经济观察报 记者 廖杰华 8月31日上午，在位于深圳南山区的办公室里，凯德置地总裁廖茸桐掐指算着接下来一个月内将发生在凯德置地身上的大事。

除了即将开工的全球第八座来福士广场，未来一个月中，等着廖茸桐出席的活动还有，成都、宁波两座来福士广场的开业仪式，上海凯德中国培训学院的开学，以及重庆朝天门地王的正式开工。

对凯德而言，经济的短暂打盹并没有影响到其在中国的扩张步伐，眼下这个即将开工的70亿超级综合体便是证明。

这是廖茸桐在内地的第12年，这是凯德置地在中国的第18个年头。

18年来，凯德置地投资与开发的项目超百个，总投资近700亿人民币。

廖茸桐是第三代新加坡华人，身为一家在中国不断壮大的最大外资房地产公司的掌门人，廖茸桐被认为既具有国际视野，又对中国市场了然于胸。

在凯德置地身后，是庞然大物般的，有着全球最大商业地产开发商之称的新加坡嘉德置地集团。而随着凯德置地在中国内地的开疆扩土，嘉德总资产的41%已在中国国内，超过新加坡，而且这一比例还会增加。嘉德置地的想法是，在未来几年，希望把中国业务做大到占集团总业务量45%左右。

为此，廖茸桐和他的凯德置地需要更加努力。

在中国，凯德有自己的宏图大志，目标是建成另一个嘉德置地。

关于房地产基金：分类投资 凯德操盘

经济观察报：在中国市场的这些年，凯德置地在金融市场的优势让人称道，你怎么看？到目前为止，这些基金规模多大？如何管理？

廖茸桐：需要说明的是，基金是凯德的经营模式，而不是融资渠道。

在中国，凯德旗下管理的基金有10只。这10只基金的规模大概是45亿美金。其中有3只是住宅基金，有3只是shopping mall基金，还有一只综合体，一只服务式公寓，另外还有写字楼基金。

在凯德旗下，不同产品有不同的分类，住宅基金只投住宅，综合体基金只投综合体。

但这些基金有一个共同的要求——必须是凯德操盘，凯德不一定要控股，但一定要操盘。

凯德是按照国际上市公司的成熟模式运作，非常透明。这些基金认可凯德的团队和品牌，也信赖凯德的管理。

经济观察报：为何会对基金进行分类，标准是什么？

廖茸桐：不同投资者有不同的要求，不同的风险偏好。进行分类，是因为所有的产品我们都熟悉，可以先分类然后让不同投资者进行不同的投资。

有些投资者喜欢短平快，比如一些家族企业希望做住宅，短时间收回成本。

有些投资者，包括一些养老基金，一些主权基金，比如新加坡政府旗下的淡马锡，这些基金的目的是想在国内拥有一些优质资产，有稳定的收入，而非短期套利。

经济观察报：这些基金有没有国内资本参与？

廖茸桐：国内有一些资本希望参与，但受到限制，他们只能买股票，不能直接投资。

经济观察报：这10只基金的收益率大概是多少？

廖茸桐：既然是投资，就要讲究回报。一般而言，他们对这些基金的整体收益率要求在20%左右。

不同基金收益率要求不一样，比如住宅基金就要求高回报，但也意味着相对较高的风险，而shopping mall基金的回报要求则低一些，但可长期持有。

经济观察报：从目前来看，收益率都能达到最初设定的目标吗？

廖茸桐：有些能，有些达不到，这是很自然的，因为在国内做生意都是这样，但总体来说还是能满足要求。

经济观察报：那凯德的收益在哪里？

廖茸桐：凯德本身也是投资者，你有20%，我也有20%，但这个饼能做大，这是第一。第二是收基金管理费，这是国际通行的，投资者都认可。

关于商业地产：有些城市已过剩

经济观察报：中国的房地产过去十年是住宅为王，但现在都在提商业，以你的经验来看，中国商业地产的机会在哪里？挑战在哪里？

廖茸桐：应该说有很多机会，按照国际标准，国内走向消费型社会是一种趋势，从街边店铺，到百货公司，再到购物中心，很多国家都是一路走来。

到现在为止，中国的购物中心不多，好的购物中心更少，这是机会。

以凯德为例，目前在国内有57家商场，应该说有能力再翻一倍，达到100多家，这也是中期目标。服务式公寓也一样，从原来满足美欧客户，现在慢慢转移到亚洲、国内的商务客。同样的情况也发生在写字楼身上，原来很多国企都想自己盖一栋大楼，但现在很多都想搬到甲A写字楼，这是一种趋势。

当然，住宅由于城市化还会不断增加，但纯住宅项目会越来越少，地块也会越来越小，带一些综合体、带一些配套设施的要求越来越多，这也是未来的一个趋势，不能全部走单一住宅的路线。

