经济观察网 记者 胡芳洁 自去年11月以来，北京二手房市场开始出现明显的降温，而这一趋势，在今年一季度并没有得到改变，从今年4月上半月的情况来看，市场还在加速变冷。

根据北京中原地产研究部的数据，2014年1月1日—4月8日，北京二手房的成交量是24666套，同比下降66.7%。

这一数字仅高于2012年同期的20753套，创下2009年以来的第二低点。（见图1）

而今年4月上半月（1日-14日），北京二手房签约套数2964套，创下自2009年以来的同期最低值（2013年同期第一周，北京市暂停网签）。（见图2）

从以上数据可以看到，2014年的北京二手房市场交易量，不仅仅是出现同比大跌，而是最近6年以来的最低点，或第二低点。

从价格来看，根据中原地产的数据，4月前两周，北京二手房成交均价为3.1万，相比3月成交均价3.14万，下调了1.2%。

从统计数据来看，交易量下降明显，但价格并没有明显的下降，只是微调。

“现在市场没有那么差，但也没有那么好。”链家地产市场研究部研究员张旭说，其实从去年底以来，价格的变化并不明显，只是春节以后，价格出现了相对明显的下降。

“依现在的情况看，二手房市场到二季度也不会回暖。”张旭说。

尽管总体统计数据的变化并不明显，但从单个社区二手房报价、交易情况来看，明显的降价已经出现。

根据经济观察网记者的调查，海淀区学清路某商品房社区去年11月-12月，100-110平方米三居室的报价普遍为500万元左右；而到现在，两套在售房源的报价为430万元-460万元。其中一套报价460万元的房屋，如果由卖方纳税，报价则为500万元，这套房屋在去年10月刚刚挂出时报价高达538万元。

从这套房屋的销售周期也可以看到，这套房子挂牌时间已经长达半年，目前还在销售中。

“接下来价格会怎么变，实在不好说，现在成交量在下降，但是业主不想降价，买房的人不是没有，只是大都在观望。”上述房屋的经纪人告诉经济观察网。

而位于回龙观的东亚上北中心，50-60平方米的一居室，在去年11月左右，报价普遍在170万-180万左右。但是现在，出现一些报价在155万左右的一居室，其中最低的一套目前报价145万元。

从上述二手房社区报价来看，一些房屋报价已经出现了非常明显的下降。

信贷收紧、自住型商品房对市场预期的影响，是目前二手房市场人士认为导致目前局面的最关键的两个原因。

“贷款成数低、利率高，是现在普遍的状况。贷款成数，只会比政策要求的更严格，首套购房，贷款利率也没有优惠。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对经济观察网表示。

胡景晖表示，目前不仅资格审查更严格，而且放贷周期也由以往的10个工作日，变成了20-25个工作日。

“还有一点明显的变化是，以前银行个人住房按揭贷款方面的业务经理，会有放贷额度方面的任务，比如说去年完成20亿元，今年还是20亿元。但是今年从年初开始，他们都没有放贷任务了。”胡景晖说，这也是以前所没有的变化。

胡景晖认为，从调控政策来看，以往主要是控制需求，但是现在在控制需求的同时，也在增加供应，四月份以后，新房开盘量会增加，而开发商都会普遍采取快进快销的策略。“市场供应会发生变化。”胡景晖说，不仅是新房市场，不动产登记、房产税、官员财产登记等方面的进程，都会增加二手房市场的挂牌量。

胡景晖认为，自住型商品房的数量，目前远远不能满足申购人群，等到二季度，一些分流的人群会回归到新房或二手房市场。胡景晖认为，二季度北京二手房成交量会强于一季度。

中原地产首席分析师张大伟则认为，随着新建住宅供应的增加，以及自住型商品房的上市，二手房价格在2季度出现下调加速的可能性，二季度北京二手房成交均价按照目前的趋势，下调到3万以下的可能性大。

（数据来源：中原地产研究部）