经济观察报 记者 宋磊 实习记者 杨磊 王国静 当一家高度依赖高息民间借贷和员工集资的房企，遭遇到一个风雨飘摇的房地产市场，很可能意味着，一篇地产帝国土崩瓦解的故事正在拉开帷幕。

故事发生在杭州余杭，主角是中都集团董事长杨定国，以一场说走就走的“失联”开始。6月16日，杨定国订上当天去北京的机票，第二天正式失去联系，24日晚在厦门被余杭警方找到，以涉嫌非法吸收公众存款罪被刑拘。

一位接近杨定国的人士透露，失联前一天，中都集团一笔千万元级别的融资到期要还，杨无力支付，向第三方借钱却遭到拒绝，这或是其失联的导火索。

负责中都集团负债登记的一位律师表示，截至7月14日，已经申报的债务人数近千人，其中小业主债务6亿元，如加上银行及非法吸收公共存款的部分，中都债务将破20亿元。另有金融机构数据显示，中都集团民间借贷部分达到5.05亿元。

利用高息民间资本实现高杠杆运作，中都系在进行着一场赌局，风险在于地产和金融市场环境是否乐观，企业盈利能力能否跑赢利息。胜，则规模快速扩张；败，则赌局破裂。

中都似已沦为败者。经济观察报记者调查发现，中都系产业涵盖住宅、百货、酒店、黄金、物业、园林等业务，从去年开始，其主力住宅项目进度延期，销售缓慢，其他业务也几乎陷入全面亏损状态。至2013年11月底，中都集团资产负债率达92.03%，今年以来更是重债缠身。

兴业证券报告指出，今年下半年随着更大规模的信托兑付到来，销量持续萎缩，金融机构会逐步压缩对中小地产公司的金融支持力度，中小地产公司资金链将承受更大风险。

失联前后

来自中都资产核查组的数据显示，截至7月10日，登记债务总数8.184亿元；余杭区法院受理的中都欠债案总金额11.17亿元；杭州下城区、临安、湖州安吉等地法院，个别法院统计金额也达数亿元。

其中，杨定国向中都员工集资近6000万元，民间借贷登记数据超过3亿元，利息更是动辄达到20%。收录在杭州余杭区政府官网的文章显示，当地一家商业银行负责人表示，民间借贷大概整体超过5亿元。就在6月19日夜里，向中都提供贷款业务的8家银行通宵赶材料，到法院起诉中都集团，直接及委托贷款达到7.8亿元之多。

上述人士指出，中都资金确实到了火烧眉毛的关头。公司很多高层都用个人名义为杨定国借钱，最近中都就有一笔大额信托到期，为还这笔债，杨曾向高利贷借钱。

今年五月份，杨定国曾专门召开会议稳住员工的心。中都集团员工陈婉婷回忆说，杨定国在会上就资金及借款问题向大家保证，一不会跑路，二不会跳楼，同时鼓舞士气的话说了一堆。

一些有门道的借款人，却提前嗅到了气氛的异样，追债撤场。一位杭州公安系统的人士对记者讲述，借钱给中都如提取需提前申请。实际政府机关里有关系的投资者，已提前知道中都集团资金链断裂的内幕，投进去的数十万元4月份便申请提出，5月份拿到全款。比他晚一周行动的借款人，如今都被套在里面。

重债压身的杨定国，最终上演了失联的一幕。6月17日，中都集团宣布也不能联系上杨定国，当晚中都青山湖畔30余套别墅以低于市场价一半的价格卖给其亲友和公司高层。而杨留下的，仅有办公桌上一堆催款通知、律师函和负债材料，以及满烟灰缸的烟头。

接近杨定国的人士透露，失联前一天，杨定国还在中都集团吃过午饭，并通过秘书订上晚上飞北京的飞机，自己再转机到厦门。路线应是设计过的，不排除利用偷渡跑路的可能。

老板失联的冲击效应，在中都各业务板块显现。7月14日，位于杭州市庆春路的中都百货门口大门紧闭，张贴着“因公司内部检查，暂停营业”的条子。

20公里外的中都集团总部处，中都典当也早已贴上杭州市公安局余杭分局的查封通知，黄金首饰、现金99012元被扣押。同时，不少债权人为讨回自己购物卡、房屋租金和民间借贷等，陆续从各地赶来。

被套在中都债务漩涡里的陈婉婷，提起老板失联前后表现仍气愤不已，她借给杨定国的上百万元难以追回，“现在不求20%的利息，只要本金追回来就好”。

在中都集团5层办公室内记者看到，上班的不超过10人，其中不乏中层人士。一位自称普通员工的人士对记者抱怨，自己也是受害者，老板进看守所了，借朋友的500万给公司现在要不回，目前6月工资没得发，社保也要停了，除了去区政府维权示威，自己也想不到什么讨债的好办法。

