经济观察报 记者 胡芳洁 提起集体土地上修建的供外来人员居住的房屋，很多人首先想到的也许是北京的太玉园、唐家岭等典型例子。前者是北京最大的小产权房社区，后者则是当地村民在自家宅基地上扩建出大量房屋以出租给在北京工作的年轻人，因容纳了数万“蚁族”而闻名（现已被拆迁）。

但现在，情况正在发生改变。普乐门白领公寓，正在提供一种新的商业模式的可能性。这一模式，已经开始吸引地产基金等资金的关注。

普乐门出世

乘坐北京地铁一号线在四惠东站下车，步行10多分钟，可以看到一片灰色的仿古建筑，目前已经开业的第一家普乐门公寓坐落于此。

该地区属于北京市朝阳区高碑店乡。“这里的土地属于乡镇企业集体建设用地。”普乐门公寓投资管理（北京）有限公司董事长谢志刚对本报表示。公司正是与土地的产权方签订租赁合同，租赁土地和地上建筑物的使用权，然后再进行后期的统一改造装修和租赁运营。

本报记者从现场看到，普乐门公寓将这些房屋进行了精装修，都装修成成套商品房的格局，有两种户型，一种是一居室，一种是两居室。每套房屋都配备了空调、电视机、电冰箱、煤气灶等家用电器，和床、衣柜、沙发、茶几等家具，可以做到拎包即可入住。

普乐门公寓今年6月初开始推向市场，共有380套房屋，其中一居室占总房源约九成，共有330套；两居室有50套。

“普乐门公寓借鉴了国外成熟的模式。”谢志刚表示。

2011年10月，谢志刚与几个同伴在美国REITs协会的协助下，一起去美国，考察美国的租赁公寓市场。租赁公寓（apartment），在美国非常普遍。谢志刚表示，在美国，这类物业一般是在土地出让时，就定位为做出租公寓，投资、开发、管理等环节都是分开的，由不同的专业公司负责，此外，租赁公寓REITs等金融工具也较成熟。

当时谢志刚主要去了华盛顿、纽约、洛杉矶等几个城市进行了考察。

“但是国内的情况与美国不同，租赁公寓REITs等金融工具，国内目前还没有；专业的运营管理机构，也没有出现。”谢志刚表示。

考察完以后，谢志刚的想法已经比较清晰，普乐门公寓首先定位在做租赁公寓，并将目标客户群锁定为有稳定工作、单身或者已婚但还没有小孩的年轻人。

谢志刚表示，其在选址方面的要求有以下几点：一，交通好，要在地铁沿线；二，体量在1万—2万平方米；三，项目有可改造的余地；四，项目离商务区比较近，交通时间在半小时至40分钟以内。

位于四惠东的第一家普乐门公寓，显然比较符合谢志刚的要求。地理位置是最为显著的特点，其距离四惠东地铁站虽然有一定的距离，但步行就能够实现连接，而国贸、大望路等商务中心，距此也近在咫尺。普乐门公寓的一居室，面积在55平方米左右，平均租金3800元/月。

普乐门公寓与传统租赁市场存在非常明显的差别。传统租赁市场，房源是分散到一家一户的，房屋装修档次、家具家电配置、社区环境、物业服务水平都是参差不齐，租赁关系是以租房者和房东之间的租赁契约来约束，而房东都是零散的个体，房东个人的资金状况、家庭情况的变化，都会直接影响租房者居住环境的稳定性；此外，传统租赁市场，虽然有专业的中介机构提供服务，但这一服务在租房契约达成之后，基本上已经没有太大的效力。

普乐门公寓的方式，租房者面对的“房东”，就是普乐门公寓投资管理有限公司，公司本身扮演的是专业服务者的角色；此外，租房者只要自己愿意继续租下去，并不用担心因外力而导致无法续租的情况发生。这种方式正规避了目前租赁市场存在的问题。

谢志刚表示，普乐门公寓的运营团队，是公司自己成立的，包括前期的看房、签订租赁合同，入住后期的物业服务，都由普乐门公司负责。

入住普乐门公寓者，签订租房合同的周期应该3个月以上，合同期内租金不会发生变化，视市场变化情况而定，即使上浮，上调幅度也会低于市场水平。

普乐门公寓，未来将不断发展新的连锁店，据谢志刚表示，今年之内，在北京还会新开两家，明年则可能导入到其他的城市。

集体土地运营

谢志刚表示，未来新的项目，会采取以下几种方式，一是如四惠东的普乐门公寓一样，由公司整体租下来以后，进行改造；二是合作、加盟；三是收购、定制，在项目开发前期，就与开发商在土地等方面进行合作。

厂房、办公楼、学校等闲置资产，都是可以发展成普乐门公寓的物业。但是，这样的物业在北京虽然有，但是各方面条件满足普乐门公寓发展要求的，要找到并不容易。

虽然在谢志刚的规划中，发展普乐门公寓的方式有多种，但是从目前已经出现的第一家普乐门公寓来看，其正是利用集体土地上的物业进行改造而来。

如果这一模式最终能够获得市场的认可、实现盈利，将是集体土地运营模式的一种有利尝试。

“这种租用关系，土地及地上物所有权没有发生转移，农民并没有失去土地，相反，农民集体财产得以盘活，产业得以提升，集体组织可以得到长期、可持续、稳定的租金收入。”谢志刚表示。

北京才良律师事务所主任王才亮认为，普乐门公寓的方式，不违反国家禁止性规定，因为其并不涉及到集体土地上房屋的买卖问题。

“这可以看做是搞活农村建设用地的一个重要尝试。”王才亮表示，国内的城中村改造，一般都是走整体拆迁、政府卖地、开发商买地搞建设的路，农民在其中的自主性很小；高碑店乡的旧村改造方式并不是延续的这条路，集体组织的自主性较强，包括其古典家具一条街、文化创意产业园等产业，都是比较有特点的。

谢志刚表示，第一家普乐门公寓使用的是自有资金，但是未来规模化、标准化、连锁化发展，肯定会引入基金、风投等资金进入，最终走向资本市场。目前已经有一些风险投资对此模式感兴趣。

全经联执行主席兼秘书长杨乐渝表示，普乐门公寓模式，主要是针对细分的白领市场，提供个性化、专业化的服务，实际上还是一种类金融的产品，未来会引入投资基金。

“可以说普乐门公寓现在还处于试验的阶段，但是这种方式确实切入了细分市场。”杨乐渝说，但现在还不能说已经试验成功了，还需要1-2年的时间观察，还要看能不能复制。

杨乐渝表示，普乐门公寓模式目前面临的最直接的挑战，即第一个项目能不能做好，把第一个项目做好是前提，从第一个项目，企业可以总结出选址的方向、谈判成本控制、现金流的收入水准、盈利的价格敏感度等数据的搜集，在第一个项目总结出成本水平、市场战略和服务标准，是目前最重要的事。