房地产回暖能否持续?

胡群2014-10-22 20:13

经济观察网 记者 胡群 “10月,我们几家大中介,(北京市场)已经成交16000套了。颤抖吧。”10月21日,中原地产首席分析师张大伟表示,截至10月19日,中原大陆区业绩同比上月上涨76.9%。

无独有偶,近日有消息称,10月截至目前,北京链家和我爱我家的二手房实际成交达6500套,预计全月成交17000套,而9月网签量仅9109套。链家统计10月第三周北京二手成交价格为28137元/平,较前周上涨2.8%,议价空间为2.6%,较前周下降0.2%,且有进一步缩小的趋势。

为稳定房地产市场,房地产限购政策在近几个月已经放松:目前,除北上广深等城市之外,大多数二级城市已放宽或解除了限购政策;但取消限购之后,市场仍未有回暖迹象。9月30日,中国人民银行和中国银监会发布了放松抵押贷款政策的通知,其中首次购买住房者最高可享受七折的抵押贷款利率折扣(对比基准政策利率),部分二套房购买者可通过重新定义的“首套房抵押贷款”认定标准以更优惠的条款获得房贷。

目前已有多家银行开始落实央行及银监会放松抵押贷款政策。房地产市场自此一改数月低迷,进而出现了文中开始时的情节。

多家银行的经济学家向经济观察网记者表示,此轮周期的力量可能会超过决策层在房地产政策上的力度。虽有证据表明10月份主要城市的房地产销售额大幅反弹,但国内需求很可能仍处于疲软态势,地产销售好转带动的投资回升可能要等到明年年中,且新一轮地产景气程度应不如从前。未来房地产建设活动可能会进一步回调,从而给未来几个季度的内需和GDP增速带来更大拖累。

万科也对当前市场的判断表示谨慎乐观:新政刺激带来了成交回暖,但价格难涨,预计四季度会有更多降价出现,即使各种政策放松,房地产市场也不可能回到供不应求的时代。

三季度销售下跌13%

“9月房地产销售面积同比下跌10%,三季度整体下跌13%,但房地产新开工在保障房的支撑下有所复苏。” 瑞银证券特约首席经济学家汪涛表示,库存高企(尤其在大部分三线城市)、基本供求格局和行业前景恶化,可能会迫使开发商更积极地促进销售,但放缓土地购置和开工步伐,以改善现金流、降低财务杠杆。预计决策层将会进一步放松房地产政策,如减免交易环节税费、降低房贷首付比例、定向下调房贷基准利率。

三季度,房地产销售面积同比跌幅由二季度的7.5%扩大至12.7%。由于保障房集中开工的因素,三季度新开工由二季度同比下跌10.5%到4.7%的正增长。

“虽然房地产投资增速继续放缓,但房地产实际建设活动在三季度有所改善。”汪涛称。

房地产销售放缓,融资额亦不乐观。1-9月份,房地产开发商筹资总额为9万亿元(年初迄今同比增长2.3%),而在1-8月份的总额为7.9万亿元(年初迄今同比增长2.7%)。

房地产市场的放缓一定程度上影响了经济增长。国家统计局21日发布了前三季度国民经济的主要数据,初步核算,前三季度国内生产总值同比增长7.4%。其中,一季度同比增长7.4%,二季度增长7.5%,三季度增长7.3%。

“今年不会推出大规模刺激措施。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示,经济增长减速的主要原因是投资放缓,尤其是房地产投资和产能过剩行业投资,而这是经济再平衡的一个必要成分。重要的是,就业市场形势依旧保持稳定,通货膨胀得到良好的控制。目前,大规模刺激措施不仅不必要,而且还有可能加剧政府尝试解决的经济和金融失衡问题。

回暖还是回光返照?

受益于全国多数城市取消限购,尤其央行、银监会的放松抵押贷款政策、国家住房和城乡建设部、财政部和人民银行联合出台住房公积金管理新政,房地产市场的格局已有一定程度上改变。来自中债资信的数据显示,10月中旬全国环比成交面积回升,一、二、三线城市新房成交面积环比上升29.21%、17.66%、15.23%,同比变动-8.51%、-21.19%、0.51%。

“此轮周期的力量可能会超过决策层在房地产政策上的力度。”中国银行财富管理与私人银行部投资策略分析师蔡喜洋向经济观察网记者称。万科方面亦认为,新政刺激带来了成交回暖,但价格难涨,预计四季度会有更多降价出现。

“地产销售好转带动的投资回升可能要等到明年年中,且新一轮地产景气程度应不如从前,如果不推出更有力的刺激或改革措施,预计投资很难有起色,经济会继续下行,因此更多的财政政策及更宽松的货币政策值得期待。”招商银行总行金融市场部高级分析师刘东亮称。

朱海斌亦认为,尽管10月主要城市的房地产销售额大幅反弹,但国内需求很可能仍处于疲软态势,财政拖累的影响意味着2014年第四季度的增长更可能会减速。

“业内大多数人都是不愿意承认一个供不应求时代结束了,仍然指望着各种政策的放松能让房地产回到过去。”万科地产总裁郁亮近日接受媒体采访时称。

野村、中国银行及瑞士宝盛的数据一定程度上证明了郁亮的结论,从2004年至今,房地产开支已从近45%降至20%以下;制造业从近80%降至20%以下;而基础设施开支则超过20%。

“随着住房兴建大幅增加,房地产市场出现调整,政府重新聚焦于基础设施,中国基础设施开支上升,将取代房地产的地位。”10月14日,瑞士宝盛与中国银行联合发布的《财富报告亚洲》称。

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