经济观察网 记者 郭海飞 “崇文门项目只有不到4万平方米的总建筑面积，计划开发建设成全部自持的购物中心，预计2016年底开业，”合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄向经济观察网介绍。

黄兴龄所说的“崇文门项目”，便是2011年合景泰富耗资7亿元拿下的北京地王项目，总建筑面积3.9万平方米，折合楼面地价在4万元／平方米以上。

该项目于去年7月开工，计划建设成集屋顶公园、休闲咖啡厅、创意餐厅、特色店铺等为一体的“小巧、摩登、变幻、好玩”的“摩方”购物中心。

除地处北京二环内的小体量购物中心“摩方”外，合景泰富目前在建的购物中心也都不大。其中计划于明年10月建成的上海杨浦区嘉誉国际广场和上海普陀区天汇国际项目的购物中心，总建筑面积也分别仅有7万平方米和4.5万平方米。虽然苏州合景汇项目的购物中心达到11万平方米，但在其52万的项目总建筑面积中占比仅约为1／5，成都合景汇12.5万平方米的购物中心建筑面积，在其整个项目80万的总体量中占比更是低至15％。

“超过25万、30万平方米建筑面积的大型购物中心，还不是我们这种刚开始做购物中心的企业现阶段主要做的，我们目前主要做15万平方米以下的‘小而美’的购物中心。”黄兴龄称。

即使是合景泰富体量最大的成都合景汇购物中心，也比主打“社区商业”的万科的购物中心小，万科开业的第一个购物中心金隅万科广场也有15万平方米的建筑面积，而中粮万科长阳半岛更是有22万平方米的商业配套。总体量12.5万平方米的成都合景汇购物中心，更是仅约为成都来福士广场24万平方米建筑面积的一半。

目前，各大城市的购物中心均以大体量为主，这种“大而全”的购物中心所面临的竞争便更加激烈，除招商难度加强外，后期的运营更是考验开发商的能力。就连主打顶级高端购物中心的恒隆地产，其在沈阳和济南开业已经三年的恒隆广场也不尽如人意，在调整商户后，出租率反而下降至88％。

而这种小体量的购物中心，或成为购物中心的一个新的发展方向。据睿意德的调查数据显示，2014年第一季度，仅上海社区购物中心数量就达到88家，主要集中在宝山、浦东新区以及城乡结合部的外环和远郊新城板块。

此前，合景泰富董事局主席孔健岷表示，“集团每年都会从销售总额中拿出5%~7%的资金投入到商业地产的发展，这些优质商业项目将成为合景泰富的长线投资产品，合景泰富商业地产迎来快速发展期。”黄兴龄补充，“主要是投入到购物中心”。

截至目前，合景泰富已经拥有4个购物中心项目在建，总体量近50万平方米，共拥有超过40个商业综合体项目。按照2013年合景泰富163亿元的销售额粗略估算，其今年投入到购物中心的自有资金仅约10亿元。

这远远无法满足其商业地产发展的资金需求，今年1月，合景泰富便发行了一笔2019年到期的票面利息为8.975％的优先票据，7月29日又发行了一笔同样于2019年到期、利息为8.25％的4亿美元优先票据。

此外，强大的合作伙伴也将给予其支持，在合景泰富的45个项目中有13个是合作项目，合作伙伴包括新鸿基地产、香港置地、绿地集团、富力地产、世茂地产、雅居乐地产等开发商。