经济观察网 实习记者 孙翔峰 十二五规划期间，成都、杭州、苏州等20个重点城市将新增综合体体量1.6亿平方米左右，有一些县级市甚至将有十几个综合体，很多人认为未来可预期的时间内，商业地产的春天即将到来，成为地产业新的增长点。在中国房地产业协会、商业旅游地产委员会，中国房地产业协会、金融专业委员会联合举办的高端商业综合体论坛上，三磊集团美国总裁王宇从设计团队的角度阐述了中国商业综合体存在的问题与挑战。

王宇认为，中国商业综合体设计流程与美国存在很大区别。美国的商业地产设计中，开发团队在设计前准备非常充分，很多事情都理清楚了。设计开始时，过程是一个很清楚的直线，在很早的时间会绕一些弯子，接下来一步一步走，每一个节点都清楚，都是在往前走。

中国商业综合体设计流程呈现螺旋式，开发团队准备工作和设计是相伴进行的，重大决策也会不断地去调整。原来做的事情、决定不对，不断去调整，整个设计阶段成为螺旋状，有时候是往前走，有的时候是原地不动，有的时候可能还会往后走。不是说设计团队想这样做，而是中国商业地产存在一些缺陷，螺旋反复无法避免。

这些螺旋产生的原因，也就是中国商业综合体发展的挑战。

首先是周边环境带来的挑战。市场变化太快，开发周期太短，很多事情容不得想，只能一边做，一边想。有一些事情几个月前做，现在就不对了，因为周边其他事情发生了，原来说的人数也不对了，原来说周边没有电影院，现在有三个电影院在盖，很多事情发生了以后，在设计上就要要想办法把事情解决。

其次是资金问题带来的挑战。团队在设计上经常遭遇国家资金政策调整，设计上经常出现各种各样的反复。开发商对持有还是销售摇摆不定，因为中国目前无法做很好的市场研究，两年前的信息现在不能用，现在找到最新的信息，把事情做完了，发现信息也不准。美国做商业地产开发，自始至终产权都比较集中明确，设计团队不会在设计过程中考虑产品卖给什么人，什么人转租给什么样的商家，所以设计程序很精确。

王宇认为，招商团队无法高效处理市场反馈也会给设计团队来挑战。商业地产开发有惯性，一个人做成功了，一百个人就上来了。开发过程之中怎么去招商，不同的开发团队会有不同的方式来做，不同的方式也会带来不同的结果。比如说市场反馈是大铺子不好卖，小铺子好卖，可能招商团队很快做出决定，把铺子做小一点，有的时候是不对的，做小了以后发展受限制。设计团队与开发团队协作困难，难以把正确的决定换置到过程中。

最后的挑战来自政府方面，关于土地来源和报批方式。实际上开发商买来土地带来很多附加条件，政府要求做很多事情，这和土地来源的合同都是有关的。另外政府在宏观和微观上也做一些干预，很多项目做着做着没有了，整个设计就要重新来。一些和政府说好的事情，要重新改建的东西，因为拆迁问题或者开发商算来算去情况不一样就会改变。