6月27日，由《经济观察报》主办的“第十一届中国蓝筹地产年会”在北京举行。区别于往年，今年的蓝筹地产年会首度为网友搭起了与行业专家、知名企业互动的平台，由年会演讲嘉宾针对网友提问进行定向回复。

作为年会首次纳入的一个全新环节，《经济观察报》在活动落地前一个月开始在其微信公众平台上进行问题收集，并选出具有代表性的问题交由出席嘉宾进行回复，从整体来看，房价依然是网友们最为关心的问题。

由于网友提问数量超过50个，中国蓝筹地产年会现场仅由郑新立（中共中央政策研究室原副主任、中国国际经济交流中心常务副理事长）、任志强（北京华远地产股份有限公司董事长）、黄益平（原花旗集团董事总经理、首席经济学家、现北京大学国家发展研究院副院长）、郭建伟（中国人民银行货币政策二司副司长）进行了一小部分回复。

在《经济观察报》的沟通下，针对部分网友提问，新城控股集团高级副总裁欧阳捷表达了自己的观点：

1、网友：当中国房地产利润已不再如往日那般暴利，哪些房产企业能够快速找到新的增长点，是稳扎稳打的销量较低的平稳企业，还是高负载率，凭借销量的快速发展企业？

欧阳捷：在住宅市场领域，刚需和改善性需求仍然是主流产品，产品的品质要求越来越高，而价格要保持平稳，因此，定位精准、成本严控、快进快出的企业更有竞争力，同时在目前资金面不宽裕的局势下，能够控制好现金流和负债率的企业会更加稳健。

2、网友：拐点是否会真的出现？

欧阳捷：不存在拐点。只是住房市场的高增长期结束，转入平稳发展期，市场还在高位盘整，今年1-5月销售面积仅仅低于2013年，但远高于2013年之前任何一年。目前只是市场波动。有波动的市场才是真正的市场经济。

3、网友：在大量热钱涌入的环境下，热钱是否还会再次流向地产行业，推高房市？

欧阳捷：目前热钱流入并不明显，资产价格偏高和人民币汇率下行的风险不会引发大量热钱。

4、网友：相关资料显示，未来十年中国的房产需求仍然上升，到2020年-2030年基本稳定，2030年后需求才衰退。这样的说法对吗？

欧阳捷：未来十年住宅需求会保持稳定，市场会在2012-2013年的销售面积区间内波动，2030年以后城镇化率会达到70%左右，届时住宅市场一定会由一手房市场为主转向二手房市场为主。

5、网友：下半年会有更多城市“救市”？

欧阳捷：现在已经有很多城市在“救市”，其核心是改善市场预期，稳定市场交易，但中央默许地方政府可以做但不可以说。中央不提调控也不会出台调控措施，特别是目前经济处于下行趋势下。所以，不用太过关注政府说法。

6、王春华提出了增加资金来源渠道, 分散资金风险, 拓宽融资渠道, 建立全面的房地产开发融资体系的六个途径: ( l) 大力推动房地产证券化 。 ( 2) 建立长期投资基金组织。 ( 3) 将保险资金引人住宅融资市场 。 ( 4 ) 引导外资进人房地产融资市场。 ( 5) 鼓励发行公司债券。 ( 6) 大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司。请问王春华的分析是否正确？

欧阳捷：房地产证券化应当是一个趋势，目前房地产资金来源过于单一，银行信贷和信托过大存在金融风险；基金和保险资金进入住宅融资市场，风险是比较小的。关键不是行业风险，而是企业风险。模式上高负债、产品上走高端、规模上企业小、现金流比较紧的企业会有风险。公司债也只会对法人治理规范、金融风险较小的大企业放行；外资进入住宅市场始终是政府严控的。国内不缺钱，政府不希望更多钱流入住宅市场，推高房价；个人不太看好融资租赁方式，采取这种方式的多为小企业，而目前小企业在金融业已经逐渐“失宠”，因为破产、跑路、烂尾，在政府那里也可能成为麻烦，客户对缺乏品牌责任的小企业也不看好，融资租赁在市场预期的下行阶段很难发展。

