视频:燕郊睡城模式或将加剧北京压力
导语:燕郊可能是继天通苑、回龙观后新的睡城。一旦形成睡城模式将会加剧北京资源紧张趋势。


主持人:各位好,欢迎收看本期橙色视点。三年前,环首都经济圈的概念被提及的时候,人们对河北将承接北京产业转移寄予了厚望,然而如今的现实是河北环首都经济圈产业转移未完成,这里的房价却已被“炒”上去。究竟是什么原因导致这样的局面呢?

 (画面)与北京一河之隔的河北燕郊,在北京最严调控的“溢出”效应下,房 价正在进入快速上涨通道。据了解,现在这里不管新房还是二手房的报价都在每平米8000元以上。新盘首尔甜城的报价在每平米8100-8600元之间,一 些已经打出品牌的地产项目报价甚至达到了每平米1.3万元。同样紧邻北京的河北大厂县,其靠近北京一侧的一处房地产项目,在一年时间内价格涨了近80%。 而燕郊和大厂只是河北环首都经济圈房价上涨情况的一个缩影,周边的固安、涿州,房价同样上涨迅速。

刘金松:河北环首都房价上涨和北京房价联系非常紧密,它的消费群体主要就是北京的购房者包括外地在北京打工的这样一个群体。它最近的上涨可能和北京更严格的限购、调控还有北 京房价的上涨,比如在北京打工的外地人在北京没有资格买房、买不起房子,这样一个群体他可能会转移到河北周边地方去。这是一个方面的原因,另外一个方面的 原因是投资性需求,北京限购之后很多在北京想投资房子的那么他现在没有资格在这个地方买房,他这种投资性需求可能也会释放到河北的周边地区。

问:还有一种说法是上涨的原因是否和当初提出的环首都经济圈概念相关?

李劲松:这种概念肯定是对房价有一定的促进作用,这个概念它每次比如燕郊的房子价格上涨都和这种概念炒作有关, 最开始的时候从2007年炒作通地铁到2010年的时候炒作环首都经济圈,那么这个概念可能是一个导火索,它会引爆这个房价,这种概念可能就是说是地产商 借用炒作的一个噱头。

问: 刚才你说的这里的需求有一个是投资方面的需求,现在这里的二手房的情况如何?

刘金松:二手房这里有一个统计数据就是它的投资需求的比例,比如燕郊的投资需求是在40%到50%之间,比如现 在象比较热的固安投资性需求应该在50%以上,等于说这个比例是非常高的。其实从我们实地走访中也发现一个现象,我们现在去看他们的二手房市场的时候,他 们现在出售的二手房都是在2010年,甚至更早在2009年交的房子,那么这批房子还处在一个消化的过程,比如我们这次去看到的房子没有装修没有居住,这 几年都处于空置的。2009年的投资需求到现在2013年这部分的存量还在一个消化的过程,可见市场投资比例有多高。

主持人:早几年选择在燕郊买房的“北漂”一族,刚开始会觉得燕郊有点像大城市边上的世外桃源。但现在随着这里的人口增多,交通的拥堵,也开始心生埋怨。而对于燕郊的原住民,这里被不断催涨的高房价也让他们“望楼兴叹”。

(画面)随着涌入燕郊人口的增多,这个地方越来越像一个嘈杂的大集市,其杂乱无章的交通状况比北京的拥堵还让人 窝火。而每天早上通往北京的公交站前排起的上百米长队,更是让人望而生畏。这个聚集了近40万人口的小镇,正在成为北京的一个新“睡城”。虽然燕郊属于工 业开发区,但其现在除了房地产几乎没什么其他产业。

刘金松:睡城现在北京已经有几个,天通苑,回龙观这种睡城,燕郊可能就是一种新的睡城模式。它距离北京还是比较 远一点,现在这个地方已经达到四十万的人口,它成为睡城之后每天早上会有几十万的人口从燕郊要运送到城区里面上班,到下午又会把这几十万的人口运到回燕 郊。这中间会对交通带来很大压力,包括城市的其他资源,也会带来一些资源上的浪费,如果可能说当地有产业的话,这些人实现在当地就业,它对整个疏散北京一 些城市功能啊起到化解减缓的作用。但目前来看如果形成这种睡城的话它不但不能减缓这种资源紧张的局面反而会加剧这种趋势。

主持人:北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,一个区域的房地产可以适度超前发展,但如果超前过多的话,会影响这个区域对人才的吸引,对产业布局和产业升级都没有好处。

(画面)张大伟举例说,原来燕郊房价在4000多元/平米的时候,通州的房价是1.2 万元-1.5万元/平 米,这个价格,燕郊当地人还是可以承受的,对吸引相对廉价的劳动力也是有利的。“但现在燕郊1万多元/平米,通州也就不到2万元/平米,这个价差在缩小, 如果你的房价和北京相差不大,人才为什么来你这边呢?”张大伟说。另一个值得警惕的现象是,房价快速上涨的同时,一些地方的基础设施配套建设却没有上去。

