经济观察报 记者 吴娓婷 2015年，香港上市房企合景泰富再一次没有完成年度业绩目标。

尽管集团解释称，北京通州项目因修改规划没有带来预期的销售额，但房企因为个别项目而影响整体计划，仍然受到市场质疑。

合景泰富投资者关系及企业融资总监吴晓怡在接受经济观察报采访时表示，公司今后会注重调整销售方案的铺排。

合景泰富在广州起步，以开发中高端项目闻名。在其走出广州后，仍以布局一二线城市及开发“小而美”项目为战略重点。因此，该企业的利润率一直在沪深两市及香港上市房企中位列前茅。

不过，一二线城市本身对房地产开发商来说就是地价高、政策严、竞争激烈的场所，再加上合景泰富进入这些城市的时日尚短，其市场地位还称不上稳固。并且，做一二线城市的项目，往往需要配建较高比例的商业项目，这对房企的去化水平和资金回笼又带来更多压力。

因2015年一二线城市地价、房价飞涨，合景泰富在控制成本的要求下仅拿下三宗土地。在今年愈加火热的市场竞争中，公司希望以并购、合作的方法取得机会，改善业绩。

集团董事会主席孔健岷称，拿地方面今年仍没有具体计划，主要看机会。拿地区域会集中在已经进驻的一二线城市，部分好的三四线城市也会考虑进入。“今年会更多关注非公开市场的并购机会，通过入股小开发商获取项目，因为这种拿地成本较低。”

业绩受累

2015年合景泰富全年权益预售总额约202亿元，同比下降1.46%；毛利为30.09亿元，同比下降19%。

自2014年开始，合景泰富已连续两年未完成全年业绩目标，2015年，合景泰富仅完成225亿元全年目标的89.78%。2014年合景泰富权益预售总额约为205亿元，完成210亿元全年销售目标的97.62%。

投资者关系及企业融资总监吴晓怡在接受经济观察报采访时说：“公司在2014年年初拿下北京市通州项目地块，预计该项目在2015年贡献10亿-20亿的销售额。然而，由于2015年北京市政府搬迁，通州片区规划修改，该项目的户型配比、设计等都需要修改，因此延误了销售。”

吴晓怡同时称，去年年底国内楼市行情向好，但公司为维持利润率，并没有使用减价策略。这也是导致公司在销售额上没有完成目标的一个原因。

吴晓怡坦承，今后公司会注意就方案铺排作出调整，避免再因个别项目而影响公司的全盘计划。

合景泰富方面介绍，其现有在售项目达到40个，可售货值达到370亿。不过，其2016年的销售目标仍显谨慎，仅为220亿元。

因部分城市从今年年初开始的火热销售行情，合景泰富方面称，在保证全年货量安排的情况下，适当在个别城市加快推盘速度。

规模vs利润

2015年，受政策环境影响，一二线城市地价、房价应声而起。不少房企果断在这些城市拿地。但致力于布局一二线城市的合景泰富却仍然冷静。

事实上，在2015年年初，合景泰富手上握有现金及银行结余的账面金额约108.71亿元，财务状况良好。而此前一年，2014年，公司共获取9幅土地，态度相当积极。但公司在2015年全年却仅购入三宗地块，对全年货量及规模扩张造成一定影响。

吴晓怡解释，这是因为2015年一二线城市地价上升幅度很大，不符合公司的利润率要求。虽然公司都有参与土地拍卖，但最终没有出手。

一二线城市是个诱人但同时也“难啃”的所在，合景泰富与众多房企一样，都需要在其间不断平衡速度、规模和利润。

根据合景泰富的战略安排，其对布局安全性较高的一二线城市较为坚定。至2015年末，合景泰富在全国拥有56个项目，分别位于包括广州、上海、北京、天津、杭州、南京在内的11个一线及二线核心城市。

公开资料显示，目前合景泰富在国内总应占权益土地储备为1010万平方米，可供公司未来4-5年的发展。其中，位于北、上、广的土储面积为609万平方米，占总土地储备的61%。平均土地成本为每平方米3300元，仅相当等于2015年销售均价的24.8%，可保证未来的高利润。

一二线城市项目为合景泰富带来高于行业平均水平的毛利率及净利率，但也导致其早年的销售难以发力。2010-2012年间，该公司销售额分别为110亿元、115亿元和122亿元，销售规模几无增长，但这几年的毛利率却高达41.5%、44.2%、36.5%，净利率则为17.2%、20.8%、25.1%。