中都百货网站的信息显示，中都集团下属企业及项目有中都青山湖、中都高新、中都房地产、中都置业、中都物业、赣州中都、中都典当、中都担保、上海诺维投资、周口中都等，业务覆盖面和城市布局可谓广泛。

10年的时间，从鼎盛到衰败，中都经历了什么？

豪赌代价

可查询到的杨定国履历显示，其为余杭本地人，今年44岁。

在2004年3月，中都控股集团成立时，其下属的顺昌房地产有限责任公司已开发建筑面积35万平方米，并先后开发完成中都广场、顺昌花苑、世纪嘉园、黄湖商贸城等项目。当时的宣传材料里提及，公司有20万平方米项目在建，另有占地3000余亩的青山翠湖在规划论证中。

10年后的今天，上述紧邻杭州市的中都临安青山湖项目仍未全部卖完。尚锐（中国）地产顾问机构总经理李伟国说，杨定国为人不错，有血性，讲义气。同时，他开发的临安青山湖项目排屋、别墅品质都可圈可点。但问题在于，青山湖项目体量很大，需要持续投入很多资金，碰上房地产持续调整周期，加上集团多元化进程又进行得太快，没把握好节奏。

以中都百货为例，2003年杭州中都购物中心开业。2007年，杨定国在接受专访时称，在未来14年之内建设45家“中都购物中心”。2008年4月，中都购物中心余姚天一店开业，10月中都百货安吉店开业，11月桐乡中都百货开业，中都百货庆春店进入招商装修阶段。2009年，中都百货丽水项目开业。

按照杨定国的逻辑，从事百货行业不断开店产生“现金流”，便能达到“钱生钱”的理想状态。生钱亦需花钱，除了住宅销售补血，据报道称，恰恰是2007年前后，中都集团通过各分公司通知，中高层可借款给杨定国，作为员工福利，月息2.5分。但自2009年之后，中都百货却鲜有扩张动作。

在陈婉婷眼中，摊子铺得过大恰是中都困境的诱因。她指出，房地产形势好的时候，没把所有精力专注做住宅，而在临平做百货尝到利润甜头，便大举从事百货行业，却因为不专业，经营思维陈旧，一直都在亏钱。另外，中都高层都是杨定国的亲友，缺乏地产及百货操盘经验，企业也根本没有职业经理人施展手脚的空间，中都只能在错的战略上越走越远，资金也愈加紧张，2010年前后更把内部集资的范围扩大到普通员工。

中都集团的员工集资方式，演化成两种形式。“一种是借钱有20%利息的，另一种便是员工筹钱帮忙贷款，甚至抵押房子车子，这不叫强迫，叫胁迫吧，不做的话可以辞职。”中都集团上述普通员工称。

杨定国掌控的公司近40家，据当地媒体报道，近半数是员工作为法人代表注册的，帮助杨曲线融资贷款。

大量的民间集资和员工借贷隐藏在暗面，信托和资本市场则在阳面，作为中都银行贷款之外的融资补充。华鼎控股公告称，2012年12月、2013年2月，其集团成员公司分别通过交通银行贷3000万元给杭州中都购物中心，期限24个月，另一笔1.3亿元贷款予中都控股集团，期限12个月。贷款年利率达18%。另外，公司还在2012年6月及2013年7月，利用中铁信托及长城信托向中都百货及青山湖项目分别发行1.3亿元、0.5亿元规模的信托贷款。

不妨来算一笔账：倘若以5亿元民间借贷乘以年息20%，1年利息就达到1亿元。另有15亿元融资参考银行贷款利息7%计算，1年利息是1.05亿元，共2.05亿元。而中都集团经营乏力，更显得巨额利息如山重。据新京报报道称，去年11月中都控股集团亏损442万元，2013年前11个月累计亏损2558万元。

几个主营业务，几乎同时陷入困境。记者拿到的中都集团的一份财务报告显示，2013年1-7月份，中都百货主营收入5714.6万元，净利润亏损698.94万元，上年同期亏损727.8万元，净资产-678.5万元；主营金条和千足金饰品的川源公司，2013年收入3619.9万元，亏损58.28万元。

2013年底，杭州楼市库存飙升，销售迟滞。一直扮演着输血角色的中都房地产板块，在风雨飘摇的市场环境下也变得自顾不暇。

财务报告指出，2013年1-10月份操盘中都临安青山湖项目的浙江临安中都置业有限公司到账总收入6183.7万元，仅完成目标的32.7%。其中排屋产品临枫园到账4880.2万元，别墅产品到账1303.5万元，营业利润则是-258.6万元。