刘金松:燕郊可能是发展比较早的一个地方,其实燕郊最早的名称是燕郊工业园区。但是现在这个地方你可以去看下没 有工业,几乎都干上了房地产。它出现这种情况可能有两方面的原因,首先是从产业转移的角度,可能这些地方它也想发展一些产业,但是在目前北京转移出去的一 些产业它可能并不适合这些地方来发展,比如像北京现在迁出去的比较大的钢铁制造业,像首钢,这些产业肯定不会放在北京周边,但这些地方想发展的一些新兴制 造业啊,科技产业啊,目前这个阶段可能北京还没有出现这种外移的状况。所以出现这种它渴望承接的产业和北京转移出去的产业不是很吻合。那么对这些地方呢它 又想借助北京发展,地产它可能是一个比较直接的切入口,而且有一个很现实的需求,对地方来说,尤其是前几年房地产市场比较火爆的时候,可能他们发展房地产 比承接产业转移周期更短见效会更快,所以出现这么一个情况,产业没承接过来,房地产已经达到一种饱和的状态。

主持人:房地产之外,如何借力北京发展,一直是环首都区域谋求突破的着力点。固安、涿州等环首都区域也正在通过 吸引产业落户来避免燕郊的“睡城”之困。然而三年过去了,这个曾引起环首都区域房价躁动的规划依然停留在概念层面。甚至在河北省内部,“环首都”概念已很 少再提。河北现在的重点是发展沿海经济带。

(画面)2010年,为全面对接北京,河北曾推出“环首都经济圈”发展规划,将北京周边的十余个区县,打造成承 接北京产业转移和功能分散的平台。规划启动之初,河北曾计划将这个规划作为全省发展的第一战略,在环首都经济圈中建一个全封闭的城市带,并给予比深圳更优 惠的政策。规划还对区域内发展方向进行了不同分工,有高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区。不过,三年过去了,这个曾 引起环首都区域房价躁动的规划依然停留在概念层面。

刘金松:环首都经济圈现在的合作是京津冀合作中面临的一个共性的问题,这种跨区域合作可能是各区域的诉求不是很 一致,比如河北希望能够借助产业转移发展地方的经济,但是北京可能更希望环北京周边形成一种生态的屏障。大家的这种诉求可能并不一致,另外在这种沟通上比 如河北这边的县市和北京对接存在着跨区域的障碍,而且这种障碍可能比其他地区更明显,这种从行政级别从城市的影响力啊它各种不对等。所以环首都经济圈来说 一直是河北比较热衷这个概念,但是北京对这种事情积极性并不是很高。河北提出环首都经济圈是想借助北京的影响力发展周边十几个的区县,形成一个经济带,但 是对北京目前来说主城区之外远郊县,比如大兴、房山也处于发展启动阶段,也有很大的空间。

问:相比上海周边省份较发达,北京一家独大,周边省份经济落后的原因?

刘金松:这个和城市的特性和经济结构有关,上海市民营经济和制造业很发达,它可能分散出去一个企业或者甚至一个 创业人员就可能带动一个小镇的发展,但是北京它聚集的都是企业总部或者央企的总部,而且制造业比较少,有的象首钢那样的制造业它不会向周边转移,中关村也 没有达到向外面扩散的地步,上海不一样,它本来就是制造业中心,它制造业很发展,那么它向周边扩散甚至搬出去一个企业就可能带动一个产业的发展。

 

主持人:随着“首都经济圈规划”上升为国家战略,河北的发展诉求也将最终纳入以北京为中心而编制的“首都经济圈 规划”。““环首都经济圈战略”和“首都经济圈战略”只一字之差,但侧重点明显不同:前者以河北为中心,后者以北京为中心。随着新一轮规划的编制,环首都 区域内的城市功能定位也将面临新的调整。

(画面)河北涿州新兴产业示范区招商合作局长刘泽斌表示,从目前首都经济圈的不同版本来看,涿州都在规划范围 内。国家提出首都经济圈这一概念,对北京周边包括新兴产业示范区在内的地区来说,未来10年是非常大的机遇。新兴产业示范区也会根据国家对各个区域的战略 定位来调整发展方向。

刘金松:现在首都经济圈规划还没公布,具体它的范围,将来各区域的功能定位现在还不是很好说,但是从目前情况来看,带动周边的区县发展肯定是有很大的带动,能否形成一个机遇带动河北的发展,目前还有很大不确定性,

涿州这个地方被划进去可能性是比较大的,因为它属于紧靠北京周边区域,它应该属于核心区,那么它的范围不确定可能是外围辐射区,比如是否把石家庄、衡水这样的地区划进去。

 主持人:国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文 辉文辉建议,北京作为特大型城市,周边应该有众多定位互补、产业互撑的中小城市和小城镇。在不同的节点上,不同城市承担不同的功能定位。“作为一个卫星 城,不能指望全产业的承接,只要承担起某一类产业的转移,只要瞄准北京10%的人的消费需求,就足够支撑一个小城镇产业的发展。” 好,以上就是本期节目的全部内容,更多节目内容您还可以登录经济观察网以及爱财经网进行收看,感谢收看,再见。

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