经济观察报 明笛 陈哲/文 进入四季度，中央财政政策和货币政策较前期愈显收紧，房地产企业回款压力增加。北上广深等一线城市为首的众多房地产市场相继表现出房价上涨、成交放量态势，部分一线大型房企也陆续提前完成年内销售任务，回款较为顺畅、资金压力有所缓解，相继考虑择机拿地补充土地库存。

与此同时，各地政府为缩小土地出让任务的缺口，也顺势加紧推出土地供应，其中不乏城市中心的稀缺资源，积极迎合需求。一时间，国内土地市场不断报出高价地王，整体市场显现出了久违的交投活跃氛围。而这一现象也影响到了部分持币观望的购房者心理，之前对房价继续走弱的预期转变，转而积极入市置业，又进一步促进了楼市成交量价的稳步回升。房地产行业仿佛再次步入成本支撑下的“良性循环”，成功“化解”调控政策影响的结果似乎已经隐现。

然而，在12月4日召开的为中央经济会议定调的中央政治局工作会议上，“加强房地产市场调控和住房保障工作”，出现在议程将要结束的部分。至此，房地产调控问题首次出现在这一国内最高级别会议的文件中。也是继十八大会议之后，高层对这一政策继续坚持执行的再次表态。会后，社会媒体及行业人士普遍认为，这是高层对近期楼市种种回暖现象及市场纷纭猜测的直接回应，表明接下来的房地产政策仍将延续执行。

安邦房地产研究人员认为，目前我国出口在经历8、9月份的小幅增长后再次陷入回落，PPI、PMI及发电量等实体重要经济指标虽小幅反弹，但整体尚未摆脱疲态的大环境下，继续出台房地产调控新政用以遏制其“恢复实力”的概率不大。总体依然将会以从严为主，但继续加码的可能性很小。甚至，各地方政府能否继续从严地执行往期调控政策都未为可知——今年1－11月，全国财政收入超过10万亿，土地出让收入占比依然在20%以上，在找不到新的经济增长点提振经济的前提下，房地产依然是目前保持国民经济活力的救命稻草。近期，贵阳等地方城市的户籍政策变化松动也被认为是房地产调控政策松动的一种迹象。整体来看，一线城市政策松动的可能性较小，今年基本没有出现过宽松情况，反而有过多次加强现有调控政策执行力度的案例。就在媒体报道北京补交社保便可货购房资格不久，12月17日晚，北京市住建委即明确表示在购房资格中对补缴社保将不予认可。一线城市房地产调控从严将为其他地区起到表率作用。但从全国来看，局部政策调整将很有可能继续在明年为房地产市场吹起回暖之风。

另外，从大的市场趋势看，上半年两次降准、两次降息后的2－3个月内，房地产市场开始扭转颓势逐步回暖，进入下半年后主要行业指标相继止跌企稳，这也充分说明前期调控的确使得地产商们资金链紧张，高负债率、频繁募资及企业的谨慎拿地态度都是直观说明。而目前看这些数据尚未得到实际改善：最新的三季报显示，净负债率超100%房地产企业多达27家，净负债率超85%的房地产公司达42家；全国房地产投资开发增速持续近9个月下滑后首先小幅增长；房屋新开工面积、土地购置面积同比分别下降7.2%和14.8%，商品房待售面积同比增长32%，其中住宅待售面积同比更是增长37.7%。可见，房地产企业最为迫切的任务将依然是回笼现金和去库存。而地王频现现象则更多的只是实力雄厚房企的个别现象，更多的中小型房企及非房地产开发为主业的房企则更倾向于重新调整业务重心，逐步远离房地产市场。

从目前来看，明年房地产市场尚不存在房价明显上涨成交大幅放量的条件。并且，高层对减少经济对房地产等传统投资性行业的依赖程度决心明确。房地产企业自身运作也趋于理性，加之政策面将侧重发展城镇化建设，减少东西部地区差异，推进农村人口进城，及保障性住房建设等政策的持续。综合因素考虑，我国房地产市场将很难再现前10年的爆发性增长，转而进入新的平稳增长时期。

同时，房产税的推广扩容以及土地法改革推进，也是影响未来房地产市场走势的两个重要因素，抑制投资投机性购房和改变土地供应政策，将从源头和终端对房地产企业形成持续影响。预计2013年国内房地产市场大方向依旧是稳定运行为主，北上广深及热点旅游地市等一、二线城市，对流动人口的吸引力将持续对当地的房地产市场带来积极正面的影响，未来房价及成交量将继续呈现小幅回升现象。而三、四线城市表现也将随着城镇化进程的差异而持续分化。个别投资过热的地区在未来很长一段时间的房地产市场都将消化库存为主。总体来看，明年的房地产市场政策环境对开发商而言，将比今年好过不少。

（作者为安邦咨询房地产研究员）