经济观察网 记者 谢敏敏 靴子终于落地，苏州成为首个重启限购的二线城市。

8月11日下午，苏州市政府出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（以下简称“苏州新政”），对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性楼市调控措施，文件自8月12日起正式实施。

尤为引人瞩目的是对外来人口购房的限制。苏州新政明确规定，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

“此政策有点类似上海的限购政策，但相对宽松，只需要在苏州上班那么问题就不大，而且此类政策主要针对二套房的。首套房方面依然是宽松的政策，依然允许购房者进行购房，且不需要社保证明。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州楼市新政体现了对苏州下半年以及未来几年房价管控的决心和信心，此类政策提出了“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的复合性目标，符合预期，也显示出后续稳定市场调结构的政策导向。

苏州还在土地供应方面加强了对楼市的调控。新政规定，一要加大土地市场供应，今后三年苏州市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，加大普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；第二是调整土地供应条件，提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内；第三块是引导土地出让理性竞价，超过市场指导价，2个月付清全款，超市场指导价，工程封顶预售，超市场指导价10%，竣工验收后预售，超市场指导价25%，终止网上竞拍，转“一次性报价方式”竞价，此环节最接近所有报价平均价则为竞得者。

在土地竞价的规则制定上，应该说苏州颇费心思。通过设定土地出让的市场指导价，能够有效抑制高地价现象的出现。当然从此类规则来看，还是有很多新意的。比如说超过市场指导价，那么土地出让金缴付和工程项目等都有严格规定，需要2个月内付清全款，而且工程必须以准现房的模式销售，这都会增加房企的资金成本，所以拿地过程中自然会有所克制。而超过市场指导价10%的，那么就需要通过现房进行销售，这其实也暗示了现房销售的模式在苏州悄然启动。对于超过25%的指导价的土地，后续定价规则不是“价高者得”，而是最接近报价平均价的价格成为土地最终价，这会使得高价拍地房企失去拿地资格，最后会使得土地报价更接近房企意愿认可的价格。

在公积金贷款政策方面，苏州规定，第二次使用，首付比例由20%调整为30%，利率上浮10%。

“苏州的新政对市场打击应该会比较大，因为当下苏州二手房市场应开始降价，新房市场萎缩也比较明显，新政是雪上加霜。”南京林业大学社会学系主任、城市与房地产研究中心主任孟祥远分析说。

一位央企开发商中层也对经济观察网记者表示，苏州市场已经进入了调整期，并非如年初那般“疯狂”，此时重启限购将会直接影响到交易市场。

目前，全国除了北、上、广、深和三亚，几乎所有的二三线城市都取消了楼市限购政策。苏州此次重启限购，则是正式打响了全国二线城市限购的第一枪，对全国楼市而言意义重大。

从全国层面来看，热点二线城市的调控政策全面收紧已然是趋势。

就在苏州宣布重启限购之际，8月11日下午，相邻的南京市办公厅转发了南京市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从2016年8月 12 日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

南京的新政最显著的变化是调整了商品房贷款首付比例：一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

二是规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

此外，南京调整了土地公开出让竞价方式，规定当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售；当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。这种竞价方式是对南京此前出台的土地限价令的升级，主要是为了抑制高价地。

就在7月初，和厦门、苏州、南京并称为楼市“四小龙”的合肥也宣布执行差别化住房信贷政策。合肥多位大型房企内部人士对经济观察网透露，由于楼市依然过热，合肥近日已经执行了更严格的限贷政策，包括：有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。据了解，合肥各大银行已经在执行这一政策。

二线城市的调控政策全面收紧，甚至重启了限购，主要原因在于部分城市地王频出、房价过快增长。中原地产研究中心统计数据显示，2016年前7个月，全国出现了257宗地王地块，从城市分布看，257宗高总价地块主要集中在二线城市，其中北京13宗、成都8宗、广州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、苏州31宗、天津16宗。

严跃进认为，苏州此次首次启动限购版本，很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动，对于其他城市是有启示意义的。“从调控的动向来看，二线热点城市基本上都会出台此类严厉的政策，主要是10个城市，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快，多多少少后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。” 严跃进说。