经济观察报  记者 吴娓婷 “广州老城区中心，带优质学位的楼盘，均价3.5万，实在是良心城市。”近日，一位广州的资深地产业内人士在向朋友推介“笋盘”后感叹。

继深圳从去年开始连涨16个月之后，北京、上海在今年以来也开始了高热。连杭州、南京等二线城市都出现抢购。相比而言，广州楼市虽有量价齐涨，但尚算理性。

不过，事情可能将有一些变化。2月29日，广东省政府发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》及5个行动计划，要求对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”，并将居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。

而经济观察报采访的多位地产业内人士都认为，该份广东省的“红头文件”中，广州市被“点名”要求“应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。业界的理解是，国内四个一线城市执行多年的“限购”政策，将在广州松口。

其中，可售商品房面积超百万平的花都、番禺和南沙等区域，被认为是“百分百放开限购”。

3月2日，《广州日报》刊登文章援引当地有关部门表示，广州尚无新政出台，目前正在研究中。文章还对“限购放松”的可能进行了探讨。

广东省有关去库存文件发出后，广州市随即有楼盘宣布“封盘涨价”。然而，根据本报调查，包括公开宣称“封盘涨价”的楼盘在内，开发商并没有大幅涨价的打算。而对于广州存货较多的大户型产品来说，开发商的态度则更加谨慎。

谨慎涨价

《广东省供给侧结构性改革去库存计划（2016-2018）》及五个行动计划刚发布，3月1日，位于广州萝岗的保利·越秀岭南林语及越秀岭南雅筑两个项目表示会“封盘涨价”。

广州市房地产信息中心官网“阳光家缘”数据显示，上述项目所在的新黄埔区域，2015年供应15,220套住宅，其中成交了13,029套。2016年以来，该区域新增供应459套住宅，成交方面则达到1,474套。

业内人士称：“这些数据反映新黄埔区域成交状况还不错。而据我们调研所了解的，这组数据又主要是萝岗片区的成交量在带动。个别去化不错的楼盘稍微涨价也是合理的。”

不过，合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江认为，在尚未知道政策是否对萝岗利好的时候，个别房企“封盘涨价”的表态做得过早；其次，涨价并非政府所希望的行为，公开涨价与政府愿望不一致，看起来是不合作的态度。

在市场各种利好吹动的情况下，涨价不止是上述个别开发商想做的事情。差别在于，其它开发商尚未大张旗鼓地声明涨价。

一家千亿房企的内部人士对经济观察报表示，其所在企业针对政策利好调整了一下营销策略，主要方向是涨价。该人士笑言：“这种时候不涨价，无法把‘小散’们圈进来。市场心理都是买涨不买跌。”

不过，据了解，该人士所在的地产商也并未大幅涨价，只是拟将在售楼盘涨价3%。

阳光家缘数据显示，2016年1-2月，广州全市一手房网签11657套，同比去年前2月上涨近14%；网签成交均价15738元/平米，同比去年前两月上涨7.6%。该两项数据均为广州近年来的新高。

一度沉寂的二手房市场也活跃了起来。2月22日至28　日期间，广州二手楼市环比前一周爆涨112.62%　　　　然而，在全国四个一线城市当中，广州的表现却还算平稳。中原地产发布的2月份二手住宅交易价格指数显示，上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%。其中上海创下月涨幅近10年单月最高纪录，并接替深圳，成为领涨城市。

到现时为止，北京二手房成交均价已高达4.15万元/平方米；上海二手住宅挂牌均价为3.12万元/平方米；深圳的房屋均价更是突破5万元/平方米。广州楼市价格则是2.5万元/平方米。

大户型难题

在该份广东省的“红头文件”中，最令人关注的是广州市被“点名”，要求“应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。

一家大型央企的高层透露，从中央到地方各级政府，近期针对楼市调控问题都有召集其所在企业的人士进行座谈，研究对策。而他认为，广东省的这份“红头文件”属于系统性指导文件，其明确性和详细性，出乎其企业的预料。

不过，华南多家有代表性的地产企业的内部人士称，广东省及省内各市政府目前并没有因为要将去库存任务分解下派，而给企业“打招呼”或下发任何文件。

此前，在2月22-24日，广州曾被曝光契税执行“区唯一”的标准，被认为是曲线突破限购规定。但该标准在引起市场热议后立即叫暂停。

“有了广东省的红头文件就不一样，广州在上级的支持下可以做一些事情了。”黎文江说。

黎文江建议，广州不能采取“一刀切”的方法取消限购，而是要在库存较高的片区例如南沙、花都等实行，这些区域的去化周期在10-13个月左右。此外，中心城区属于大户型产品库存较多的区域，也是目前广州去化的困难所在，政府可以采取一些“松限”措施，促进市场消化这部分产品。

一家总部位于华南的知名开发商正在广州中心城区推售高端住宅项目。其营销部门人士对本报透露，暂时未向上级提交该项目的涨价申请。“事实上我们这个高端项目，在春节期间才做了优惠活动，去化效果正常。根据我们现在的库存情况，没有什么涨价空间。”该人士说。

另一家同样在市中心建有高端住宅项目的央企方面表示，最近“意向客户”显著增加，不过该企业暂时亦未有涨价打算。

该央企内部人士表示，大户型产品或豪宅产品与广州普通老百姓的居住需求有一定出入，并不像北京上海深圳那样受欢迎，公司对这类项目不敢贸然提价。

根据克而瑞发布的数据，2015广州房企成交金额TOP10排行榜中，入榜的主要成交类型为刚需和改善型产品，没有豪宅入榜，最高成交总金额为54.97亿元，入榜门槛仅为25亿元。从成交套数看来，交易集中在外围五区。