其后，合景泰富开始尝试规模化发展。2013年，合景泰富提出“规模化、高周转”，设定2015年达成250亿-300亿元的销售目标。

2013年合景泰富设下预售目标160亿元，较前一年增长逾30%。是年，合景泰富在售项目从2012年的19个增加至29个，可售面积由2012年的160万平方米增加超过200万平方米。结果顺利完成当年业绩目标，销售金额同比大涨33.6%至163亿元。不过其毛利和毛利率就分别同比下跌2.9%和0.3%。

2014年，公司合约销售规模再度同比增长26%，完成全年销售目标的97.62%。毛利率及净利润率分别同比下降0.7%和2.2%。

可见，冲规模虽然对合景泰富的利润带来了一定损耗，但损耗并不明显。但是，集团董事会主席孔健岷在今年的业绩发布会上对“规模化”的措辞就显得谨慎。其称，“公司的管理层肯定希望把规模做大，这个是肯定要的，但前提是毛利率不要波动太大”。

在利润率没有大幅波动的情况下，公司从旗帜鲜明地提出规模化，到对此转为谨慎态度，背后可能还有更多考量。

吴晓怡对经济观察报进一步解释，公司保持利润率与规模化发展之间并不矛盾，之所以在规模和利润之间更看重利润，是为了后面几年入账的时候利润率更加平衡。

吴晓怡提及，冲规模除了会损耗利润率，“还需要改变整个销售体系，意味着公司要拉长战线，这对企业的能力和弹性都存在挑战。”

一家销售额达千亿级的全国性大型房企，在近年才进入北京市场。其内部人士对经济观察报称：“一二线城市从拿地到规划设计到开发，房企都受到诸多挑战。有政策上的，有政商关系上的，甚至有当地企业和外来企业之间的争斗。而北京的水尤其深。我们公司现在只求把北京的项目做好、给公司树立品牌，在销售额和利润上肯定指望不了。”

对总部位于广州，规模还不算大的合景泰富来说，在一二线城市的生存可能更加备受压力。除了2015年导致合景泰富没有完成销售目标的通州项目，2011年公司曾以7.1亿元、楼面价高达4.3万元/平方米拍下北京崇文门地王项目，用于建设高端购物中心“北京摩方”。但该项目进展较慢，至今仍未开业。公司方面曾对本报透露，是由于较前卫的设计方案无法得到政府的通过。

合景泰富方面回应本报称，北京摩方现正处于招商阶段。

拿地新方法

深耕一二线城市的压力，还在于项目规划上“身不由己”。2015年，合景泰富的销售中非住宅项目占比较高，约占2015年预售建筑面积80%，占总可售土地储备约60%。非住宅项目对房企去化有一定影响。

吴晓怡介绍，近年，公司的预售建面中有65%为住宅项目，35%为非住宅项目。“公司会有一定比例的商业项目，是因为公司致力于布局一二线城市，而高端的市中心地块一般都要求商业配套，没有纯住宅。”吴晓怡说。

其介绍，公司的商业项目中75%用于出售，25%为大型商场及市中心办公楼项目，集团会自持以保证项目运营质量。

据悉，合景泰富会逐年增加持有型物业。而公司对持有型物业制定了每年可控的投入比例，为将不超过当年销售额的10%投入到这些项目当中。

谈及未来拿地及开发具体策略，吴晓怡表示，2016年合景泰富会多关注一些非公开市场的项目，通过并购的机会来增加项目。“第一是成本比较低，第二是这个渠道相对更广一点。”而公开的土地市场，公司也会继续参与，“说不定能捡到好的地块。”

其称，公司目前有55个项目，当中21个都属于合作项目。公司在这方面经验丰富。

据透露，公司会在并购项目中负责操盘和融资。目前有5、6个项目正在洽谈当中，“希望今年能有项目谈成”。

为加快商场的建设速度，近年合景泰富的净负债率有上升趋势，从2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。截至2015年末，公司手持现金相比上年末增长17亿元至126亿元。

吴晓怡称，公司从来不会把资金链拉得很紧，会保持手头有较充裕的现金。今年以来发行了22亿的公募债和65亿的私募债。

其透露，自2014年8月完成最后一笔美元债，公司其后融资都在境内进行。由于境内融资成本的下降，公司平均债务成本延续下行趋势,从2013年的8.8%，2014年的8.3%，进一步下降至2015年的7.4%。