经济观察报 记者 宋磊

经济观察报：很多房企都在涉足养老地产，但盈利模式似乎困扰着不少房企，你对这种现象如何看待？

朱凤泊（北京太阳城集团董事局主席）：很多房企有土地储备，但传统住宅出口被堵小了，想转型养老地产打开一个新的出口，所以呼声一片，但真正动手做养老的不多，真正做成的更少。大概80%是炒作概念，只有20%是真正做养老地产。

养老需求比较理性，不可能形成与传统房地产相同的商业模式，如上市公司考核都是年终看财务报表，投入、产出，存量、利润多少，养老地产因为一大部分是医院、文娱、餐饮等持有物业，往往数据非常难看。所以上市公司做养老地产往往耐不住“寂寞”。

2014年，如果政府仍然没有从顶层设计上把养老地产以法律政策的形式敲定，市场一定是浑浊状态。

经济观察报：2014年，政策上应打破哪些限制？

朱凤泊：政府在分工上太严格。养老是民政部门、卫生部门负责与支持。但在拿地过程中，又是国土部门负责，该多少钱多少钱。两家不说话，形成断层，导致企业没法享受优惠。在实践过程中，我们碰到10个问题里，5个就是政策问题。

经济观察报：一个房地产企业，刚一转型到养老地产，应该想清楚哪些问题？

朱凤泊：做养老地产不是快进快出，但养老地产如果策划运作好，不亚于房地产收益；第二，拿什么样的地做养老也是学问，如果拿地上与政府协商拿综合用地，就降低了养老地产的成本，在持有时能保证利润。

北京太阳城，也摸索出了自己的一套商业模型。一块地，用70%做老年住宅，30%做持有。70%销售后，用销售利润把30%持有物业做起来，后面建设就不用背负资金的包袱了；社区内可形成自己的产业链，如商业、餐饮、理发等，都能形成商业连锁打造；可用保证金、会员制、度假型产品做成复合型的产品模式，增加收益。

经济观察报：2014年，太阳城在养老地产的投资和城市拓展方面有着怎样的想法？

朱凤泊：我们确定了“3+模式”。做北京太阳城品牌的输出，靠品牌输出管理整个复制到新的项目中去，扶持各地开发商做养老地产，2014年，我们至少要合作30家客户。为低龄老人打造的全国度假疗养的产品，也要发展30家。另外，还要打造资金池，整合战略投资、风投、基金等资金渠道，给北京太阳城一体化体系注入资金。“+”是指把养老产业上下游紧密合作起来，形成抱团发展，并按照体系内统一部署，树立标准，方便复制。

经济观察报：企业目前的资金是怎么解决的？

朱凤泊：由于没有政策性贷款，大多数仍是走商业贷款。一般自有资金和基金，相加达到50%-60%，就容易得到银行的支持，他们会给出40%-50%贷款。而从基金市场拿的这部分，却要承担着过高的资金成本，15%-16%的年息资金成本都算低的。