千亿房企大考:面积向下、价格至顶

廖杰华2014-05-30 09:00

经济观察报 记者 廖杰华 在支撑国内楼市持续繁荣的销售面积与销售价格两个核心指标中,销售面积已发生逆转,并大幅下滑,销售均价尽管仍维持高位,但见顶趋势已现,并开始掉头向下。

时至六月,春节因素、传统成交淡季等因素已无法解释当面楼市的持续低迷。

无论是官方统计还是房企巨头的民间数据,都折射出一个现实:中国房地产业已进入单纯依靠售价驱动增长的危险区域。

数据显示,包括万科、保利地产、中海地产、华润置地在内的房企巨头今年前四个月的销售面积均已大幅下滑,除万科外,多数巨头前四月销售面积下滑超过20%。进入4月之后,万科已开始在全国范围内降价销售。

香港地产教父,中原集团创始人施永青在接受媒体采访时说,内地楼市的问题一旦暴露,就可能从一个极端走向另一个极端。

“4月份成交量已经开始跌了,5月份我相信会比4月跌得更多。我们已经明显地感觉到,市场正在改变,量变已经差不多要到质变了”施永青说。

销售全面告急 

情况正在起变化。

截至5月25日,在中国指数研究院监测的12个重点城市中,仅武汉的成交量出现了约5%的同比上涨,其余全部下跌。其中,杭州降幅最大,为53.13%;北京次之,降幅为47.21%;深圳降幅位列第三,为36.3%。

尽管数据并不意味着全部,但连续的数据却预示着趋势的变化。

从各方的数据看,国内房地产行业的状况是一边售价上涨,另一边销量暴跌。依靠房价的无量上涨,众多房企巨头仍然维持着相对的非理性繁荣。

5月18日,国家统计局发布的数据显示,4月份我国纳入监测的70个大中城市中,房价涨幅虽有所收窄,但较去年同期下跌的仅有一个,69个仍在涨,其中北上广深等一线城市同比涨幅仍达两位数。

其中,涨幅最高的是上海,其以13.6%的涨幅位居第一,北京、广州、深圳则均上涨11.2%。

但硬币的反面,却是另一个冰冷现实。在房地产行业销售量和销售价格两个核心指标中,房价横盘向上,销售面积却在大幅向下。

上海统计数据显示,今年一季度上海市场化新建商品住房成交面积180万平方米,同比减少37%。

北京一季度新建商品住宅成交量为16418套,环比下跌41.3%,同比下跌55.8%,创下2005年以来季度新房成交量新低。

深圳市规土委的数据显示,今年一季度深圳市成交量下滑超过四成。4月深圳的新房住宅成交2936套,同比大幅减少25.5%。

龙头房企们在今年前四月的销售表现也印证着这一尴尬的现实。

数据显示,今年1-4月份万科累计实现销售面积524.3万平方米,销售金额669.8亿元,分别比2013年同期增长8.7%和19.6%。但在量与价上,两个数据的增幅并不匹配。事实上,万科销售面积连续两月同比下降,2014年销售形势不容乐观。

相比于对数据调整过的万科,其他巨头则更难看一些。

同期,中海地产累计合约物业销售额约为455.65亿港元,同比下降12.4%;楼面面积为264.8万平方米,同比下降22.32%。

保利地产1至4月签约面积同比减少22.17%至284万平方米;签约金额同比减少9.45%至363.98亿元。

而处于第二梯队的500亿房企状况同样堪忧。

数据显示,龙湖地产首四月实现合同销售金额126.1亿元,与去年同期相比减少5.9%,合同销售面积114.6万平方米,下降11%。

华润置地合同销售金额约136.7亿元,同比下降40.95%,销售建筑面积129.74万平方米,同比下降32.14%。

从以上数据不难看出,在今年前4个月,包括保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地等龙头房企的销量已出现明显下降。

换句话说,如果不是同期售价仍旧大幅增长,这些房企的总销售数据将十分难看。

房企巨头增长见顶

如果说前两年的量价齐飞还算具备基本支撑,如今中国房地产业已进入单纯依靠售价驱动增长的危险区域。

实际上,前四个月即便销售面积增长8.7%、销售金额达到669.8亿元的万科,增长已显得乏力。

因为多数人不知道的是,在万科1月276.5亿元的销售中,大部分来自于2013年的留存。

申银万国的研究报告显示,由于春节因素,万科1月份的推盘量并不高,但之前积累了350亿左右的已认购待签约资源,在今年第一季度的销售中得到体现。

而万科董秘谭华杰则亲承,1月份万科的销售多数来自于2013年已认购,但未完成签约的部分。

如果扣除掉谭华杰口中的“多数”,万科今年实际的销售无疑会负增长。

事实上,万科这几年的迅猛突进,房价的上涨功不可没。

数据显示,2012年前5月,万科全国销售均价为10252元/平方米;而2013年前5月销售均价上涨至11604元/平方米,每平方米单价上涨1352元。

根据最新数据显示,2014年4月,万科销售均价为11665元/平方米,环比下降2.1%,而且还是连续3月环比下降的数字。但同比来看,万科的平均销售仍上涨了4.31%。

