经济观察报 记者 陈文雅 “40城市联网是一片浮云。什么叫联网？是物理联网、系统联网还是数据联网？”

7月2日，一位对住房信息系统建设有多年研究的知情人士对记者表示：“从常理来讲，老百姓当然觉得联网之后就可以准确查询到自己在这40个城市里有几套房产了，而且要是某套房子联网系统里都不能查到的话那就不能买卖了。”上述人士说，“联网就是数据联网，否则有何意义？你修了公路，不就是为了通车吗？”

但现在被广泛传播的“逾40城市已经联网”消息中所说的“联网”，还远未达到这样的条件。6月30日是住建部部长姜伟新此前一再强调的40城市住房信息系统联网的大限。直到7月到来，作为限购取消前提的40个城市联网工作的进展，住建部尚未发布任何官方消息。而住建部副部长齐骥曾于去年10月27日召开的十一届全国人大常委会第二十三次会议专题询问会上提到的包括全部直辖市、省会城市、计划单列市的40个城市名单，变成了“从已经完成联网的40多个城市中选取上报”，名单不详。

“连北京这样的重点城市，目前也还没有实现和住建部系统真正意义上的数据联网。”一位来自北京相关部门的人士说。

至于联网系统开始试运行的时间，也推迟到了“最快七八月份”。

“中国电信、中国联通已经投资2个多亿，在成都与北京建了南北两个数据中心。所以的确有超过40个城市基本实现了物理联网和系统联网。问题在于，在这些宣布已经‘联网’的城市中，有没有实现完整、准确、实时的数据上传？据了解，不少城市并未对下辖所有的郊区、县市、经济开发区进行完整的数据镜像联网，这种以主城区数据为主的联网只是象征意义，实用价值有限。各地新建楼盘大多数不在主城区，有的甚至在远郊，不将其一网打尽，如何体现公平、公正、公开？”这位人士说。

他表示，“没有完整数据流的物理联网、系统联网只会是空架子，不可能实现住建部所设定的终极目标：为楼市调控——例如精确化‘限购’、房地产税的征收——提供基础信息，以取消行政色彩浓厚的限购式调控。”

艰难的数据库

中国的房产登记业务，存在大量的历史欠账。从房改到商品房预销售，从各省自发产权证到全国统一制证，再到物权法后的最新换发权证，从发证部门多个到统一归口到房产交易中心，从央产、军产、国有产等类别，从手工登记到计算机制证再到载入登记簿……在多年的变迁中，制度变化、发证部门变化、登记要求变化、登记方式变化，造成了发证机关不统一、证件版式不统一、产权属性类别繁多等各种问题。

房产行业快速发展的过程中，落后的管理手段跟不上，又出现了突击发证、发错、发重等问题。“比如面积问题，当初房改时面积故意做小，现在又要求恢复。产权档案不完整，其中涉及很多行政批条等不规范材料，你能够让人随便查阅吗？”上述人士说。

在如火如荼的城市建设运动中，有些房子早就找不到了，也不一定都能把这些变化记录在案。他还估计，可能约有10％-15％的房屋未登记产权，相当于黑户，“因为房产登记是依申请而登记的，在不转让、不贷款的前提下，手头有没有房产证对业主生活造成的影响不是迫切需要去解决的，不办还不用交税”。有些城市房屋实际已拆迁了，但房产登记信息与档案还没注销，这更具风险，虚假交易，一房二证就有机可乘。

此外，由于各地建设系统近两年的体制变化，房产管理模式地区差异相当大，“一会儿从国土分出来，一会儿并到建委，有的有房管局，有的只有一个处室，信息化建设难度极大。某市请了一家大公司来做集成，花了2000万，采购了十几个软件，装了两年没装成，房管局又从土地局分设出来了，一切又得从头来起。”他说。

至于一些城市原有的房产信息数据库，一旦要实际应用，就无法通过系统自动获取，“如领导想要城市住房空置率、房屋登记率、当年实际完成建筑面积、违章建筑分布、人均住房面积等数据，系统无法算出来，最后只能以‘科学预测’加‘人工智能’完成。”

