经济观察报 记者 田国宝 “鸿坤现在主要在业务部门推行合作人制，职能部门暂时还没有。”鸿坤物业一级合伙人、总经理吴国卿表示，在鸿坤集团全面推行合伙人＋的思路下，2015年底鸿坤物业也顺势推出合伙人制度。

在房地产步入白银时代的背景下，开发商开始转变策略，从原来业务横向扩张向纵向价值挖掘转变。2015年6月份，鸿坤集团旗下各个业务板块全面推行合伙人制，正如鸿坤集团执行董事毛大庆所言，未来鸿坤不是房地产企业，而是一家金融投资公司。

鸿坤物业也是其中的合伙人企业之一，4个月过去了，这一制度还在不断推进中，目前只有吴国卿作为一级合作人，未来还会在各个社区项目物业管理公司推出相应的合作人，一个小区的物业经理就是一个合伙人。

同时，在吴国卿的预想中，未来物业管理各个业务板块也会实施合伙人制，内部合伙人和外部合伙人并行，每一名员工、每一个业主甚至任何一个人都有可能成为鸿坤物业的合伙人。

合伙人制怎么做

走进鸿坤物业体验中心，合伙人痕迹无处不在，除了集团旗下的合伙人产品乾坤袋服务中心和益润医疗相体检中心外，内部还专门设立了两排货架，上面摆放了各种各样的产品，从大米到工艺品，琳琅满目。

吴国卿表示，这些产品都是业主提供过来销售的，每一个小格每个月都能为鸿坤物业创造180元收益，“一些做微商的业主都抢着把产品放进来，那个大米，曾经一天卖出一百多袋，这些业主就是我的合伙人。”

这只是鸿坤物业合伙人的一个缩影，在鸿坤集团层面，主要分为大地产和大金融两个业务板块，其中地产板块由住宅地产、商业地产、产业地产和物业服务构成。2015年6月份，鸿坤集团在两大业务板块正式推出“合伙人＋”模式。

大地产业务中，在项目开发、项目营销、区域公司和物业服务方面推出合伙人制度，区域负责人、营销负责人、项目负责人和物业负责人都成为合伙人，全面负责自己旗下业务板块，鸿坤集团充当投资人的角色。

大金融业务同样如此，推出乾坤袋、益润医疗、艺润文化和占座儿等多个合伙人平台，同时也是地产板块各个合伙人企业的股东和天使投资人。未来，这些合伙人企业发展到一定程度均会单独上市。

鸿坤物业秉承了集团“合伙人＋”理念，鸿坤地产和万里纵横投资是物业公司的股东，不参与日常运营，吴国卿作为一级合伙人获得特别授权，全权负责包括财务、人事在内物业公司运作，“物业公司是独立运作的，集团是我们的股东和天使投资人，我们可以获得其他渠道的天使投资。”

对于4个多月以来鸿坤物业合伙人进程，吴国卿坦言目前还处于起步阶段，管理层只有她一名一级合伙人，“我们会拿出集团自己开发的5个项目尝试项目合伙人，比如一个小区的物业经理就是合伙人。”

合伙人制度暂时不会向合作项目小区物业管理推进，“因为有其他股东存在，相关权益还需要进一步明晰。”自有的5个小区预计会在年内开始尝试，并逐步深化。

按照吴国卿的设想，未来小区项目经理作为二级合伙人，可以获得一个项目物业管理除了财务和部分人事权限外所有权限。“前期主要在业务部门推行合伙人制度，财务和人事职能部门暂时不实施。”

合伙人制也开始在小区物业管理公司具体业务层面开始试验，实施内部合伙和外部合伙，“比如小区绿化，原来可能是由外部公司来承包，合同到期后可以交给我们自己人来做，我给你相应的预算，你组织人来实施。”

