支持。2011年，中国农行作为银团贷款牵头行，对重庆西永公租房项目投入银团贷款33.5亿元。

更多的资金来自国开行。今年5月，国开行“力挺”重庆的项目中，就包括与重庆渝富资产、重庆城投公租房建设有限公司的有关合作协议。

尽管寻遍了各种融资渠道，但重庆公租房建设融资的大盘离预期似乎仍有距离。

根据人民银行重庆营管部发布的数据，截至2012年3月末，重庆市金融机构向保障性住房建设发放贷款余额为333.27亿元，其中除公租房贷款外，还包括城市和工矿国有棚户区改造，以及经济适用房。

加上目前已经公布的，重庆地产集团、城投集团等公租房建设企业今年已发和未发的债券约200亿元，重庆公租房建设在融资上所需的资金离800亿元的大盘似乎仍有一定距离。

租户的算盘

5月28日，重庆北碚蔡家公租房小区的租户们在大雨中焦急地等待着公交车。这个公租房小区离重庆主城内环线最近的出口约十余公里。

一位在重庆主城江北区上班的徐姓居民告诉记者，目前该小区附近有两趟公交车，只能到离主城核心区较远的北碚区，如果要到江北，需要转两到三次公交车，一天来回的车费需要14元，等车和乘车的时间经常要两个多小时，而一家人每个月在公交车上的花费就有600多元，这对家庭月收入3000多元的他们是笔很大的负担。

公租房的公共交通等配套问题，不仅对租户的生活是个影响，在公租房建设资金偿本付息的链条中，也是一个问题。

按重庆建设公租房时的构想，800亿的融资额一年贷款利息约48亿元，若4000万平方米公租房及商业配套设施全部租赁出去，基本能够覆盖利息。

然而，由于受目前公租房周边配套设施不完善影响，重庆已经开始配租的公租房小区在接受申请时出现了“冷热不均”的状况。离重庆主城核心区较近的鸳鸯、大竹林公租房小区，申请者竞争激烈，而该市南岸，北碚的公租房小区，目前房源则十分充足。

在重庆公租房的“大账”中，入住五年后向租户出售房源则是偿还贷款本金的另一个重要支点。

买不买公租房，对租户而言，也是一个问题。该市北部新区大竹林公租房小区租户陈望先告诉记者，自己和女儿在该小区租赁了一套50多平米的小户型，目前两人月收入共计约4000元，家在重庆区县的他们也很想在城市里拥有一套自己的房子。不过，该地区周边商品房房价目前约7500元每平米，如果按照重庆官方此前所提及的，公租房按周边房价60%的价格出售给租户，5年后他们能不能买得起公租房，陈望先表示，“不好说。”