陈志详解北京楼市:如果我是市长,我绝不着急调

张雅楠2014-07-22 20:00

经济观察网 记者 张雅楠 经历了近半年的挣扎,各地终于纷纷光明正大地放松限购了。对北京来说,虽然同样经历着成交量下跌的考验,但限购放松是无论如何也不敢指望的事情,众所周知的是,庞大的需求并未消失,只要价格调整到位,成交随时可能发生,这也是北京下半年走势的不确定之处,市场会向好还是更坏?调控政策会有哪怕一点点的微调吗?开发商下半年的着力方向在哪儿?针对上述问题,在一个主题为“北京楼市如何迎接2014下半年”的地产论坛里,北京市房地产协会副秘书长陈志、北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴以及世联地产北京董事总经理刘春岩给出了他们的判断。

经济观察网:今年北京的房地产市场有哪些突出的变化和特征?

陈志:一是今年的供应大于成交,这是比较明显的特征。大家都比较关注的是,单价四万以上的预售许可是不是放了?这也是适当地突破了过去一些价格管控的具体的表现;

第二,从实际成交量来说,现在确确实实成交量萎靡,今年确实会是近年来最低的量;

第三,今年上半年还有一个比较明显的特征,平均价格跟过去比,处在一个高位。原因主要有这么几个:第一,现实的供应结构当中高价占比多,中低价少,成交也少,所以会带动均价上去;第二,高价盘或者说高端的产品虽然套数占比非常低,但是它的面积可能顶普通商品房两套或者三套,价格是普通住宅的好几倍,这对价格的带动会很强;第三,改善型需求增加明显,所以成交多落在高价位区间。

经济观察网:具体的成交数据如何?

刘春岩:根据北京市住建委官网的数据,我们统计1-6月份北京商品住宅成交套数31737套,这是网签的量,这个数据同比大约下降46%。

刚需、首次置业的都在观望,所有的项目都看,一方面等着摇号中没中签,另外等一个最合适的、最实惠的价格。今年上半年,所有的定位面向刚需首置的项目都面临客户量不足的问题。

经济观察网:开发商如何看到这种观望?

周兴:有两个学术性的数字,我认为很有意义,第一是房价和地价的关系,有30%的相关度;第二是货币供应量和房价的关系,有80%的相关度。

为什么大家会观望?很多人可能会从信心角度分析,但我认为,其实背后是金融的问题,是钱的问题。

钱的问题对谁的打击更大?对首次置业的人打击更大,为什么开发商用零首付、低首付能够在市场上解决部分问题,就是因为银行收紧资金使好多首置的人买不起房。

但是改善型需求的人受的影响较小,他们还会出手买房,因为这部分人对银行的依赖程度相对低一些,融资的手段和方式多。我相信他获取信息的能力和渠道比很多首置的人更充分,他们基本上都有多次买房的经历,逐步形成了相对独立的判断。同时,房子一定有资产属性,也有投资属性,这是改变不了的,买房这个事情本身是一个长期决策。改善型的人,不仅仅满足它的使用功能,还把它当作一种资产配置的手段。

刘春岩:世联有一款家庭云贷服务的金融产品,哪怕我们提供优惠的利率,首次置业人群基本上不会选用这样的产品,他担心自己的还款问题,但是改善型需求人群就不一样,他们会把这个作为一个过桥资金,绝对要选一个好时机,把房子买了。

陈志:如果是做刚需盘的,对不起,压力就是会很大,必须想办法跑量,不能考虑太高了。

经济观察网:今年的成交量会非常惨淡吗?房地产政策会因此有微调吗?

陈志:从套数上说,我个人的判断应该是在7万-8万套之间这样一个量,营业税保证了,这是第一;第二,我们现在只看到商品房的交易套数,我们没有看到真正的交易里头还有车位、还有商改住、还有其他的一些产品的交易存在,所以地方政府的营业税充分地有保障,所以如果我是市长,我绝不着急调。

其实北京市土地已经开始调整,异地建和原地建的一字调整,就是说原地建没戏了,就交钱异地建,也顺应了发展的要求,市政府的管理部门非常清楚。

从大的角度上看,今年北京市政府不会过度地调整,大家都在呼吁放松这、放松那,我个人判断这些调整不会有。如果北京市政府在今年这样的态势下出来了一个调控,我倒认为给了一个反向的信号——我们的市场可能要完蛋。一旦说了我要放松什么样的调控,可能这里头就会出现风险。

明年怎么办?不知道。从长期看,北京的市场不会太坏。今后会不会再出现一个短期内迅速拉高多少房价的可能性,这估计不会有了。

上半年的新开工量有领导压的抢开的因素在,要不然上半年新开工量是很难看的,实际上新开工量里很重要的一个因素——建安的投资并不高,土地的投资进来了,一开工一刨槽,立刻可以转为这块地的投资,可以计入今年的投资了,这样的话就可以计算GDP了。

未来房地产投资下降的格局是必然的,如果还是高速增长的过程,调结构怎么调呢?这是不现实的。投资这一块是希望房地产能够适度地回调,真正让制造业的投资上来,让市政基础设施的投资上来,维持全社会的固定资产投资的比例上来,房地产的比重越来越小,这个过程就合理了。

经济观察网:下半年走势如何,对明年的房地产预判如何?

周兴:今年下半年很多房地产开发商积极性会下降,这主要是由两个因素造成的:一个因素是,大家认为短期的销量不会快速反弹;第二个因素是,融资成本在上升,并且短期内也降不下来。

这两个因素使我们对地的价格更敏感,过去爱多少钱多少钱,一定是有钱挣的,现在这两年控制不好,对个案来讲是一个赔钱的问题。

陈志:我们有两个观察点需要去看:第一,7月中下旬国务院对市场判断的会议会阐明中央如何看待上半年的中国经济,我们对下半年的判断就会很清楚。我们现在看到的,CPI肯定是稳的,需求没有,所以价格是下来了。工业似乎并不是特别好,出口也没有,消费不活跃,投资也不是特别好,我觉得市场应该是看淡,可能某种程度上对房地产还是有要求。

央行定向降准含了三层意思,定量、定向、定时,这是中央的手段,也是希望微刺激,但银行的改革还没有到一定要救房地产的时候,我认为流动性是够的。下半年的市场还不太好判断。就北京而言,我们不担心市场,实际上开发商也不是特别悲观,大家现在手里头还有钱。

刘春岩:基本上冷热不均,各方都没有到要出绝招的时候。我们判断,首次改善和再次改善的项目会好一些,另外就是自住型商品房的客户会有一部分逐渐回流至商品房市场。

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