非常高兴参加经济观察报举办的商业地产价值榜活动，又到了年底，我相信每个人都在思考自己的工作，思考自己所在的行业。坦白的说干了商业地产13个年头，我今年是最糊涂的一年，如果大家想问我2015年到底怎么看这个行业，我任何一年没有像今年这样有困惑，我今天是带着困惑讲我的一些理解，既然是困惑，大家就参考着看，也不一定完全的准确。

在去年到今年，大家都比较担心电商，大家觉得电商把我们的商业打得非常的被动，实际上我现在所讲的商业已经不简简单单的是商业地产，里面包括大量不同的品牌，零售商，大商业的背景下，不得不承认中国的商业在这一轮跟电商的较量当中，信心上我们输了。从直接的表现上看，经营的状况上看，我们也不得不承认，全行业也输了。这个输了，我今天因为正好是价值榜，我也看了一下价值榜当选企业的名单，我希望大家有信心，希望全行业有信心，今天当选的企业应该是成功的企业，这些成功的企业有一个特点就是与时俱进，面对互联网的时候，面对电商冲击的时候，这些企业千方百计的想了很多的办法，能够改变自己目前所处的这样一种被动的竞争环境。

有几个重要的关键词跟大家进行分享，互联网的精髓，商业地产的精髓，互联网的思维，行业地产转型策略。互联网电商是工具，但是现在发展到今天，每一个人手里都不得不随时拿着手机的时候，我们发现变了，互联网电商变成了不是工具，变成了我们的一种生活方式。相反，我们的商业一直在想着，在我们拿地的时候就想打造一个新的生活方式中心，可是在我们的实际项目的开发到运营的过程当中，真的有哪些项目是按照生活方式来打造的。所以如果是用互联网超越了自身，从工具变成生活方式的话，我们自己的商业房地产反倒非常被动的从本身代表了一种生活方式，沦为了金融的投资工具，刚刚夏老师和秦老师在讲的时候，我认为有几个观点我是非常赞同的，就是对房地产到底是不是金融，或者更多的去强化金融，我认为真的是值得全行业去深思的。

也恰恰我们把房地产理解为金融工具，理解资产增值的平台，我们忽略了应该做的日常运营，也忽略了消费者对购物中心，对商业地产内心真正的期待。我想整个的商业房地产和互联网的思维的结合，建议大家牢牢抓住四个字，生活方式。如果商业能够很好地为所在的商圈提供非常适合的生活方式，我认为项目的成功概率一定是非常高的。

大家看到了电商，570亿的数字，对大家的心理，每一个从事商业的人心里压力都非常大，也有这样的场景，把现场的镜头突破571亿的时候，这个镜头留到了画面上。我们每一家购物中心在突破一个历史营业额的时候有这样的举动吗？某种意义来说，电商比我们传统的商业更懂得联络媒体，更懂得联络他所身边关心的每一个人。从这个角度来说，我觉得商业是有自身的薄弱环节，今天导入互联网思维，是从互联网成功的企业当中找到实体商业未来发展的方向。这是我对整个商业房地产和互联网的理解。

商业房地产大的零售业，2013年，2014年，说得了电商恐惧症不是很过分的，因为在跟购物中心的老总，百货店的老总接触的时候，大家都会说电商的问题，都会看电商到底对我们的冲击有多大。我们看到了很多海外的市场，成熟的市场，他们的购物中的发展经历时，我们觉得电商并不可怕，我们可以看一下电商自身的生态的环境。2013年12月31日，天猫店铺数量93000多家，2014年1月1日下降为81640家，下降幅度7%。2013年从阿里说明书当中看到的2013年的交易额是15420亿元，活跃的商家数有说600有说1000，我折中一个数字大概是800万，每一个商户的营业额年营业额只有900，折合一年是5万元，和真正的天猫经营的品牌日子未必非常的好过我不想说电商与实体商业相比有多么大的优劣势，包括互联网看真实的环境的时候要对自己重新树立信心。

商业地产要努力学习和借鉴互联网的思维，就是互联网的体验思想，对目前商业地产行业的判断，我认为中国无论如何，不管我们承认不承认都是一个商业地产时代的重要特征，两个表现，一个是高存量，一个是快增长。互联网和商业房地产之间的竞争越来越激烈，未来的结果应该是谁呢？真的是电商，互联网，还是实体商业，大家每一个人都会思考这个问题，我觉得我们没有办法一概而论，去谈未来的到底渠道当中占有的份额，我认为有一个标准，谁更能最好地去满足体验式的生活方式，谁最终就能够在这场较量当中获得胜利。