楼市变局之下，经营始终难有起色，自身资金回笼困难，高利息资金进入往往就成为到期融资的“救火队员”，如此形成恶性循环，并最终导致游戏难以进行，赌局破裂。

陈婉婷指出，公司坚持到2014年，随着房地产市场出现成交下跌和信贷紧缩的变化，定位高端的郊区大盘项目就更难卖了，公司也已意识到青山湖项目的定位问题，以前都卖独栋，今年开始朝普通住宅做尝试。但留给企业的时间却不多，其他板块经营亏损，住宅补血也补不过来，这让民间借贷带来的资金危机，变得难以挽救。

迷茫前路

目前，中都集团正常运转的有物业及酒店业务，物业部分由杨定国哥哥杨定勇负责。据当地媒体报道，中都集团原高管组成的7人临时管理小组内，除杨定勇外，还有杨定国的堂妹杨定珍，夫人俞乐燕，两者分别是中都百货和临安青山湖大酒店的负责人。

看守所里的杨定国，仍会对探望的人描述自己的激情和梦想，并希望再创辉煌。7月3日，中都资产核查组受余杭政府委派，进入看守所探视杨定国并让其拿出重组方案。5天后，杨定国用钢笔书写的、长达七八页的方案面世，方案提出用集团名下的土地、别墅等资产归还民间借贷和高利贷。不幸的是，临时管理小组认为可操作性不强。

对杨定国留下的烂摊子，余杭区政府曾表态，只要企业有生存下去的能力，一定会扶持它。但对目前中都是否会资不抵债，进而宣告破产的问题，负责中都集团负债登记的一位律师对记者表示，中都旗下40家公司可能会倒掉一些，如整体破产按照程序也不会那么快，还会再过一段时间。

已经停业的中都百货庆春店、临平店，因中都采用售后包租的方式，除了商户的逃离，如今想要再度开业，也要面临业主的考验。一位租店铺给中都百货的业主对记者表示，自己10年前买的店铺租给中都百货，租金不仅低如今还开始拖欠。关键是，中都百货经营得并不好，目前已联系100多位业主打算把店铺回收回来，自己重新招商，“开个电脑城也比中都百货强。”

挑战还有，大量员工或将流失。自从杨定国失联后，陈婉婷代表的一批中都基层员工，便不再到中都上班。他们和普通的债权人一样，维权抗议，一门心思把中都的欠款追讨回来。“等钱追回来了，就彻底离开中都。”陈婉婷说，“老板能为自己的利益舍弃大家突然消失，谁还会为他再继续浪费青春？”

和中都系类似剧情的地产危机，也不断在杭州上演。7月14日，杭州新西湖小镇的数十位业主，在杭州余杭区维权。一位业主对记者表示，自己买的房子三年仍未交房，自己每周都去看项目，房子快卖完了项目却一直停工。申请退房，房子退了却不退钱，开发商资金链已经紧张到接近断裂的程度。

为什么事发杭州？中国指数研究院的住宅成交监测数据显示，杭州上半年成交面积94.61万平方米，同比下跌51.33%，降幅居各城市之首。

除了市场行情不好，过分依赖民间借贷，也是房企资金链断裂的重要原因。而自今年开始，先有3月份浙江兴润置业资金链断裂，后有5月份青岛女地产商失联，两者的共同特性是：均系中小房企，且牵涉大量民间集资。

“中都事件实际是浙江民营经济的一个缩影。”尚锐（中国）地产顾问机构总经理李伟国指出，浙江中小房企借用民间资本，互相拆借进行高杠杆扩张比较流行。大形势好时能用土地增值溢价和房价一路上扬掩盖危机，一旦出现今年这样金融环境趋紧和房地产不景气，资金回收速度放缓，再加上民间资本高额利息，资金链问题就会彻底爆发出来。

处在外部环境和内部经营双重困境下，中都代表的中小房企，背后还隐藏着信托兑付的危机。兴业证券报告显示，2012年三季度新增地产集合信托单季同比降幅约在50%左右，到第四季度便转降为增，增幅达到60%左右。按两年内的信托周期计算，今年下半年更大规模的信托兑付将会来临。用益信托数据则显示，下半年集合房地产信托预计到期规模达到972亿元。中都涉及的长城财富5号5000万的融资款，也将在明年1月份到期。

新增信托融资方面，今年上半年，房地产集合信托共融资1192.3亿元，比去年同期的1111.6亿元，微涨7.26%。而出于房企违约和地产形势转变的考虑，一位信托人士说，在对象选择上会看重大型房企，尽量避免把中小房企做交易对象，毕竟前者运营能力强且对外更透明，哪怕有猫腻也会少很多。

（文中陈婉婷为化名，本报记者彭友、陈哲、郭海飞对本文亦有贡献）