业主也可以成为鸿坤物业的合伙人，“比如小区保洁和大扫除之类的工作，业主可以以志愿者的身份成为合伙人，我可能不会给你发工资，但可以积分，这个积分是可以抵扣物业费的，以后小区里没事干的老人们都可以为自己赚物业费。”

外部资源包括商业、医疗和教育等方面的优势资源，同样可以成为合伙人，鸿坤物业会提供免费场地，甚至投入资金，双方形成合伙人关系，按照约定比例进行相应的利益分配。目前鸿坤物业已经和一家教育机构达成合作。

年内，鸿坤物业还将推出O2O线上平台，与物业服务、金融服务等资源进行整合，打造一款物业综合服务APP。

为什么要实行合伙人制

吴国卿讲起鸿坤在海南的一个项目，该项目属于度假物业，淡季和旺季入住业主数量形成极大反差，“旺季的时候几乎都住满了，目前这个时候，可能入住的只有三五十户，这就造成旺季时物业忙不过来，淡季时浪费。”

鸿坤物业试图通过实施合伙人制度来实现资源的优化配置，项目日常物业管理只配置少量的服务人员，“大部分业务交给合伙人，根据入住情况配置服务人员，忙不过来的时候可以临时请当地人过来帮忙，这些工作物业公司自己做不来的。”

同理，在一个小区项目各个业务上实施合伙人制，日常保洁、维修和绿化等工作交给合伙人解决，物业公司可以把更多的精力投放到提升服务质量上面，“绿化是一段时间进行一次，平时可能没事干，公司也不能养着，各种维修也是不定时的。”

抛开这些细节，就一家物业管理企业而言，公司管理层和员工某种程度上充当执行者的角色，创新来自少数几个人，而合伙人本身就是创新者，可以通过发挥合伙人的智慧，提升和完善物业服务各个环节。

这一点在吴国卿身上体现得格外明显，她原为北京万科物业总经理，“在万科，你自己好的想法需要层层上报，批准了才能够执行，但在鸿坤不需要，我自己就是决策者，下面每一个合伙人都是自己创意的决策者。”

吴国卿表示，合伙人制度顺利实施，还需要制定一套相应的考核制度和合作模式来保障，比如，作为鸿坤集团物业合伙人，总部对吴国卿制定一个考核标准，并给予相应的资源和授权，吴国卿个人收入和物业公司团队收入与完成考核要求挂钩。

另外一个原因是，目前鸿坤物业有1600多名员工，而且人数还在进一步增长中，随着员工越来越多，员工管理本身就是一个重要问题，通过合伙人制度，让员工参与细分领域业务决策和受益分享，一定程度上解决了管理难题。

吴国卿表示，未来鸿坤集团各个合伙人板块都会单独上市，“上市肯定有好处的，一方面融到钱可以扩大规模，另一方面上市后公司服务水平和各方面都会规范起来，提升竞争力。而且上市行为一定可以扩大品牌知名度。”

第一太平戴维斯物业相关负责人认为，物业上市后，包括财务在内各项指标必须规范起来，而且公共区域停车费、广告费等灰色收入也需要阳光化，一定程度上使得一些物业管理公司不愿上市或者后悔上市。

关于灰色收入阳光化问题，吴国卿不认为是问题，可以通过与业主协商或者签订相应的约定进行分配，一些物业管理公司可以通过相应制度和约定规范起来，或者在签订物业服务合同中进行确认。

同时，鸿坤物业也在尝试零物业费，除了业主通过志愿者服务积分外，业主还可以通过购买鸿坤物业线上和线下产品积分，“比如购买我们乾坤袋理财产品，也可以购买其他商品，都可以积分，这些积分可以抵扣物业费。”

据其介绍，目前有少数业主物业费用已经抵扣到2020年，“比如我们乾坤袋产品有一天卖到100亿元，那我们现在几千万物业费根本就不算什么了。”业主通过鸿坤物业购买乾坤袋产品，物业公司会获得相应的服务费用。