经济观察报：凯德以后会怎么搭配各种业态？

廖茸桐：凯德已经开始向综合体转型，能做的事情也很多，比如现有的57家商场是不是能搭配一些服务式公寓、写字楼或者住宅。

1994年进入中国时，凯德希望各业务板块自己发展，因为当时要专注，如果让一个人来管那么多，可能管不来，但如果让一个很懂住宅的人开发，他会走得很快，走得很远。

而现在，更多的是考虑怎么样整合起来，从业态，从城市，从团队，从品牌，从融资渠道全方位的整合，典型的例子是发展像来福士广场一样的大型城市综合体。

经济观察报：许多政府受政绩驱动，大规模上马综合体，有一个担忧是中国的商业地产会过剩，你是什么看法？

廖茸桐：现在主要是地方政府希望做商业地产，但真正做得好、有品牌、能够长期持有的很少。

另外，因为没有金融体系的支撑，很多综合体被散卖，我比较担心这些综合体散卖以后，今后的物管、业态以及环境、交通的破坏。如果大家都把综合体好好管理起来，会是好事，中国需要这种，不能再有产权分割。

如果大家都是专业人士，都把它看成今后的趋势，也不怕，因为市场会决定开发商是不是要做，市场会维持平衡。

经济观察报：从总的供求关系来讲，哪些城市会过剩？

廖茸桐：要分两种情况来看这个问题。

有些城市是相对有一点点过剩的，比如成都，毕竟市场不大，不像北京、上海等一线城市，外来的企业或者大型企业带来的商务客比较多，沈阳也有这个问题。

另外，做综合体要考虑商务因素，一些城市不是过剩，是还没具备，比如河南、山东的一些城市。

就凯德而言，综合体来说我们会比较谨慎，但是商场可以去，只要当地消费能够消化，我们可以走很远。

关于凯德未来：继续加大中国业务比重

经济观察报：目前凯德置地是个怎样的业务结构？住宅与商业开发比例如何？

廖茸桐：在商业和住宅的投资比例方面，从凯德在中国发展的角度来讲，计划商业和住宅的投资总体是五五开。现在的规划中并没说未来更偏向于哪一方面，其实我们的业务很多包涵了住宅、商业和综合体，只是大众把更多的关注都集中在商业上，事实上住宅与商业的投资是持平的。 

经济观察报：凯德置地一般是通过什么渠道来获取土地？今年的策略是什么？

廖茸桐：我们拿地的渠道既有通过政府的招拍挂，也有企业并购方式，但主要是看市场机会，目前正在看的项目也不少，有出售现有的资产、土地、包括公司股权的等等，但目前还不能确定有没有适合公司的土地或项目。

我们还是希望有类似两年前收购东方海外的这种收购机会。从凯德置地现在拥有的项目来讲，通过招拍挂拿的地只是占了比较小的一部分，其他很多都是在市场上收购来的项目，用这样的合作方式去扩张比直接招拍挂拿地的成功率高。

现在正是市场调整之际，也增加了我们收购项目的机会，集团一直是坚持稳健的投资策略，在市场好或不好的时候，我们都在看地，关键是要看适合时机下的好项目。

经济观察报：你在中国做了12年，也经历了中国上一个地产的黄金十年，怎么评价？怎么样看国内地产的下半场？

廖茸桐：前十年很多开发商都不太专业，真正专业的是2008年一些开发商上市以后，以前很多包工头，靠关系拿一块地就能赚大钱，他们不懂房地产，请外包工程队建起来就卖了。后十年应该会越来越专业，不能只靠拿地，不能只靠建设，要服务、招商、管理和资产组合，因此会有一个洗牌的过程。

经济观察报：你说洗牌，它会怎么洗，会走向一种什么格局？

廖茸桐：怎么走，国内有国内的情况，很难说会不会合并。个人预测，从总体来看，大的开发商会越做越大，越做越强，小的开发商就是维持或者被淘汰。当然，也有从单一走向多元化，也有多元化的想放弃的。

所以接下来会有一些比较专业的，比较大的企业脱颖而出，这对未来十年是非常好的事情。综合体而言，这种不考虑需求的招商体制可能会越来越少，市场会决定招多少商铺，招多少写字楼，招多少综合体，市场会起到一个很好的调节作用。

经济观察报：国内商业地产的发展环境有哪些需要改进，比如说信托基金REITs，这会不会是国内商业发展的最根本的趋势？

廖茸桐：我们希望他能这么发展，如果你想拥有一块商业地产，买个REITs，就等于你拥有一部分，不需要专门去买它的一个商铺。如果中意写字楼，就可以买这个写字楼的基金，看好住宅，你就可以买这个住宅的信托基金。我们非常期待国内金融市场能够开放，为我们最终本土化，最终长期发展创条件，让国内的投资者拥有一份凯德，这是我们本土化的最终目标。