经济观察网 记者 张凤玲 实习记者 郑淯心 经济观察网记者从权威渠道获悉：农村宅基地退出机制试点工作已经低调启动，试点将在全国范围内宅基地空置率不低于8%的部分县城农村展开。

经济观察网了解到，这次试点将在全国范围内展开，而非过去的个别发达省份。原则上，33个省市都有试点村名额，而村试点的确定，需经国土资源部、财政部、农业部、央行联合审核。

据了解，这次试点路径是：农村自愿退出宅基地——补偿宅基地金给农民（补偿价格挂钩当地商品房平均房价）——退出宅基地变成集体经营性建设用地——集体经营性建设用地入市。在为期2年半的时间里，这些试点将在以下几个方面尝试搭建创新机制：

第一、允许剩余宅基地入市，具体内容是在试点地区村民可保持宅基地性质不变自用经营，也可由集体经济组织回购原有宅基地转换为经营性建设用地后，依照相关政策和程序入市。

换言之，农村的剩余宅基地先“变性”为“集体经营性建设用地”，而新土改的一大亮点是推动集体经营性建设用地的流转（即“农地入市”）。

第二、农地按照“存量优先、增量补充”的原则入市，入市的集体经营性建设用地原则不在村内安排，并且不严格限制集体经营性建设用地增量，这必然给农村带来巨大的经济活力。

第三、农村集体按相关政策和程序将集体经营性建设用地在土地交易市场挂牌。

值得注意的是，此次宅基地入市机制试点，选择标准是在县域农村，而地级市（及以上）农村、城中村和城边村，并不在试点范围。

“若这样的试点工作在城中村、城边村开展，必然造成小产权房合法转正（公开资料显示70%小产权房集中城中村和城边村），所以选择在偏远地区试点，将风险控制在最低点。”国土部一位官员向经济观察网记者表示。

据中国科学院地理科学与资源研究所2012年3月发布的一份报告称，农村宅基地废弃等因素造成的村庄土地闲置面积达到1亿多亩，占全国总耕地八分之一。

三农专家温铁军在接受经济观察网记者采访时建议，所有改革的出发点必须是农民根本利益，对中国农村土地制度的任何改革必须保障中国农民的两个自由，即自由进城务工和自由返乡务农，只有进入和退出自由得到保护，才能从根本上控制宅基地制度改革的风险。

温铁军的担忧在于：农民把宅基地当成“一次性买卖”，若在城市里发展不乐观，最后失去农村的居住场所，即“无家可归”的农民，所以他强调在考虑土地的经济属性时，要兼顾土地的生产属性、居住属性和福利属性。

中国农业大学土地管理系主任朱道林在接受经济观察网记者采访时表示：“宅基地制度改革的根本目的是解决部分进城人口的宅基地空置率高的问题，在具体执行中应防止宅基地落入投机者手中。”