7、如何解读关于国务院8个督察组分赴16个省市的督察；关于取消商品住宅预售制度；关于扩大房产税试点范围

欧阳捷：国务院督察组主要是解决政令不出中南海的问题，不是专对房地产的。

国内房地产金融不发达，资金渠道很窄，目前来看，全面取消住宅预售不现实，毕竟房地产是资金密集行业，而且预售资金占总销售额的近30%。今年初，只是兴业银行停办夹层贷款，就引起业界哗然，银行取消个人按揭优惠利率，就导致销售下滑，如果取消预售，对房地产市场和行业的负面影响无法估量，绝对是灾难性的。即便是美国、澳大利亚这样的住房金融市场非常发达、新房供应量不大的国家，也仍然存在预售。

应当是房地产税而不是房产税。房产税与地产税合并是一个非常复杂的项目，远比单一房产税要复杂的多，所以，中央提上立法议程，通过顶层设计来解决土地房产所有制与税收关系问题，短期内不可能出台。因为过去四年住宅用地供应量几乎是2005-2009年的一倍，全国范围内几乎已经看不到供不应求的城市（除了一线城市和少数二线城市），房价已经基本处于停涨状态。现在扩大房产税试点既无紧迫性，也无实质意义。

8、网友：当前开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，请问如何正确看待“退房”和“断供”问题？

欧阳捷：从目前购房者的资产状态和心理分析，退房和断供都是借口，这部分人群主要是刚需客户和改善型客户，资金积累很不容易，对价格相对来说十分敏感，退房再买也不容易，断供损失更无法承受。

客户“退房”、“断供”行动实质的期望是开发企业给予适当补偿。如果企业能够较好地理解客户，站在客户立场上，妥善把握市场促销行为与老业主心理诉求之间的关系，“退房”、“断供”问题也会妥善解决。

 9、网友：2014年中央的房地产政策对下半年楼市的走势有什么影响？

欧阳捷：从去年以来，中央对房地产市场的低调、容忍是大智慧，其韧性和意志力值得敬佩！中央政策早已经很明确，就是以市场为主导。对房地产不会有单独的政策出台，对于地方政府救市措施，只要不会影响房地产市场大势和预期的，也不会加以干涉。

下半年楼市的走势会继续延续市场供求关系再平衡、企业去库存去杠杆的态势，土地购置面积和新开工面积明显缩量，上市公司促销行为会减弱，经济定向刺激会导致宏观经济会有所回升，市场预期将导向企稳，销售会触底企稳并小幅回升，房价会保持基本平稳。

 10、网友：面对房地产市场的不确定性，刚需该如何选择？

欧阳捷：任何时候、任何事情都不可能只占便宜不吃亏。我们所能做的，就是在市场的低点去选择性价比比较高的产品。

目前市场的不确定性主要体现在三个方面：一是市场价格的不确定性，如果一个城市的某个区域供求相对平衡，这个区域的价格就会保持相对稳定，如果供远大于求，降价的风险就会存在。二是企业的不确定性。小企业的资金链也相对会比较紧张，银行、政府、客户的信任度相对较低，企业跑路、倒闭、转让的可能性都在加大。三是市场周期的不确定性。目前住房供应量与销售量都在市场高点，市场竞争加剧，价格处于相对低点，同时因为今年初以来，国内外唱空中国经济和房地产的高调声音在减弱，随着中国经济下半年企稳回升，区域市场会分裂，很可能某些区域房价会小幅回升、某些区域房价依旧平稳或者促销（供应量起主导作用）。

刚需能做的就是尽量避免这些不确定性。

11、网友：旅游地产的发展前景如何，是否能成为新的投资增长点？

欧阳捷：人们选择旅游地产项目的理由是什么呢？首先是自然环境资源。中国从古至今都讲求“寄情于山水之间”，在当今大气、水、土壤这些人类生存所依托的核心要素都被污染的情况下，自然旅游资源的稀缺性更使人趋之若鹜。但是，这些依托于自然环境资源的项目一般来说，交通、配套（生活、商业、医疗、教育等）都不适宜长期居住，因而也只能成为候鸟式度假产品。在当今中国快速发展、个人追求职业成长、时间成本越来越高、中产阶层厚度不够、老年人更多家乡情结、房产投资已无价值的情况下，依托于自然环境资源的休闲度假式的产品反而不能成为投资者或消费者的热点。

