经济观察报 记者 吴娓婷 廖杰华 11月11日，徽商银行在香港公布全球发售招股结果，招股价3.53港币，获得约10.97倍超额认购。次日，徽商银行上市交易，收盘价3.6港币，升1.98%。

徽商上市，受关注的还有背后另一个主角。半个月前，中国最大房地产开发商万科企业股份有限公司（万科A　000002、万科B　200002）以基石投资者身份认购8.84亿股，耗资30亿港币，平均每股约3.39港币。通过计算可知，徽商银行上市首日，万科赚取1.824亿。

房企涉足以银行业为主的金融业成为这段时间的热门事件。广州越秀集团在收购了近十个金融牌照后，近日更以约116.44亿港币收购了香港创兴银行75%的股份。而地处湖南的房地产开发商新华联继去年入股长沙银行后，也于近日确认在湖南地区参与发起民营银行。在安徽，由国购集团、新安金融、新华集团、华泰集团、恒泰集团、信地集团、金牛集团等7家民营企业共同发起组建合肥银行中5家涉及房地产。

民营的星河集团、宝能地产等则在金融链条上更为突进，银行、保险、创投、小额贷都出现了它们的身影。

房地产企业对于金融行业的投资潮涌，在深圳市一家上市房企董秘看来，包括万科的行为是：“一是有钱，二是能更方便拿钱”。

经济观察报采访的多名开发商高管认为，银行相比于融资租赁等非银行金融机构更加灵活，可为地产企业获取更多“更便宜的钱”，或以更多渠道方式帮助房企融资。

但是，他们中也有人认为，再将开发商理解成是冲着贷款来收购银行开始显得“太过简单粗暴”。一位房地产业内人士如此评价：地产行业离行业天花板越来越近的时候，其实是在摸索行业狂飙突进20年后下一步打算做些什么。

对于为何入股徽商银行，万科总裁郁亮在11月12日接受经济观察报专访时表示，万科现在做两件事情，一是与城市同步发展，做城市的配套服务商；二是根据客户的发展和变化，提供相应服务。

郁亮说，入股徽商银行，主要是从服务客户和合作伙伴两个角度出发。今年地产行业千亿级的企业会有六七家，而三年前只有万科一家。郁亮判断，在未来，地产行业两级分化的趋势会更加明显，“要么大，要么小，中间层级的会慢慢不见”。

未来，房地产硬件方面的竞争已变得不那么重要。“谁能赢得客户，谁能赢得合作伙伴，谁就会赢得未来。”郁亮表示。

能否带来融资便利

万科入股银行之所以被认为与贷款便利有关，某种程度上是因为作为地产龙头企业，万科的融资成本虽然比大多数开发商低，但还没足够低。半年报显示，2013年上半年，万科在一年内到期的长期借款的前五位，均为信托借款，共77.9亿元人民币，其中利率最高为11.2%，利率最低为6.16%。

与此同时，万科金额前五名的长期借款也是信托借款，总计47.9亿元人民币，其中利率最高为10%，最低为6.85%。此外，还有媒体计算，万科在获得主要银行贷款时，银行贷款利率下限还尚未放开，五年期以上长期贷款利率不会低于6.55%左右的水平。

由此可知，万科的基本融资成本平均是8%-10%。相比“追赶者”保利地产、恒大地产，这个融资成本是较低的，但是对比中海地产、龙湖地产，则并无优势。2012年，中海融资成本仅为3.6%左右。

入股银行能为万科拿到“更便宜的钱”吗？2010年之前，房企已经掀起一波参股银行热潮。彼时，合生创展、侨鑫集团、北京城建投、珠海华发、香江集团、世纪金源等多家开发商均各自参股了不同银行。

有房企甚至入股多家银行，比如绿地集团先后入股辽宁盘锦商业银行、锦州银行、上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行等。绿地此前还发起设立中国规模最大的小额贷款公司，并已实现增资扩股、跨区经营。

