经济观察报 记者 胡芳洁 近期打算开盘的北京开发商，正明显感受到政府利用预售许可证、销售许可证调控价格的压力。4月份获得预售许可证的住宅项目总共只有13个，只有望京金茂府一个项目批准售价超过5万元/平方米，其余项目售价都在4万元/平方米以内。同时，市场供应量也进入低点。根据中国指数研究院的数据，5月2日，北京市可售住宅套数为61475套，成为去年8月以来的最低值。

管制

位于大兴区西红门附近的鸿坤·林语墅项目，是鸿坤地产在该区域内开发的高端别墅项目。鸿坤·林语墅总经理侯守超表示，该项目可实现室内恒温恒湿恒氧，还将是北京首个实现PM2.5室内监测的项目，对PM2.5的净化率可达99%。

鸿坤·林语墅计划在今年6月开盘入市，这一区域主要是普通住宅项目，售价普遍在2万多元/平方米，该项目是一个纯别墅的高端项目，并且在精装修、健康住宅技术等方面的成本投入不菲，预计售价应该明显高于区域内在售项目价格，会成为区域标杆项目，而此类项目，正是政府限制批预售许可证的主要对象。项目要面市，面临如何申请到预售许可证的难关。

北京另一个高端项目也正在申请预售许可证，该公司一名负责人对本报表示，目前要申请到预售许可证，住建委的要求是“价格要在可控范围内”。

“具体标准，就是申请价格不能高于周边项目价格、不能高于项目前期的批准价格。”这位负责人说。

这一标准，使得有涨价计划的项目、区域标杆项目处境最为尴尬，他们成为最难以申请到预售许可证的典型项目。

除此之外，对现房的管制也同时纳入到价格管制范围内。

“以前现房是没有管制的，现在也开始管制了。如果在申请价格上出现同样的情况，将拿不到销售许可证。”亚豪机构市场总监郭毅说。

据本报了解，此前有一些项目，因办理期房转现房的手续而停止出售。当时的市场预期是，转成现房以后，开发商会明显提升售价。而现在，这一条路也行不通。

除了在预售许可证、销售许可证方面的管制之外，还有对已批准上市项目暂停网签的方式。

一位代理行业内人士对本报表示，早在3月底，细则出台之前，北京就暂停了一部分热销、涨价明显的项目的网签，其中包括位于通州的合生滨江帝景项目。

目前在北京购买新房，是网签出合同，不能网签就做不了合同，房屋就无法进行销售。

而中原地产市场总监张大伟表示，不能网签这个说法不准确，目前政府的目标很明确就是限制涨价，如果现在的网签价格不高于原来的签约价格，是可以网签的。现在暂停网签，只是说明开发商还不愿意降价。

“现在网签、预售证，只是暂停，会有一两个月博弈的时间，5月份会是一个博弈的过程，到6、7月份，会有新的供应出来。”张大伟说。

问题与走向

而随着政府行政管控的加强，开发商的开发行为正在面临挑战。

“如果在公司计划时间内，预售价格批不下来，接下来只能砍精装修，砍绿色住宅来降成本。”上述正在申请预售许可证的项目负责人表示。

这种做法，将直接导致项目的低端化，同时，限价可能直接促使开发商在建造房屋时压缩成本，这种做法给房地产项目质量带来的风险在加大，也是一个重要方面。

北京并不是特例。

实际上早在3月底，广州就开始在网签方面进行限制。当时一位广州的开发商告诉本报记者：“今年过完年之后突然发现一个现象，地方政府为了限制统计房价，采取越来越多调控手段，广州的限售令，虽然没发文，但是已经执行了，包括控制某个区域的房价上涨，包括不给备案等等。”

这位开发商还说：“这种做法面临很多问题。首先，企业拿地的时候是没有说法的。第二，政府在一个区域内为了控制价格，允许开发商突破这个价格网签的名额是有限的，例如，有5家开发商，有1000套房子的话，政府一个月只发200套网签名额，那这200套分给谁呢？后续的影响会很大。为了争取名额，会不会滋生更多腐败现象呢？”

不过，对房价进行行政管控，已经成为事实，并且有继续强化的趋势。

“北京细则最严厉的一点在于，要把自住型、改善型商品房，即一部分的商品房，纳入限价房序列管理。”北京房地产产业协会副会长兼秘书长陈志说，随着政府实施的价格管制，“可以说今年房价趋稳，是一个大概率事件，所谓大概率事件，就是一个必然事件。”

根据北京国五条细则，其中明确规定“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。从这一点来看，北京对预售批准价格等的管制，不会像上一轮调控中一样，只是一个偶然行为，而是有可能变成一个长期机制。

早在4月10日，北京市住建委主任杨斌在参加北京城市服务管理广播“市民对话一把手”栏目时，杨斌这样说道：“限价房序列管理，是一个针对商品房的新概念，主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列，而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”

从4月24日起，广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，开发企业销售住宅，必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。广州成为继北京之后第二个表示要对房价进行指导的城市。

在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，今年一线和二线热点城市，新建住房销售全面限价只是时间问题。

北京表示要将部分中等收入人群纳入限价房序列管理这种“类保障房”范畴内，而这部分人群正是近年来调控中购房市场的主力人群。接下来会如何执行，还有待具体政策的落地。如果接下来对“限价房序列管理”进行从严执行，那么可以说北京细则的最严厉之处还没有到来。