经济观察报 记者 陈哲 在全国地王频出、房价再创新高的当口，南京市政府宣布，国资不玩房地产了。

9月初，在召开市常委会之后，南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》，要求市属国资在今年年底前，从33家有国有股份的房地产企业中退出，更多区级国资的退出时限则顺延半年。

这是继几年前国务院要求78家央企退出房地产领域后，首个要求国资“退房”的地方性政策。

本报获悉，目前该政策所涉多家当地房企，已经在操作国有股权的价格评估、资金清算和股权划转等工作。

“国资退出房地产，与南京市近年大力倡导产业转型、聚焦科技创新的大背景关系密切。”一位接近南京市政府人士说，“南京国资在房地产领域比重很低，而目前的资产价格行情都上扬，是该政策出台的重要条件。”

百日“退房”

“我们所涉及国资参股股权退出事项已在操作，但不会影响到公司大的股权格局。”南京市最大的民营房企之一朗诗集团董事长田明告诉本报。

朗诗股东中涉及退出的有南京投资集团公司、南京商贸旅游集团发展有限公司，这两家国资股东所占朗诗股份分别为6.29%和3.59%，这些股份将在资产评估后，通过产权交易所挂牌转让。

按照南京市的安排，国资从一般商品房领域撤出分两步：一是在今年年底之前，完成33家市属涉房国企的退出；第二，77家区级国企将在明年6月前退出房地产领域。

在南京市级层面，清理范围包括18家市属国有全资及控股房地产企业，15项市属国有参股房地产企业股权，分别属于新工集团、紫金集团、城建集团、交通集团、地铁集团等10家市属集团。

其中，全资及控股房企退出方法，包括关闭清算、股权转让、业务转型，以及划拨给当地负责保障房建设的南京市安居集团。“转型方向主要是从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。”其他参股的则经国有资产评估后，通过产权交易所挂牌出让。

“的确是动真格的”，一位有国资股份的房企高管说，近日政府安排的资产评估小组已经到其公司进行了评估。从文件下发到彻底退出，大概也就百余天的时间。

据悉，为确保国资尽快退出，南京市专门成立工作小组，由一位市政府副秘书长任组长，发改委、国资委、住建委、财政局等部门负责人、各区分管区长均列入工作小组。

按照当地政府要求，上述部门不再批准国企新成立房地产开发企业和参股房地产经营等投资行为；不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目；停止接受市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请；对未完成退出工作任务的不办理商品房预售许可证；不再核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。

9月初的几天，国资退出房产已经成为南京市的头号大事。很多局委办均密集发文。本报获悉，南京国资委还专门开展市属国有企业拆借资金清理回收工作，主要目的在于配合房地产企业清理、退出、转型。

这轮资金清收，范围包括市属国有企业对无产权关系和参股房企拆出的、变相借出的和经营过程中形成的长期应收未收资金，要求在今年年底前收回本息。

背后缘由

“这个事情跟调控关系不大，可能需要从更高的层面去解读。南京市领导这样安排，应该主要还是希望地方国资不要进入竞争性住宅市场，把精力更多放在民生城建和发展新兴产业上来。”田明说。

早在一年多前，南京成立六大市属国有企业集团，南京市委书记杨卫泽便首度提出市属、区属的国企，包括控股或者参股的企业，要退出商品房开发等领域。此举也给当地国资提出了明确的信号，但当时并无具体的时间表。

一位知情人士介绍，今年5月，南京市召开全市国有企业改革发展大会，杨卫泽再次强调，国企改革发展的首要重点，是加快国企发展转型升级，按照“有进有退”、“有所为、有所不为”的原则，聚焦战略性新兴产业，退出一般性竞争领域。

杨卫泽当年主政无锡，自2009年启动了海外千人计划，转变了原有的苏南乡镇企业经济模式，培育了一批类似无锡尚德、美新半导体之类的新型产业集群。

履新南京后，杨卫泽希望继续支持发展新兴产业路径，将南京定位成一座软件城。赶超“班加罗尔”、打造全球软件名城，是杨给南京市确立的十年目标之一。先后明确了旨在扶持信息科技产业的创业创新“1+8”政策、“科技九条”政策和“321”人才计划。

当地一位投资公司老总说，杨卫泽在一次会议上因为软件园的孵化能力不强，逐渐流于形式后震怒，“有的软件园，说好听点变成大杂烩，说不好听变成了房地产开发！”其后，南京市开始强力推动事权下放各大园区，期望释放当地优越的高校人才资源活力。

另外一方面，这个时候抛出国资房地资产，实际上也是非常不错的时机，目前南京市的房地价均在高位。

由于基数较低，南京近年来的房价上涨幅度非常大，“很多项目预售证一批下来，就成了日光盘”。今年前七个月，官方统计的数字同比上涨已经超过10%。

“四季度房价控制目标压力很大，现在已经超过了全年9%的物价上涨指标”。南京市住建委一位人士说，8月下旬，南京作为全国房价上涨过快的7个城市被上级部门约谈，政府已经开始暗示对新开楼盘进行限价，“一个区域一般都有一个价格标杆，高于这个批不下来。很多开发商通过取消优惠的方式，来降低项目报价。少数项目干脆就开始放假了。”

影响有限

“目前南京商品房市场上，还是非国资的房企占据绝大多数，因此国资退出商品房领域，对市场影响不大。相反，对于很多民营资本而言可能是利好，增加了他们进驻房地产领域的机会。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说。

据统计，南京市市属、区属国有全资、控（参）股房地产企业110家，占全市各类等级房地产开发企业总数510家的21.6%。

“对市场的影响力可能更小，南京市现在的房地产市场，大头还是在民营企业和央企。新建商品房市场，国有企业占到份额估计也就是在10%以下，大部分是项目公司，有一部分是股权参与，至少有20家企业手上无地无开发项目。”前述投资公司老总说。

而在国有资本投资的总盘子里，国资流入的主要领域，是金融和城建，房地产所占比例也就在10%上下。

近几年在房地产领域，受到外来大型房企、本土新生代房企的冲击，南京的国资竞争力不足已经是共识。

公开数据显示，以过去本地房企龙头、地区国资控股的栖霞建设（600533.SH）为例，该公司2010年、2011年、2012年和今年上半年实现营业收入31.41亿元、21.08亿元、26.71亿元和11.63亿元。期间，公司盈利能力也呈现出明显颓势。

更多的企业在近三年来业绩更差。去年，超过八成的南京国资房企净利润是负值。比如江宁区10家区属房地产开发商，去年只有江宁城建集团有限公司盈利9555万元，其余全部亏损；建邺区6家房企，仅建邺城建开发集团一家业绩见红。