事实上,众多房企已进入售价驱动增长阶段,最明显的例子是龙湖。

数据显示,2013年,龙湖录得合同销售达481.2亿元,同比增长20%,但期内,销售总建筑面积增长只增长了2%至426.12万平方米,销售单价11293元,比上年增长17.6%。

在海通国际看来,龙湖均价的改善主要是由于全国范围内房价的上涨以及公司来自西部的销售贡献下降。

如果说中国房地产行业近几年是非理性繁荣,那么房价的上涨则是他们主要的武器。

回头看看巨头们狂飙的2013年。

2013年,融创前5月销售均价为21020元/平方米,同比上涨幅度达到29.8%;万科前5月销售均价为11550元/平方米,同比涨幅为10%;恒大均价为6548元/平方米,同比涨7.5%;世茂房地产前5月销售均价为12882元/平方米,同比上涨10.7%。

也正因如此,2013年前5月,多数标杆房企业绩理想,包括中海地产、华润置地、保利地产等房企已经完成年销售目标过半。

而如今,随着销量的暴跌,单靠房价的上涨已无法维持昔日的繁荣。

相对于年初制定的销售目标而言,近年头4个月,多数房企销售进度颇为缓慢。除年度销售任务偏于保守的恒大地产完成30%以上外,世茂房地产、融创中国、富力地产、金地集团等房企前四月的业绩占年度目标都在两成左右。

德银研究报告认为,合生创展、首创置业、金地集团、宝龙地产、建业地产、远洋地产等9家房企或无法完成今年销售目标,未来几个月若不降价或加大销售力度,很可能导致重大现金流问题。

最明显的例子是,今年以来,全国范围内被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起,包括浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地,如宁波奉化的兴润置业、海宁立德地产以及南京江宁盈佳地产等等,多为中小型房企。

降与不降两难

销售下滑的后果是库存增加。

易居房地产研究院监测显示,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创下近5年历史新高。

克而瑞研究中心的观点认为,本轮降价大有赶超2011年时震荡市场的全国性降价之势,6折让利再度出现,在产品类别上,主要是刚需产品,大小房企均有涉及。

首先降价的仍旧是2008年领降全国的万科。

5月24日,位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出204套洋房,销售均价约为15000至16800元/平方米。而万科欧泊之前一个月的网签均价为21092元/平方米,此次售价较前期降幅接近30%。

经济观察报获得的信息显示,万科已在北京、广州、深圳、杭州等多个重点城市降价销售。而且幅度剧烈。

万科内部人士对经济观察报表示,万科内部早就为降价做好了准备,万科深圳公司早在4月就定小基调,随时准备降价甩货。

在上述高管看来,一旦各种变相的优惠方式不能支持成交量上升,开发商就会采取降价方式,降价幅度可能在10%至15%之间。

问题是,并不是所有开发商均具备降价的实力与底气。

中海地产的年报显示,中海去年实现的净利润约为183亿元,连续12年位列房地产行业第一,其高利润率一向被视为行业标杆。

但房企盈利能力下滑是整个行业的发展趋势,中海去年结算毛利率从2012年的38%下降至33%。

万科的数字也反应了这一趋势。万科2013年结算毛利率为23.69%,较2012年下降3.72个百分点;2013年结算净利率12.76%,较2012年下降1.16个百分点。这也是万科第四年份结算利润率出现下降。

但降价并不一定就能管用。

一国企房企高管在接受经济观察报采访时表示,目前,大多数楼盘该开不敢开,开了推不动。今年以来几乎所有房企开盘去化率均降至4成以下,去年则为7成左右,显示销售明显放缓。

至于未来房地产走势如何,很难有人能说清。有着香港地产教父之称的施永青的话有一定代表性。

在接受媒体采访时,施永青说,我们在内地有几万员工,就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器,我们的感觉应该不会错。

在施永青看来,二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外,投资者一定避而远之。单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。

施永青说,头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近,已开始部署战略退却。他们知道,在二线城市应尽快减价清货,即使蒙受一定的亏损,也要及早离场。否则,资金就可能被套死,以后得长期背着这个包袱。

和潘石屹一样,施永青认为最薄弱的环节、承担风险最大的是金融产品。在施永青看来,本来中央有政策,限制银行向地产行业注入过多资金,但是开发商还是利用信托、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱套出去,现在这部分钱都快要到期了。借新还旧是惯用的方法,但问题是,如果房子卖不动、房价下跌,他们就很难再从市场上顺利融资,旧债就要出问题。

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