经济观察网 记者 陈哲 随着今年二季度以来房企销售遇到巨大阻碍，数家开发商祭出“全民营销”大旗。其中房企老大万科亦不例外。

日前，万科西安公司大张旗鼓宣布其房产经纪人模式下取得的“战绩”。 此举引来了诸多中介机构的不同看法。其中，以房产服务领域领头羊易居中国的反应为例，易居中国执行总裁丁祖昱专就此提出了自己看法，并发布《“全民经纪”，万科请慎言》一文。该文认为，开发商应该在这一营销拓展上，明确经纪人对象，树立原则、设置底线。随后西安万科微信官方平台迅速以《西安万科致丁祖昱先生的一封信》一文回应。房企和中介之间就全民营销的辩论，极度升温。 日前，经济观察网就此专门采访了丁祖昱，请其对全民营销系统谈论自己的看法。

经济观察网：您怎么看全民营销？

丁祖昱：首先我个人是赞同全民营销的。实际上万科最早实施全民营销时，我就关注到这个点，易居内部也一直考虑这方面的相关工作。只不过是对西安万科的个别对外口径上面，我提出了一些批评意见。

我认为全民营销中针对老客户、合作伙伴、供应商，以及所有中介代理的这种推广，都是合适的，甚至独立经纪人也没有问题。但不要是自己在一家公司打工又在外面做生意。事实上，现在真正独立经纪人的条件越来越具备了。我也认为是一个趋势，是很难逆转的趋势。

第二个也要正确看待全民营销今天对市场到底能产生多大作用？这值得商榷，但哪怕就一点作用，我认为也可以推进。

比如说，首先它对老客户的作用就比较好。只不过，一个是开发商担心自己的销售员要飞单，另外怕提高成本，过去来说老客户介绍新客户是顺理成章的，但今天如果变成了一种规则，一定给你相应的佣金。

其次是供应商，他会认为聊胜于无，原先也有人托过他买房，今天可以顺理成章拿点佣金。

还有就是独立经纪人和经纪公司，实际上你做不做全民营销，分销、中介都在做。所以我认为这块和原先没有什么差异，只要能够把规则制定好，也行。所以为什么易居要做实名认证的全民经纪，至少规则上面做到位，不要踩红线。

经济观察网：全面营销会对代理公司或者中介公司产生哪些影响？

丁祖昱：对代理公司来说。它可能两种发展方向。一种是做专业细分，做精。就是我把销售做到极致。有的公司卖豪宅卖的好，有的是卖大盘卖的好，你就做好销售人员。变成越来越专业的纯销售公司。

还有一种方向就是变成更大而全，整合资源的综合服务公司，我们易居今天想做这样的事情。把平台建立好，规则制定好，系统开发好，渠道铺设好，企业对接好。代理公司也要转型，不转型肯定也是要被淘汰。当然中介公司今天的压力可能会更大。今年上半年中介公司和搜房、安居客这种争执，表面上看是围绕着成本，实际是它自身压力大的体现。这种利益的维护要靠中介公司自身机制、体制的变化。它不变化，最终也会被市场所淘汰。

核心是市场变化，然后销售变化，相关各个主体，都应该发生变化。最终开发商也要发生变化。

经济观察网：全民营销这两年特别火的根源是什么？

丁祖昱：2011年前是闭着眼睛卖房。但是限购之后，投资客的比例下降之后，首先是要从自用需求的角度来开始买房，供求关系开始逆转了，房子难卖了，开始要注重营销了，我觉得本身就是营销本身作用的一种体现。全民营销整合了互联网，整合了线下渠道，整合了利益，给了更高的利益之后一种比较有效的方式。

真正全民营销是去年年末到今年年初才推出。大多数的房企其实从五六月份开始，完全是市场造成这样的。市场优胜劣汰，会产生很多更先进的东西。我个人认为全民营销还是比较先进的一套模式。

经济观察网：各个房企按照自己的方式去进行全民营销，您观察其中有哪些差异？底线在哪里？

丁祖昱：方法有差异，但是差异不大。要看不同的企业做相关的事情。比如说万科今天能力强一点，换一家小开发商就很难。今天易居能够整合，换一家小的代理公司很难。规则中的差异，实际上是我们怎么来防止飞单这类不正常竞争的出现。

部分企业有意放宽规则，我觉得他们这样做无可厚非，就是规则的制定。对于一部分的中小企业规则比较松，拉到哪里都是菜，甚至也会鼓励给你挖墙角的这种方式。当然这种企业，大多数都是一两个项目。

大的企业，想长期运作的企业，不管是开发商、代理公司，包括电商平台。我觉得最基本的一个底线就是不飞单，不挖中介公司的墙角，不挖竞争对手售楼处的墙角，这是最起码的规则。

经济观察网：目前有几家开发商开始搞全民营销，今后会成为所有开发商的选择么？

丁祖昱：大公司可能会搞，中小房企甚至包括20位之后的房企不一定。你看今天他选择自己销售还是让别人销售？可能更多的公司还是选择让别人卖房。