商业地产要全面改善顾客的服务，改善顾客的体验能力，我认为有传播，互动，分享，大概三个关键词。我们看到互联网企业通过百度的搜索，通过天猫和淘宝的排名靠前，可以达到很快速的传播目的，让更多的人知道，能够产生更高的可能性的交易金额。对于购物中心而言，我们大家在每一个品牌选择位置的时候，也希望在动向中形成有机的配合，非常的希望在主要的观点上展示自己的品牌形象，让消费者进入自己的店铺当中来，在互联网也好，购物中心也好，传播方面是有一样的共同目标的。我们再看互动，从互动的角度，可以看到很多的网站，包括E龙，淘宝天猫中对购买商品的评价，我们发现了一个重要的，在浏览了某一个产品的时候，这些客户还浏览了什么？浏览了什么，恰恰就做了一种引导式的消费，使很多的消费者之间产生了很好的关系。

当我们要外出旅游，想买矿泉水，所有的装备都备好了，如果去传统的实体店的话，传统实体店的电商是找到食品，饮品，找到非碳酸饮料，找到矿泉水。我们在真正的互联网企业找矿泉水的时候，浏览了要买户外的登山鞋，恰恰在其他的用户所浏览的对象当中就已经有了矿泉水。我想什么叫革新，这种革新恰恰就是体现在我们的身边，看看其他的互联网企业，在做这样的分类组合的时候，在做这样的互动搭配的时候，跟我们自身购物中心之间是有很大的差别的。就像我们一直强调的，在实体店当中，连续几个女装，或者连续几个女鞋之间安排什么样的店铺，可能是继续的安排女装女鞋，转换一个思维方法放什么东西，消费者买东西的时候频繁的试衣服，试鞋，可能需要坐下来喝一杯水，之后有很好的继续逛街的冲动。这是针对购物中心而言，从互联网的互动体验的角度看自身存在的不足，表面看问题很大，每一个创新都是很小的服务细节。电商也好，实体店也好，真不是你死我活的关系，谁能够更好地争取到给顾客带来更好的生活服务的体验谁，就在这场战争中取得胜利。

大家关注O2O，我想移动端作为主体，移动端大于PC端的成长时，O2O的概念发生了巨大的变化。移动端对于购物中心而言，要充分的利用进入到购物中心当中的顾客手中的手机，然后能够更好地结合自身未来要在线上拓展的愿望，这点来看，O2O在1.0的时代，线上导流到线下，大家发现没有特别经典的案例，脱离了1.0的困难，2.0的时代线下导流到线上是存在的，我们的购物中心强调生活方式的就是能够迎来更好的发展空间和发展机会，从成长性来说持续性会更强。大家可以去思考一下，在O2O，从线下到线上的导流过程当中，了十体商业，购物中心有哪些工作，哪些课需要弥补，这是一个很大的发展机会和发展的空间。

进一步的看天猫，我认为马云很了不起，我们叫这个陌，那个陌的时候，天猫也在用陌的思想做天猫的互联网，大家看到这样的一个域名，返回的是一个理念。TMALL.COM，商业地产看互联网已经是一个工具，是我们日常离不开的生活方式，这个角度来看互联网给大家带来的是自由，平等，丰富，特别是简单。有了这样一种简单，大家会发现懒人的经济时代也是互联网社会重要的特点，而互联网企业更好的满足了懒人的需求。

我们反过来从互联网的角度看购物中心的时候发现问题来了，没有抓住互联网企业所抓住的普通性的需求，也没有充分的满足我们所说的个性化，缺少文化感，缺少个性化，缺乏体验感。未来中国购物中心的发展，中国实体商业的发展，做一个有生活味道的购物中心，远远比有什么品牌的购物中心更有价值，对消费者真正的内心的影响会更大。