其中一家入股银行的地产企业负责人透露：“开发商从他入股的银行可以获得一定的资金支持。不过直接贷款到的资金很少，主要是通过变通的表外融资。”

这个说法从一家股份制银行高管张先生处得到证实。他说，表外融资的利率由市场决定，从规范上来讲房企不可以操作其入股的银行去降低利息，“但从现实来讲，地产企业确实可以对利率施加影响力，特别是如果房企股东能决定银行的管理层人选的时候。”

公开资料显示，目前房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，使得不少开发企业亟需解决资本金问题。在此背景下，多元融资需求应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

据统计，今年第三季度新增规模明显上升。房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；相比今年二季度的 1544亿元，环比上涨8.48%。可见今年三季度房地产信托新增规模上升明显。

但是，某股份制银行深圳分行公司银行部负责人认为，时至今日监管已非常严格，地产商想从关联交易中得到优惠很困难。该负责人说：“商业银行法对关联交易有非常严格的限制，尤其是对股东的借款，要求不能优于其他借款人的条件。”

而且，该负责人不认为万科需要通过入股银行去取得贷款优惠。他说：“万科这样的企业，在建行这样没有参股的大行面前，也一样拿到最优惠的利率；相反，香江集团虽然是多家银行的股东，但在融资上也没有在其入股银行中享受到特别的优待。”

增值需求

总部位于上海的某股份制银行总裁助理认为：“地产商的行为更像是一项财务投资，银行这些年回报不错。”

前述股份制银行张先生也认为，“在国内金融垄断体系下，银行垄断租金收益相当丰厚。而且，能顺利上市的城商行相当稀缺，大部分都遭遇IPO停摆。”

一个事实是，2012年之前连续几年，所有城商行保持了利润只增不降的“奇迹”。2012年利润增速下降，但整体增速仍维持在25%的高位，可谓旱涝保收。去年，新华联间接参股长沙银行，不到一年时间账面获利超亿元。

作为基石投资者，万科在徽商银行上市首日赚取1.84个亿。这个数目对万科来说不算大。但是，其他指标反映，未来股东万科会有更大收益。2012年，徽商银行的平均总资产回报率和平均净资产回报率分别为1.48%和22.93%。同一年，万科的净资产回报率为18%。

银行与地产两相比较的时候，不应忽视的是，一方面银行业回报可观，另一方面地产业自身前景的局限。

曾经的地产一哥、朱氏家族的珠江系对此早有思考。其先后入股北京农商行、广州农商行以及珠江人寿。接近合生创展的人士透露，朱孟依投资银行的最初想法是多元化布局，“地产与投资并驾齐驱”。

“房地产行业经过这20年飞速发展，有它的瓶颈所在。朱孟依意识到了这个问题。”上述接近合生创展的人士说。

朱氏家族几兄弟通过不同的公司，在广州农商行中合共持有的股份约6%。广州农商行2012年经营情况数据显示，该行实现净利润39.8亿元，同比增加10.2亿元，增幅高达34.4%。此外，朱孟依还通过广东珠江投资控股有限公司涉足铁路、公路、港口、通信、电脑网络、环保、证券行业的投资及管理。

上述接近合生创展人士透露，朱孟依看到的地产瓶颈并非融资困难，融资难只是暂时的，未来渠道肯定能拓宽，真正的瓶颈是随着GDP和城镇化发展到一定阶段，国内对房地产业的需求也会饱和，无法再维持高增长。

“现在地产企业做商业地产、养老地产、旅游地产，到海外拓展市场等等，都有一个共通点，就是寻找更多的需求。但是瓶颈还是显而易见的，万科、绿地这些企业销售都已经超千亿了。下一步该怎么走？”该接近合生创展的人士说。

对于这一点，万科也有认识。万科总裁郁亮称，未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。在郁亮看来，中国房地产市场规模大概为10万亿，按照如今一年1000万套住宅计算，10年内可能遭遇传统意义上的“天花板”。

