经济观察报 记者 廖杰华

经济观察报：怎么看2014年房地产市场？对调控有什么样的预判？

招商地产：一方面，客户有效需求仍强烈存在，推动房价上行的动力仍存；另一方面，成交量价的绝对值已超越历史高点，市场处于高热状态。但考虑到外围的不确定因素影响、国内经济转型的配合需要，我们不认为政策方面会再出狠手打压房地产市场。2014年大涨和大跌是小概率事件，市场高位盘整将是主要状态，区域市场将严重分化。

经济观察报：商业地产领域的投资计划如何安排？怎么确定销售和持有的比例，并做到资金匹配平衡？

招商地产：2014年，招商地产在商业地产领域，将继续坚持有节奏扩大质量型投资，不会为扩大商业地产规模而盲目投资。其次，从战略考虑，将尝试投资一部分特殊商业项目，如在适老服务、健康管理、产居融合空间打造、社区服务等领域先行先试。第三，协同招商局集团港口产业资源，参与一部分沿海城市的港区升级改造，代表就是蛇口海上世界片区的综合开发运营模式。

关于商业地产的销售和持有比例，招商地产会在保证持有商业整体价值的前提下，安排部分销售，以现金流回收覆盖投资。同时，积极安排与资本市场对接，解决商业地产短期现金流和长期经营的平衡问题。

经济观察报：在融资领域有什么样的计划？

招商地产：从2013年四季度起，国内市场资金就呈现偏紧状态。国外市场，外币资金成本近期也在上升。我们认为，今年国内资金面会持续紧张局面，资金成本将平稳上涨。

基于上述判断，为保障公司运营所需资金，我们2013年已做了相关布局，包括通过招商置地发行5年期5亿美元信用增强债，合理配置公司有息负债等，同时启动了A股资产重组方案。2014年，我们还会力争尽快完成A股资产重组，积极寻找招商置地的融资机会，并尝试与“招商资本”合作，探索资本与地产相结合的运作模式。此外，公司债务融资方面，将在保证债务风险的前提下，根据项目需要，通过银行借款，低成本信托、外币借款等方式，适当增加债务。

经济观察报：如何安排拿地？

招商地产：基于对行业中长期发展大势的判断，2014年，招商地产将继续坚持“以销定投、量入为出；一不囤地、二不做地王”的基本原则，根据公司战略规划要求，均衡、有序地获取土地：一方面，继续关注政府土地供应计划，积极稳健参与市场招拍挂，以合适的价格获取优质地块。另一方面，注重通过收购、城市更新等方式获取土地。