其次，依托于人工环境资源的项目往往更寄望于大量的人流，且处于交通相对便捷的城市近郊，但这些项目逃避不了环境污染，只能偶一游之。

此外，购买旅游项目的资金成本很高，而居住时间往往不会太长。投资50万元购买一款旅游地产项目，一年的物业管理费至少数千元。如果利用这50万元的利息和物业费，每年选择不同旅游景点，住豪华酒店只怕是也足够了，那么为什么还要把自己圈在一个重复视觉的小房子里呢？

12、网友：随着国家GDP的增长，未来3-5年的商品房和经济适用房价格变动的趋势会怎样？

欧阳捷：在过去四年，商品住宅土地供应成倍增长，未来3-5年是消化库存的时期，几乎可以肯定地说，从中长期来看，土地出让金仍然是地方政府的财政来源，换句话说，土地供应依然不会大幅减少，住房的价格短期更多取决于供求关系，包括局部区域的供求关系。

从大的趋势上看，随着经济发展、收入增加，人们对住房价格上涨会更有承受力。同时，因为这十多年全球货币超发，目前中国也没有看到停滞的迹象，钱多了，所有钱可以买到的东西都更值钱了，也包括房产。

 13、曾经有专家建议中国政府发行一种股权凭证——“中华地票”，就是根据通胀调整过的国债，让购买它的老百姓受惠，对买不起房的老百姓也比较公平。请问这种方式究竟有无可操作性？

欧阳捷：买不起房的人买得起“地票”吗？为什么两极分化越来越严重？有钱的人更有钱？最重要的是有钱的人更有能力和机会，来调动、掌握、购买、出售相对稀缺资源，以获取更大收益（包括房产、证券、大宗商品），“地票”也是一种证券，如果有钱人也可以购买，何谈公平？

至于操作性，只要想想我们连经济适用房、廉租房、公租房、自住房、共有产权房都想不清、理还乱，有进入、没退出，“地票”又能具有多少可操作性？

 14、网友：政府试行"以房养老“政策，会对当前低迷的房地产市场产生何种影响？房企将如何应对？

欧阳捷：无子无孙的老人或许会接受这样的政策，但这群人毕竟是少数。中国传统道德思想和家族文化还是会倾向于传家传宗、福泽绵长的。对市场的影响目前是可以忽略不计的。

 15、网友：如何评价楼市“拐点”？

欧阳捷：不存在拐点。只是住房市场的高增长期结束，转入平稳发展期，市场还在高位盘整，今年1-5月销售面积仅仅低于2013年，但远高于2013年之前任何一年。

目前只是市场波动。有波动的市场才是真正的市场经济。

 16、网友：限购政策可否取消或部分取消？

欧阳捷：一线城市承担着“抑制投机投资性需求”的政策导向责任，轻易不会取消，同时这些城市还处于供不应求的局面，短期内不可能取消。

其它城市根据中央政府分类调控的思路，实际上是可以取消限购的。但是考虑政策导向和中央政府的舆论压力，中央政府会默许地方政府“只做不说”，目前也有一些城市这样做了。

现在已经有很多城市在“救市”，其核心是改善市场预期，稳定市场交易，但中央默许地方政府可以做但不可以说。中央不提调控也不会出台调控措施，特别是目前经济处于下行趋势下。所以，不用太过关注政府说法。

 17、网友：住房空置率如何统计？

欧阳捷：国内目前还没有依靠科学完整的空置房统计指标体系。或许以下指标可以用作空置房统计：

一种是按照入住率统计：统计已交付未装修和已装修未入住的住房，或者是已交付未入住的住房，相对全面、完整，可以通过物业小区逐户统计，但统计难度很大，工作量也很大。

一种是按市场流通量统计：统计二手房挂牌量，虽然比第一种方式统计的数量要少，但这是真正意义上的空置房，因为不挂牌的房子虽然空置，但有几种情况是不会挂牌出租或出售的：买给小孩的婚房、单身房的，在家庭异地工作异地买房的，作为高端资产配置的，在同一城市两极各有一套住房的，曾在国内工作买了房又到国外不定期工作的，为老人买房老人暂时回家乡的等等。

统计空置房时，还有许多细节问题必须把统计标准界定清楚、便于计算或剔除：比如，群租的？个人拼房、同居、单位集体宿舍等？几代同堂未分户的？