如何谋求商业地产更新的发展要自我革新，而且是主动的进行自我革新，回归生活本质，让更多的实体商业和消费者的日常生活作出紧密的结合，今天我的题目当中，商业房地产的互联网思维就是其实要回归生活配套的本质，回归生活方式的配套。这是中购联商业房地产产品逻辑，专业属性的推动模型，通常情况下认为商业房地产有四个属性，两个产品属性，一个地产，一个金融，两个功能属性，一个是商业的，一个是社会的。目前中国商业房地产发展的过程当中遇到了很多的问题，其实就是我们仅仅更多的是在依赖经济增长所带来的推动力，从房地产拿到土地，通过经济的自己成长实现物业价值的增值，我们对商业功能的释放，对社会功能的发挥其实是忽略的，或者说严重的没有引起我们自己的重视。在整个的商业房地产的增值过程当中，经济推动是最简单的，也是最直接的。但是，增值可能给我们带来更可观的增值，恰恰是在经营推动和文化推动方面的。从这个角度来说，中国的商业房地产要想真正的取得我们开发的战略性的目标，抓经营和抓文化推动，这两个车轮对于未来的商业房地产健康发展，重要的意义会非常的大。

找准顾客的痛点，对于购物中心我们要发掘用户，找到我们的用户是谁，过去理解成是我们的消费者，对于购物中心来说用户有两个，一个是租户，能否和租户取得很好的关系，能否很好的体会租户想要你帮助解决的问题。第二是顾客的体验，我们在用户痛定的角度发现租户最关心什么，租户关心的是怎样取得很好的营业额，我所进入的购物中心怎么样采用有更好的客流量。如何通过和其他品牌的组合给我带来协同式的增长，这个购物中心能不能给我带来更便利的服务，能让我的经营方法更简单，这是租户非常关心的。这个角度可以作为一个尺度反思我们自己在租户服务方面怎么做的，是否更多的做租户管理，而没有从内心感受这些租户到底关心的是什么，我们能不能把租户管理的理念提升为租户的服务。这是我想的对解决租户的痛点可能会非常有帮助的一个做法。

顾客的体验，过去中国的购物中心一定是关心招进什么样的品牌，因为这些品牌是我们目标消费者想买的东西，当所有的购物中心密度越来越大的时候，每一个购物中心里面都是所谓的消费者想买的东西的时候，我们应该转向第二步，购物中心能不能成为消费者想去的地方，购物中心里面能不能有消费者，顾客想要的服务。判断购物中心的使用已经从买东西到场所，到了顾客的服务。如果有这样的一种转型，对购物中心真正的发现整合互联网的思维就非常的有益处。我想商业房地产近几年来最大的失误就是忽视了普通性的需求，在客流结构当中一直是抓住某一部分的群体的需要，所以我们会看到很多的购物中心都是大牌的集合，我相信一点买LV的顾客也可能喜欢吃麦当劳。我想抓住普遍性的需求，可能对于购物中心能够更好地接地气，赢得更多的消费者会非常的有帮助。

拿电商在双十一的年龄层做一个分析，我特别把30岁到39岁这个年龄段做了一个标注，因为这个标注是几次双十一当中年龄结构变化最大的，今年突破了历史的最高点。对比点上服务的年龄，这个图表的年龄结构，反思购物中心，中国的购物中心60%左右是盯住时尚的购物中心，不是说时尚的购物中心不好，在时尚的购物中心作出特色，成为领头羊，他的生长一定会更好，不管是什么样的区位，什么样的城市做时尚的时候，不同的城市是不同的，北京的白领收入一万，沈阳的白领收入收入三四千，做所谓的白领收入的时候，中国的购物中心的主力的年龄代25岁到35岁，横向对比电商的普遍性需求，84%是20-40岁的年龄段之间的。就意味着有很多的不一定不喜欢逛实体店的消费者我们的品牌没有充分的关注，流失了这部分的消费者跑到电商也是情有可原的。未来的购物中心能不能抓住主力的消费者的新的年龄代，变化的年龄代，满足普遍的需求，决定了购物中心发展的持续性。

第四，结合互联网思维看一下中国商业地产的转型方略，从现象来看商业地产的生活环境，结构的过盛是每个人认同的观点。第二是零售商频频关店，很多的零售商从单纯的扩大规模，变成强化每一个单店的盈利能力，收益水平。第三是消费者抛弃了实体店，转投线上。三个现象交织在一起，说明了实体商业也好，购物中心也好，自身存在的模式的缺欠，我们并没有真正的抓住我们用户所需要解决的，需要购物中心去解决的问题。怎么样去解决，我认为有两个问题，第一是重构地方政府到开发商，零售方之间的多方的协同关系。不客气的讲商业房地产的项目从政府到开发商，零售商之间是一种掠夺性的关系，开发商可能被政府掠夺，有好的开发商从零售资源，零售品牌那边掠夺更多的收益，有很多被动的开发商要被零售商掠夺，掠夺性的关系一定要发生变化，必须要转型为共赢的发展模式。