正在此时，投资的机会出现了。自2013年6月以来，政府部门已经三次明确表示，将探索设立民资发起的自担风险民营银行和金融租赁公司、消费金融公司等。此举迅速点燃地产商心中的希望之火。

产融结合

而万科似乎还有其他打算：在地产开发的同时，深化社区金融以及服务上下游供货商。董秘谭华杰强调，万科此次与徽商银行合作一方面是为旗下管理的社区提供金融服务，一方面则是帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用。

这种说法也得到了万科总裁郁亮的确认。郁亮表示，“当万科越来越大后，要做的事情比以前多了。万科有8000个供应商，其中大部分是中小供应商，这些供应商也会遇到融资难问题，其势必会影响到对万科的供应和服务。”如果万科能通过一个金融机构，帮助其解决融资的问题，对万科也会有帮助，万科会从中获得间接的利益。

而对于社区金融，因为其太小、太零碎，现在很少有人涉及。因此，万科看到了社区金融的机会，“正好机会入股徽商银行，就尝试一下，未来能否成功不好说。”郁亮称。

在郁亮看来，把客户和合作伙伴照顾好，万科未来的竞争力就会多一分。“就战略方向来说，沿着这两个方向去做，就不会偏离太多。”在郁亮看来，对于这些都还是在摸索中，不知道能不能成功。

从目前花样年、华润等开发商的试验看来，社区金融大致包括社区消费、缴费、理财等内容。

前述股份制银行的张先生认为，地产商通过入股银行来做社区金融，能提供层次更丰富、定位更精准的服务。“万科是中国最大的开发商，拥有数十万业主，他们的活动、开支有相当大的部分在社区完成，这些数据在过去银行都很难掌握。”

对银行来说，客户的生活习惯、偏好相当珍贵，这同时也是灵活的信用记录。如果能实现深度的资源共享，银行的业务无疑能做到量身定做。

万科与银行之间能合作到什么程度还待考察，但张先生说：“万科有这个想法，我已经非常佩服了。”在他看来，这是开发商转型的方向，从单纯盖房子、提供社区服务，到透过社区数据提供金融服务，开发商为自己拓展了发展空间。

值得注意的是，银行除了能为业主理财，也能为开发商更好地“理财”。在盛富资本总裁黄立冲看来，每个银行分支机构都是一个客户平台，基金和信托都要通过银行去发行。

这包括基金和信托的管理和销售。理论上地产商可通过银行涉足资产管理业务，亦可打通其他的融资渠道，例如代销信托。

事实上，近年来万科投资了上海伍翎投资中心、中信万科开发基金、上海中城联盟投资管理有限公司三家机构，这些机构的业务都具有房地产私募基金性质。同时万科与大股东华润集团旗下的珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，向华润深国投信托有限公司信托和汉威资本管理有限公司旗下基金贷款。

成立一支房产基金，物色优质的地产项目做投资，能带来资金及管理水平的双重提升。这方面做得好的开发商有金地集团。2012年，金地旗下的稳盛投资管理规模达到50亿人民币，全年公司财务盈利。公司与合作方成立合资合作平台发起商业地产基金和并购基金，资金投向住宅、商业综合体以及物业持有型项目。

万科在这方面还没有明显的动作。透过银行平台，万科可以涉足资产管理，获得投资甚至并购的机会。

另一方面，理论上社区亦可成为银行理财产品的销售点。不过，张先生称，效果如何还不好说。花样年地产公司就在社区做了多种金融增值服务。了解花样年社区金融项目的人士表示，“相比其他项目，小额贷款方面最为迅猛，但效果一般。”

除了以上说到的金融服务，前述某股份制银行深圳分行负责人还认为，入股银行可以在资本市场树立更高端、更多元的品牌作用。“地产商的估值与银行的估值是不一样的，甚至有助于改变对开发项目的议价地位。”该负责人说。

（本报记者郭海飞对本文亦有贡献）