经济观察报 记者 胡芳洁 北京一宗土地的一级开发商，在地块的出让中，以高价竞得该地块，不到一个月的时间，却传出要退地的消息。

北京虽然商品房交易量在下降，但土地市场热度不减。近期出让的土地往往遭到激烈争夺，如果此次退地真的实现，这将是北京自2010年以来出现的首宗退地案例。更奇怪的是，这家开发商，买的还是自家一级开发的土地。

一笔关键融资提前终止

4月10日，北京中筑置业有限公司（以下简称“中筑置业”）以21亿元竞得北京市丰台区辛庄村地块。

5月8日，市场上传来中筑置业欲退地的消息。

经济观察报记者联系了中筑置业一位工作人员，其表示不清楚退地的事，也无法安排采访。而北京市土地储备中心市场部一位工作人员表示，如果有消息，会在网站上公布。

经济观察报记者联系了最早爆料中筑置业退地一事的人士，该人士表示，这个事情基本可以确定，他是从开发商、接近北京市国土局人士处得到的消息，且爆料该信息以后，至目前为止中筑置业没有和他联系表示异议。

经济观察报收集到的一系列证据显示，该公司确实已经存在资金链问题。

土地竞拍时，拿地的主体是中筑置业子公司北京中长合源置业有限公司（以下简称“中长合源置业”）。工商资料显示，中筑置业持有中长合源置业36%的股份，剩余64%的股份由另外一家公司北京凯迪恒业投资有限公司（以下简称“凯迪恒业”）持有。

这意味着，该地块由两家公司共同持有，且控股权在凯迪恒业手中。

拿地子公司背后的这两家公司，是何背景呢？

中筑置业是北京一家小型房地产开发企业，其在北京的主要业务，是进行回迁房、安置房等保障性住房的建设，曾经开发过西府·景园、西府·兰庭、西府·颐园等项目，目前在建的有丰台辛庄村回迁房、丰台西局村回迁房项目。

回迁房建设利润微薄。此前中筑置业有负责人对媒体表示，其西局村回迁房项目的收益为3%。

经济观察报记者查询中筑置业2012年年检报告显示，该公司注册资金5000万元，资产总额为9.46亿元，负债总额9.53亿元，当年净利润为-143.2万元。

而凯迪恒业的工商资料显示，该公司由新疆国资委间接绝对控股的一家子公司新疆凯迪房地产开发有限公司持有70%股权，由北京一家民企北京恒达宇通投资有限公司持有30%股权。

中长合源在竞拍辛庄村地块之前，其持有的现金非常有限，甚至不足以支付拿地保证金。

该地块的竞买保证金为4.23亿元，竞拍时间是4月10日。就在3月31日，重庆国际信托发行了一款名为“中长合源集合资金信托计划”的信托产品，期限为一年，募集资金4.23亿元。这一金额与该地块的竞买保证金金额吻合。

“4.23亿元不一定全部都是募集资金，会分优先级和劣后级。”一位房地产基金负责人告诉经济观察报，这其中会有一部分是募资企业的自有资金，作为劣后级受益权资金，放在信托里面。

据了解，该信托募集的4.23亿元资金中，优先级受益权对应的信托资金1.5亿元，次级受益权对应的信托资金2.73亿元。

总共21亿元的地价款，后期资金从何而来现在还不得知，但是一个戏剧性的巧合是，这笔信托发行后不到一个月，4月29日，重庆国际信托发布公告提前终止该信托，以1.5亿元的优先级受益权资金获得100万元的信托收益而告终。

不久后，就传来了退地的消息。

资金问题

在还有高额的地价款需要支付的时候，中长合源提前归还了本来可以使用一年的信托借款。据了解，中长合源曾将6266万股股权，质押给了重庆国际信托。而中长合源的总注册资金是6666万元，这意味着94%的股权都质押给了重庆国际信托。

重庆国际信托有限公司首席执行官翁振杰对经济观察报表示：“中长合源确实通过重庆国际信托融资，现在信托已经终止，股权质押也已解除。目前合作就这么多。”

“中长合源拿这块地，很有可能是打算拿了再倒手出去。”这位基金公司负责人表示，拿到地以后，要倒地就很简单了，通过增资扩股就可以实现。“现在最大的可能，就是买家反悔了。”这位基金公司负责人说。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，买地以后迅速要退地有两种可能，一个市场的原因，认为风险太大、拿地价格太高，选择退地；一是背后支撑起拿地的平台出了问题。

“一个月的时间，就出现这种变化，市场的原因可能性较小，最大的可能还是背后的平台出现了变化。”范小冲表示。

而一位地方政府区域开发顾问机构人士对经济观察报表示：“我们研究过退地的问题，如果这个地块本身没有问题，退地是没有必要的，转手也可以，退地损失4亿多元的保证金，这是损失最大的一个选择。”

但上海易居研究院发展研究所所长李战军此前对媒体表示，企业根据自己的情况拿地后反悔也是一种正确的决策，但可能要把定金牺牲掉，但企业不看好、卖不掉所造成的巨大损失和几千万、几个亿的定金相比，是两害取其轻的做法。

2010年，大龙地产竞得顺义天竺地块后退地，被没收2亿元保证金；2012年5月，北京雅居乐也因欠缴土地出让金，被收回朝阳区百子湾路14号地，并没收1700万元的合同定金。此次中筑置业一旦退地，将成为近两年来北京首次退地事件。这对目前正处于调整期的房地产市场，将是一记重压。