具体的策略有三点，第一是如何去抓住普遍性的需求，树立一种思想，普遍性的需求决定整个行业产品的指导思想。第二是做好配套服务，回归日常服务和生活方式服务的本质的属性。第三是做活日常运营，回归长期运营和长期投资汇报的这样一种产品的逻辑。如果有三个主要的技术策略结合自身的行业发展现状进一整改，优化，新的创新和尝试，我们可能会把更多的消费者重新拉回到我们的实体消费当中，拉回到购物中心当中。因为我们的购物中心已经变成了一个既有想买东西，又能是约会的地方。同时又有很多的能够体现非常离不开的个性化服务的场所。有了这样的一个标准的转换，对于整个购物中心而言，发展的前途会越来越清晰，越来越光明。未来购物中心的方向就是我的生活方式，让我们自己忘掉购物。想一想日常的生活。忘掉购物，想想生活就会发现购物当中可以包容的东西是非常多的，我们未必一定要去盯着别的购物当中已经有的品牌，我们可能会有更多的个性化的品牌出现在自己的店铺当中，我和大家分享一个数据，为什么叫兼容个性化，用个性化的品牌组合去破解面临的同质化，2014年中购联做了香港55购物中心的研究，对比2004年的发展变化，店铺的总数，55购物中心9605个，连锁品牌的数量是1381个，每个连锁品牌开店的数量大概5个，6631个连锁品牌的店铺，连锁品牌占有率只有69%。其余的31%是什么？其余的31%有很多是非常具有个性化的，符合自身商圈发展胃口的品牌。

整个香港购物中心也在发生变化，我们在2014年对比2004年十年间，香港购物中心租户数的变化得出的分析报告当中，看了香港的购物中心已经从过去理解的时尚的购物中心变陈了泛时尚，泛生活化的发展方向。对比了十年当中香港购物中心业种调整最明显的美食，美容美发个人护理，我们可以从中清晰的捕捉到什么是生活，泛时尚。香港购物中心十年的发展变化，对于内地的购物中心来说是有很好的借鉴价值的。

第三，就是要提高社会服务能力和生活配套能力，对比了美国，澳洲，日本，香港，从各成熟的市场中发觉哪些元素可以为中国的发展始终，澳洲的核心是注重社会化的生活化的居民的服务，日本崇尚的是服务至上的满足感，可以从强化自身的购物中心的服务品质来着手，能够让我们的购物中心能够跟很多的消费者之间形成更好的黏性。土地开发来说日本是典型的用商业做驱动的片区开发的土地的开发计划，而这点恰恰和中国有很相像的地方，用很好的商业的功能来带活一个区域，甚至产生一个城市新区产业发展的基础都是有可能性的，中国的房地产开发可以从日本的角度学习。香港是泛时尚化，泛生活化，对内地的购物中心未来的发展演变方向有清晰的认识。

投资物业的比重能否提高，要回归注重长期投资，长期运营的理念当中。在中国的前十位的上市公司和香港前十位的上市开发商的投资物业公司的比重有这样的一个数据，75恩%是香港的前十大上市开发商的投资型物业的比重，在大陆只有11.6%。从这个角度来说，中国的商业房地产可能确确实实将会改变过去以出售为主，现在叫租售结合，未来为了抵抗周期性的经济波动，逐渐的去强化投资型的物业的比重，对于增强长期运营的效果会非常有帮助。因为现在在目前的租售结合的背景下，大家对长期运营可以提口号，有很多的物业并不是说单一持有的，大家喊口号，喊运营可以，但是真正的在运营方面的具体的贯彻和实施上，还面临着非常大的一种挑战。

我想在今天的20多分钟的时间里想把自己对互联网的一些商业房地产的互联网思维进行思考，互联网成为一种方式，我们的购物中心，商业地产应该彻头彻尾的按照生活方式的一种理念来打造自己的产品。这样的话消费者之间的消费的黏性会得到很好的发展。谢谢大家。