在此之前，住建部采集各地相关统计数据都是采取部里设置标准数据库模板，各地抽取数据上报的报表方式。“现在想联网一锅端，突然发现下面数据是五花八门，所以才在今年出台了三个标准:《房地产市场信息技术规范》、《房地产登记技术规程》、《房地产市场基础信息数据标准》。”上述人士说。

粮草问题

种种原因造成了住房信息系统数据整理工作的复杂和繁琐程度，要将30年来的资料搞清楚，且错一条都不行。

在全国多个城市开展住房信息系统建设业务的浙江奥维智能系统集成有限公司总经理李建明认为，要实现真正意义上的数据联网，至少要花5年以上，投入大量的人力物力财力精力才行。

“理论上，只要有1%的数据问题，就不能联网。否则一查出来，没问题的成为有问题的，房主还不找你算账？所以得一条条过，反复核查。”李建明说。

现在浙江奥维进行的纸质档案电子化及数据整理建库工作，一条数据要三个人同时处理，二录一校，一天平均一人处理也就30卷（1卷=1套房产的所有录入信息），“这部分成本5元一卷是至少的，加上扫描，一页是0.2元，一套房产的档案光商品房合同就有20页，还有测绘报告、评估报告、身份证等，1卷一般是30页，就是6元。这样两个加上就是11元，加上实物档案清理、封皮等，至少需要20元/卷。如根据规范要求，再考虑要建立楼盘表与房地产地理信息系统，GIS建库（不包括数据获取）的成本为5000元/平方公里，建楼盘表（包括分层分户图绘制，分户测绘信息录入）500元/幢，估算每户成本约25元；楼盘表要与产权登记数据对接与关联，费用在10元一户左右；还有其他信息录入成本，如查封、抵押等他项权利信息关联。基本上没80元一套房产下不来。否则不如不做，搞一堆垃圾数据更麻烦。”这还不包括硬件、网络、软件开发的费用。

上述数据由于各地劳动力成本不同略有出入，不过纸质档案电子化部分的成本基本在10-20元/卷范围内，平均15元/卷左右。在一些发达地区，成本会更贵，例如奥维三年前在深圳做的项目这部分成本是25元/卷。

假设一个县级市需要录入整理的纸质档案是30万卷左右，地级市70万卷，省会城市300万卷（如武汉280万卷），这样一来，如果要花1年时间，把一个县级市的所有房产档案信息进行整理建库，需要近30人；一个地级市需要六七十人；一个省会城市需要近300人。

这仅仅是一个保守的估计。而全国有3000多个县区，265个地级市，全国联网需要动用多少人力可见一斑。

除了人力，还有资金问题也令他们感到头痛。“招投标之后，房管局把首付款一付，之后的钱基本都由我们垫资在做。数据整理建库项目至少要垫30%的钱。”

李建明表示，一个县区级城市做住房信息系统要花500万元，这只是保守估计。至于地级市、省会城市和直辖市的投入则更高，“以宁波为例，数据整理资金已达4000多万，六区五县总预算过亿。”

在一些非发达地区县市，让房产局投几百万做这样一个项目很不容易，比如东北某市做项目时，局长为此削去了自己的公车开支及办公室装修，为节省成本，保证质量，自己组织员工加班加点做。但有的地方就招投标，一些非专业公司低价进入，结果做出来的数据质量无法达到要求。

“现在房产信息化建设基本上是房产部门自筹资金解决，如果国家能通过税收返还资助建设，事情就好办了。一套房子动辄上百万元，光交易契税及规费好几万。现在全国房价平均一平方4000元，用个0.02平方的钱搞信息化，也算是九牛一毛了吧？”李建明说，2007年启动、为期三年的第二次全国土地调查工作，截至2009年11月底，国土部部长徐绍史透露的资金总投入将近150亿，其中地方上投入了130亿；而房屋建国以来只做过一次初始登记，其他的都是抽样调查，“近十年是各地城市建设、房地产开发的高潮期，是不是有必要进行一次全国性的房屋普查登记？”