经济观察报 记者 胡芳洁 4月18日，北京市大兴区生物医药基地出让了两幅地块，这两块地的特别之处在于，开发商进入竞拍自住型商品房面积阶段后，因为竞争激烈，最终将这两个地块的所有居住用途土地，全部竞拍成了自住型商品房。

4月24日，恒大以41.6亿元竞得大兴黄村地块，同样在竞拍中，将该地块除限价房以外的剩余3.6万平方米居住类建筑面积，全部竞拍成自住型商品房。

根据北京市国土资源局今年1月公布的2014年住宅用地供应结构，即433模式（40%保障类住房、30%自住型商品房、30%普通商品房），北京开始大量供应自住型商品房用地。

不少市场人士认为，如果接下来自住型商品房继续大量供应，将会明显改变市场预期和供求关系并会最终影响到房价。

抢地

至4月24日，北京土地成交总金额为1023.73亿，创下最早破千亿的纪录。

虽然目前北京一二手房的成交量并不理想，但是依然无法阻挡开发商的拿地热情。以上述4月18日大兴成交的两块地为例，其中一块由住总以6.05亿元获得，该地块居住用途建筑面积除配建1.26万平方米公租房外，剩余2.94万平方米全部建自住型商品房，可自由定价的只有1.8万平方米商业类物业。

另一块由金科以23.6亿元获得，该地块除配建4.44万平方米公租房外，剩余居住类建筑面积10.4万平方米全部建自住型商品房。可自由定价的只有6.3万平方米的商业类面积。

上述两地块位置相邻，公租房回购价格都为5500元/平方米、自住型商品房限价都为1.5万元/平方米。中原地产研究部以公租房成本3500元/平方米、自住型商品房成本4000元/平方米进行最保守的估算，住总、金科所拿地块的可售商业部分楼面地价分别为1.4万元/平方米、1.68万元/平方米。

“特别是对上市房企来说，在2014年即使是利润接近零的自住型商品房，也成香饽饽。”中原地产研究部这样表示，因为一旦市场降温，这部分房源的销售额也可以支撑企业的业绩。

亚豪机构市场总监郭毅说：“上述地块的商业、综合部分，可以做成LOFT销售，平均下来每平方米的成本可以做到8000元、9000元，这样看来，利润还是比较可观的。”

郭毅表示，但这两块地，可自由定价面积占总体量的比重都较小，总体来看，无法实现高的利润率，主要是帮助企业尤其是一些大型企业、上市公司实现现金流，以及满足其在评级、融资等方面的业绩规模的需求。

尤其是金科，以23.6亿元的价格，只拿到了6.3万平方米的商业综合面积，其余都是公租房、自住型商品房。这种结构，在其位于北京的项目中，都是前所未有的。在拿地3天以后，4月22日，金科公告了其2014年非公开发行股票的预案修订稿，拟定向增发融资金额不超过31.4亿元。其在A股的增发计划能否实现，还需要经过证监会的审批。

在A股可能对房企融资开闸的当下，房企在保障性住房方面的贡献，已经成为管理层考虑的重要因素。金科的行为符合这一逻辑。

至于金科会在该地块上打造怎样的产品，经济观察报从金科股份了解到，目前该地块的规划、前期定位还没有出来，最快也要一两个月的时间，而收益方面的预期，也需要等规划出来再说。

自住型商品房冲击？

今年1月2日，北京市国土资源局对外通报2013年全市土地交易市场运行情况，副局长张维在会上表示，2014年，北京拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

这就是保障性住房、自住型商品房、普通商品房分别占比40%、30%、30%的433模式。

自住型商品房没有户籍、家庭收入情况的限制，只要在北京有购房资格的人，都可以申请购买。

根据中原地产的数据，今年至4月24日，北京已有8个自住型商品房项目入市，供应自住型商品房共1.47万套。而同期，北京供应的期房住宅是1.62万套。二者差距已经不大。

亚豪机构郭毅认为，如果到明年自住型商品房用地持续大量供应，这个市场的供求结构将发生根本改变，即变成一个主要由保障性住房、自住型商品房和豪宅构成的市场，首次改善人群将很难找到总价在300万-500万元的房屋。

而RET睿意德高级董事王玉珂则认为，433的供地模式，从长期来看，会对房价产生影响。

“现在已经有项目受到影响。3年是一个项目正常的开发周期，如果政府能够坚持这一供应模式，3年以后，会有明显的变化。”王玉珂说。

王玉珂表示，价格涨跌，最终还是看供求。例如，有100套房，蓄客有200个人要，他就会涨；如果蓄客只有50个人，还会涨价吗？这是最基本的道理。

“北京每年新增的常住人口是60万左右，房地产市场，北京一直处于一个严重的供不应求的局面。”泰禾集团北京公司一位负责人对经济观察报表示。

从2008年至2012年，北京每年批准上市的住宅数量（包括保障性住房），与成交数量的对比，可以看到一个明显的变化。2008年，供应套数超过14万套，而当年的成交套数只有8.6万套；随后房价大涨的2009年，供应套数下降到10.5万套，而当年的成交套数达到16.6万套。

2008年至今，每一年的批准上市量，都没有再超过2008年的水平，2011年以后，这一数字持续徘徊在10万套以下，2013年的85125套，更是创下六年来的最低值，而2013年的成交套数则达到11.2万套。

这一供应和成交数字包括了公开出让的保障性住房。北京长期处于供不应求的局面，是由总体供应量决定的，三类房源的比例分配，并不能影响这一局面。

中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜认为，“自住型商品房，对购买人群没有收入的限制，但是又占了大量的土地，同时导致普通商品房用地占比相应变少，普通商品房供应因此变少”，政府还是应该满足普通商品房的供地需求，依靠433的供地结构拉低房价，这是不可能的事。

汪利娜表示，目前最应该做的是保证普通商品房供应、规范租赁市场。

假设在总体供应没有大变化的情况下，433供地结构会导致什么结果呢？总体供应决定了这个市场依然供不应求，保障性住房、自住型商品房因为价格低一房难求，普通商品房因为稀少不愁卖、价格继续上涨，开发商因此持续在土地市场抢地，政府的土地能卖个好价钱，因为总占比达70%的保障性住房和自住型商品房进入房价统计，房价总体上会降下来。

如果在总体供应不变的情况下，433只是一个高明的数字游戏。而接下来是否会出现更多像住总、金科这样拿地的房企呢？

不过，变化正在发生，2013年，北京住宅用地供应出现大幅上涨，供应土地对应建筑面积高达1344.4万平方米，远高于2011、2012年的水平。这才是最终影响供需市场变化的因素。不过，这需要持续观察北京接下来几年的土地供应量。