经济观察报 记者 吴娓婷 一场暴雨，将一所学校和一个房地产项目之间的问题充分暴露。

2014年5月底，暴雨降临广州从化、增城及花都地区。中山大学南方学院所在地从化温泉镇仅23日早晨8时到13时20分就录得236毫米的雨量，此后数日亦是大雨连绵。大量雨水夹杂校区周边山体裸露的黄泥冲入学校内部，造成学校内多处地方水浸，更有宿舍楼周边道路路基出现塌方，田径场部分观众席被水冲毁。

校方表示，过去遭逢雨季，仅图书馆门前等低洼地带积水。今年则因校园周边山坡处房地产项目开发，山上植被遭到破坏而导致雨水冲击校园。

该房地产项目属于保利地产，于2012年年底地块公开拍卖获得。一年半时间里，校方多次与从化市及广州市反映：为避免校园被施工工程影响，希望收回地块作教育用途。保利方面则表明是通过正常招拍挂程序获得土地，不可能转让。

暴雨后，保利方面已经停工。6月11日上午，从化市副市长主持，国土局、建设局等相关职能部门与南方学院、保利地产举行协调会，商讨抢险救灾的方案。

一边是担心校园环境被破坏的校方，另一边是掏真金白银买了地的开发商，双方都认为自己的诉求在情在理。这个僵局怎样打破？

山谷的校园，山坡的别墅

从化市温泉镇，一条数百米入口通道从山中穿过，将人引入山谷位置，眼前即展开中山大学南方学院红顶白墙的错落楼群。周边群山环抱。

保利的项目由三幅带状土地组成，位于中山大学南方学院的东、西、北三个方向，犹如飘带环绕着南方学院除入口通道外的整个外围。

广东保利地产开发有限公司表示，对暴雨造成校园受灾感到遗憾。其出示多份与校方沟通的函件强调，雨季期间公司在进行构筑挡土墙、排水管道的工作，却因为校方守住唯一入口通道，导致建筑用料无法进入施工现场。

事实上，入口通道由南方学院投资方广东珠江投资集团有限公司出资。中山大学南方学院原党委书记陈腾华认为，项目特殊的地理位置“将学校和开发商推到了台前”。

一切起源于一年半以前的土地拍卖。2012年12月25日，三幅位于温泉镇乌土村地段的地块进行公开出让。除了保利、新泉城，珠投亦参与了现场拍卖。据称珠投是突然得知学校周边地块出让，“被迫参与竞拍”。

但是，珠投并没有怎么举牌。最终三幅地块均被广东保利竞得，总土地面积为25.71万平方米，总成交价接近2.5亿元，溢价1.6%。

土地出让公告显示，三幅地块土地编号为2012-J12、J13、J14号，用地面积分别为25993.9平方米、137300.7平方米及93826.8平方米，成交价分别为2478万元、13484万元、8941万元。三幅地块中仅有J13号地比起始价高400万元，其余两地块均以底价成交。

土地资料显示，三幅地块容积率均只有1-1.05；建筑密度小于或等于28%；绿地率≥40%；建筑限高地上≤20米(层数不超过6层，以坡屋顶形式为主)。

经济观察报记者在现场看到，学院东、西两侧的地块较广阔，北面则狭长，“纵深不过50米”。

在接受经济观察报采访时，陈腾华说：“全世界都知道学校周边不应进行开发”。而事实是，学校资源成为招徕投资者的项目“亮点”。

经济观察报获悉的政府土地推介文件中这样介绍该项目：“紧邻中山大学南方学院，有望资源共享”。图片勾勒出环状地块的四周线条，称“红线内未平整，红线外已达到五通”。

推介文件表述，所谓南方学院资源共享，是指“优质教育资源、高校运动场馆、校园绿化环境以及近距离感受校园青春气息”。

事实上，在森林覆盖的从化，地广人稀。在此处的多个旅游度假地产项目面对的最大问题是如何聚拢人气。有意思的是，目前该市人口6万，南方学院就有师生两万，占三分之一。

“土地怎样出让是政府规划的，开发商只考虑值不值得拿。”广东保利负责对接媒体的人士说道：“在商言商，这个项目地块好，又靠近校园，是值得拿的。”

土地出让背后

在接受经济观察报记者采访时，从化市国土资源与房屋管理局相关负责人表示，这样出让土地有历史原因。2004年，从化市向珠江投资总共供地1500亩，但珠投“只要了中间最好的1000亩。”

对此，陈腾华认为，山边是配套用地和景观用地。“市政府也没有很强烈地要求我们拿下这些地。”陈腾华说。时任广州市委书记朱小丹于2006年视察校园，表示希望在这里种上彩色的树，后来从化亦向学校支援了1000棵树。

