央企的地王逻辑
2016-06-03 15:48 来源:经济观察网 作者:陈哲 编辑:经济观察网
导语:这些面粉高过面包的天价地块短期内绝难入市,遑论盈利。但一是央企有着得天独厚的资金信贷资源,其二,整合砝码在手,日后若能以行业做市商自居,不怕没有解套的办法。

经济观察网 陈哲/文 国家资产管理公司信达旗下地产公司最近在杭州抢了一块地,溢价95%,总价123亿,问鼎今年全国总价地王。6月1日,又在上海宝山以303%的溢价拿下一幅土地,众人侧目。

其实在一二线城市房价暴涨的时间段里,这位新晋地王已不是初步亮相了。

今年1月,信达为杭州上城地王砸下33.9亿元。

去年12月,在深圳坪山30亿拿地。

11月,以72.99亿元夺下上海江湾新城土地,楼面地价6.1万元/米。

7月,在合肥新湖以33.6亿、溢价90%问鼎地王。

……

高热的土地市场令万科、万达这样房企龙头都望而却步,信达此间彪悍作风,自然引起媒体浓厚兴趣。种种解读,金融、国资身份谈及最多,比如克而瑞有篇报告说:杀伐决断,信达抢地能力与生俱来,基本说请了彪悍背后的实力——家里大人有钱。

还有值得一提的,是它国家金融资管公司的背景。

关于信达,官方的定义是,“为有效化解金融风险、维护金融体系稳定、推动国有银行和企业改革发展而成立的首家金融资产管理公司”。经营范围第一条:“收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产,对不良资产进行管理、投资和处置”。

按常理,该企业的下属地产公司信达地产,应该对房地产的风险有着极高的警觉。然而它如今却以在高位制造一系列地王闻达于世。

貌似,地王应该是好资产啊,但似乎也不好说,谁知道呢?

广大群众是不知道的。但信达应该知道,还有和它类似的一群企业可能也知道。

中原地产数据显示,截至5月27日,全国年内成交总价最高的50宗地,其中有28宗地被国企获得,成交金额超千亿。地王频出,信达们功不可没。

这让《南方周末》想起来一桩旧事,那个著名的房地产央企白名单(国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房地产领域),诘问有力:央企为什么还活跃在楼市里?

顺便说一句,信达可能不服,它不在这白名单之列,但也不在黑名单里,因它不归国资委管,而是财政部下属的金融国资。但不管怎么说,反正它是国资的、是红顶的、是加特技的。

其实类似南周的这种诘问在过去五六年反复出现。然并卵,因为房地产来钱快、适合作为大宗资产配置。

谈央企位列地产白名单与否,并不重要。现在房地产市场最活跃者的央企,其实还主要是这21家有特许经营权的央企。但要解读央企屡屡不畏成本炮制地王的逻辑,还是要从国资的管理者为什么会炮制这样一份白名单说起:

2010年初,房地产市场地王频出,据统计当时有超70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差,市场秩序差,行业结构存在问题,央企是整个房地产行业的骨干和中坚,如果没有它们来带动,房地产业不可能整治好。

李荣融还以石油产业和煤炭产业为正反两个例子来进一步说明,房地产需要一小部分骨干作为央企代表,将央企的市场占有率从5%提升到60%~70%,成为行业秩序的卫道者。

所以白名单的初心是好的,但逻辑并非国退民进,而是国进民退。

当下,国资改革号角再次响起,重整合并形势汹汹。其规格之高、力度之大,连国资委那张曾经白名单也只作参考之用了。

整合的标准,自然看谁的家底厚、盘子大,而非谁的实力强。你知道,即便是这所谓21家以房地产为主业的央企中,很多拿了地,自己是做不了的,要找民企合作操盘,自己坐等国资保值增值。比如,有些在地产领域名不见经传的央企重金收购业内标杆,脱离被吃掉的危险。就连中海、招商这样巨无霸也通过大肆收购充实家底。而一向稳健的保利,近期也在上海和南京分别拍出了296%和163%的土地溢价率。

在目前的房价高位上,这些面粉高过面包的天价地块短期内绝难入市,遑论盈利。但一是央企有着得天独厚的资金信贷资源,其二,整合砝码在手,日后若能以行业做市商自居,不怕没有解套的办法。所以再来看信达们今日在土地市场上“随行就市”,“一不小心”拿了地王,“一不小心”又拿了一个地王,是那么的顺理成章。

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