经济观察报 黄静/文 凌晨6点08分，天蒙蒙亮，经纪人小芳来电：“8点钟去看史家胡同的学区房。”

上周我看的10套学区房，6套成交，4套停止销售，一瞬间，抢房冲动如潮水般淹没了我，我抓起2张银行卡，穿着睡衣睡裤，裹着羽绒服冲到电梯。

7点25分，我和小芳汇合奔往史家胡同学区房。这个学区房是史家胡同小学划片的C区，面积47平方米，售价530万元，单价11万元/平方米，相比同小区的17万元/平方米和文昌胡同里的40万元/平方米，它是一个便宜货，原因是：业主学区名额已被使用，业主小孩正在上小学三年级。

小芳让我把心吞到肚子里，因为购买该学区房时，会有一个专门的学区保障条款。我决定和业主谈谈。

地点约在小芳的门店，约50平方米的店面已经挤不进去人了，水杯、鞋套、档案袋等都全部用光。

一位男士从门店怒气冲冲出来，把档案袋摔在地下，“昨天看了3套学区房，都被抢跑了，今天早上看的又被抢了，我现在加价20万，你们（经纪人）赶紧把那套抢回来。”

发了一通火后，他开始抽泣，接着竟嚎啕大哭，鼻涕把袜子都弄湿了。

我依着门店外大树等，距离我3米远处，2个买家正为1套285万的学区房打架，其中一位抢房者被另外一名抢房者推倒在地，经纪人跑过去从后面熊抱住一名抢房者，被推倒的抢房者被家人抱着拖走了。

我看的那套学区房并没有独家委托给小芳的经纪公司，“业主比较精明，邀请了4家中介公司一起谈。”小芳说，天鹅堡和金台路小区的两个学区房都是这样分别涨了110万元和50万元。

这套房子的“跳价”也丝毫不差，业主在来的路上告诉经纪人，加价50万元，还要4家中介一起谈，价高者得。

我不确定有没有被小芳和业主联合利用，但可以肯定，我今天注定是 “打酱油”了。

一组购房者上来就加了25万元，房屋价格变成605万元，业主不动声色。

另一名购房者鼓捣了一会手机，加了5万。

3号购房者出价时，直接加20万元。

房屋价格变成625万元，不足5分钟，房子又涨了45万元。

突然间大家都不说话了，业主看大家没有再加价的打算了，说：“那就这样吧，625万。”

在这个地区，625万元的学区房价并不是最贵的。抢到房子这位买家的儿子5岁多，马上要上小学，他说之所以加价这么多也要买，一是认为在重点学校，孩子眼界会更高；二是学区房是流动资产，不需终生持有；三是这钱是为了自己孩子出手的，不是自己吃喝嫖赌花费，“不后悔我这种任性”。

在他看来，尽管涨了95万，但仍旧是一笔划算的交易，“这套房屋业主2年前买的时候，价格是211万，现在涨价超过300万，等我的小孩上完学后，这套房子应该能到1000万。”

这套房子首付5成加上税费和佣金等，大约需要470万现金。除了羡慕嫉妒恨，我也不知道能做什么了。

更让我吃惊的是这个购房者的买房方式。小芳向我详细介绍了这位业主通过二次抵押贷款的方式支付首付的运作方式：

所谓房屋二次抵押，是指房子已经办理过一次抵押贷款，并仍在还款中，再次用房屋抵押贷款。办理前提条件是已办理房产证。

贷款抵押物价值是现在房产价格减掉此前抵押贷款金额，再乘以一定比例的折让。例如：现在房产值100万，目前抵押贷款仍有10万元没有还清，还有90万余值，乘以6折的折让，可以获得的二次抵押贷款额为54万元。

这名购房者名下拥有2套房屋，其中一套商住现在市场价格310万元，当时购买价格100万元，目前只剩下10万元房贷。在外地还有一套市场价格约530万的房子，银行贷款还有30万元，两套房屋的二次抵押贷款总额是480万元。

也就是说，他完全可以利用两套房子的二次抵押贷款支付首付、税费及佣金。

二次抵押利率是基准利率上浮30%，虽然利率贵了，但经过二次抵押的房屋依然拥有正常职能，可以出租，也可以自己居住，房子不受任何影响，目前他一套房屋租金是6000元，另外一套房屋租金是9000元，只要房价不断上涨，房子的增值能够覆盖高额的利率。

我无法向这位购房者求证小芳的说法，由于小芳一直建议我将自己的一套房子做二次抵押，我其实更倾向于认为她希望推销这项业务给我，故意把这个放大杠杆的故事讲给我听。

随后，我向一位在银行工作的朋友询问这种操作的可行性，他说，这种情况确实存在，“感觉房屋已经取代了黄金，房屋是货币”。

朋友告诉我，这种方式最大的风险就是房价，“刚需使用首付贷款，还款能力取决于工资等自身因素。而改善性需求更愿意利用重复贷款完成交易，目前二次抵押评估根本不考虑还款能力，只看房屋价格，但房价一旦掉下来，抵押者要背负很多负债，房屋迅速贬值，贷款金额和利率没有变化，收回房屋的贷款机构到底是第一次放款单位还是第二次放款单位？这其中存在较大的风险。”

根据我后来了解，二次抵押贷款机构不仅仅是房产中介公司，还有专门的抵押担保公司，我联系了几家担保公司，他们确实做了很多这样的业务，收益主要来自后期的利率，除了中介公司有服务费用外，其他担保公司是没有服务费用的，可以肯定的是房地产收益项目高于其他担保业务项目。

我不清楚这样的情况还有多少，一位银行朋友告诉我，“这种情况确实存在，目前最大的难点是，评估前，房屋价格300万元，我刚准备出单子，结果市场价格变成了350万元，评估步伐完全赶不上房价上涨速度，后面的贷款额度要变化。”

而我的学区房，还没有买到。

昨天下午三点半，小芳从业主家里出来给我打电话：“有套很便宜，37平方米，价格只有320万元，房屋钥匙在我这儿，市面上还没有人能看到。咱们赶快过来看吧，这边小学是重点小学。”

我当时正在忙，回复她：“6点钟我给你回电话。”

4点15分，小芳给我在微信上发了一个链接，很快，她电话我：“这套房被人买了，成交价格是420万元，用了二次抵押贷款，咱们不用看了。”