然而，最初从化市政府向珠江投资供地，整体1500亩是教育用地。为何后来变成商住用地出让？

上述国土局负责人解释，校方曾想盖职工公寓，但教育用地办不了房产证，所以需转变为商住用地。

陈腾华回忆，2009-2010年期间，为稳定教职工在从化教学生活，学院确实曾提出兴建教职工公寓。“但哪怕是用作商住用途，也只是100多亩地，盖一两座楼的事情。”陈腾华说，面积远没有后来出让的386亩这么大。

他认为国土局的说法“不负责任”，“即使是校方要求解决产权问题，希望划出土地来，土地的性质用途也是由国家政策决定，不是某一方说了算的。”

不过，从化方面已等不及学院和珠投的犹豫。“对于已经审批的土地，按照国家政策，超过十年没有出让就要收回。”上述国土局负责人说。其还表示，“教育用地是划拨，只有商住用地走的是公开招拍挂程序，才能引入更多参与者。”

在校方不知情的情况下，环绕校园的三幅土地被公开拍卖。

该项目部分地段坡度有25度，是否适合改为商住用地用途公开出让？根据《广州市地质灾害防治规划（2005-2020年）》，其中包括从化市温泉镇在内的区域被列为“以滑坡、崩塌为主的次重点防治区”。灾害类型以小型为主，诱因是人类工程活动。该规划指出，防治措施首先是加强人工边坡诱发地质灾害预防和治理；其次是加强工程建设用地地质灾害危险性评估，同时对区内灾害点进行治理与搬迁。

按类型、发育强度等因素，地质灾害分为高易发区、中易发区、低易发区及不易发区。而包括从化市鳌头镇、温泉镇和花都区北兴镇等丘陵地区就属于崩塌、滑坡中易发区。

国土局相关负责人的解释是：“这块地适合建什么，怎么建，都经过有关部门科学论证。”还表示，“土地经过从化市、广州市、广东省国土厅、国家国土部层层审批，如果有问题出让计划早就被中止了”。

上述广东保利内部人士表示，公司对项目风险是有充分考虑的。其说：“保利地产是拥有20年经验的专业地产开发商，从城区到郊外，从山地到海边，都有专业的经验和流程指导。”据悉，保利已根据法律要求《地质灾害危险性评估》在广东省国土厅备案。

不过，暴雨大大增加了项目的难度。推介文件中所讲的“红线外已达到五通”，但实际上，该地块并没有单独进出的道路，也没有其他市政配套设施。雨季期间，保利在项目地块内设置了临时排水沟。其认为根据地势，需通过学院泄洪渠排水。但校方表示泄洪渠已到负荷临界点，很难配合。

如何解决

陈腾华对经济观察报表示，学校现在就是两个诉求：一是希望收回三幅土地作教育用途，二是如果保利方面要继续开发，就要重新环评，开发方案也要得到学校同意。

校方坦承，当下是推进解决与开发商之间难题的关键时刻。

早在土地拍下后的几个月，因南方学院不断反映诉求，广州市政府就已召开专项协调会，原则同意支持由从化市政府通过合法程序收回三幅土地，再提供给南方学院作教育用地使用。收回地块所需资金，由南方学院或珠江投资先行垫付。

“可惜最后不了了之。”接近南方学院人士说。

2013年12月19日，学院再次发函从化市政府恳请协调解决周边三地块有关事宜的函，提出“愿意出资参照从化市同类院校教育用地出让价格受让该三地块”，再由政府提供给学院作为以教育用地使用。

其时，保利已投入3.15亿，完成招投标合同金额近3.32亿。从化市国土局表示，按照广州市政府相关规定，“以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和”。国土局透露，如果由政府收回地块再转让学院，要支付的金额粗略估计为6.968亿。该价格几乎等同于再造一个南方学院。

相比这一方案引起的高昂代价，国土局更推荐由保利和学院双方协商解决。

陈腾华说：“学校经费来自学生交的学费，不可能用来投资商住用地。”

上述从化国土局相关负责人认为，现时由政府与保利沟通异地置换土地等方案都比较难实行，关键还是要保利和学院自己沟通。

事实上，自2014年开始，从化市撤市设区，已无公开出让国有土地使用权和收地的权限，学院需向广州市政府或广州市国土房管局等职能部门申请。

接近南方学院人士表示，对政府的说法感到失望。“离开政府的决策，根本不可能解决。”其表示，这是因为企业的商业利益与学校的利益根本不在一个层面上。

据悉，灾情发生后，中山大学本部亦非常重视，已通过向广东省教育厅打报告反映情况的方式，促进事件解决。