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房价有泡沫 把住用地供给闸口的地方政府该不该问责?

社论2016-10-15 12:24

经济观察报 社论 一场针对房地产泡沫的大规模调控已经启动。截至目前,超过20个热点城市发布了相关文件。我们注意到,大部分城市将“加大住房用地供应力度,有效增加住房供给”放在了调控政策的第一条。即使这并非一个新鲜的提法,我们仍然以为,如果真的能够在土地供给端多想一些办法,调控的效果应该会更好一些。

决策层希望看到房地产保持健康平稳发展,避免任何一种大起大落,这一点确信无疑。如果房地产泡沫持续膨胀,对正在着力去产能、去杠杆的中国经济是一种伤害,对本来步履艰难的实体经济会带来更大的挤压。吹大的泡沫还将改变人们的预期,直至将房地产市场带入一场投机者和贪婪者的狂欢。

然而所有的泡沫都会破,这其中暗藏着不可估量的负面影响。今天的房地产市场已经高度金融化和杠杆化,泡沫崩裂必然波及金融体系,有可能触发风险点进而形成连锁反应。若果如此,我们有能力避免一场危机么?

热点城市的雷厉风行足可印证决策层的决心,这背后则是对风险的高度重视。转型的中国经济需要稳定的基本面,渐次展开的一系列改革议题需要良好的外部环境——不仅是经济运行保持在合理区间,也包括预期的相对稳定。不管是否承认房地产是支柱产业,房地产市场仍然具有牵一发而动全身的能量。

从2003年起,房地产经历数轮调控,房价虽有起伏,但大的趋势则是一路上涨,尤其是一二线城市。不可否认,高速城市化进程推动着供需关系的转换,这在客观支撑了上涨的房价。但研判过往的几轮调控,也有值得讨论之处。比如说,调控减压房价反弹,调控松绑房价大涨,几乎见于历次政策过程。究其原因,或许可以说,每一轮房地产调控,地方政府都会强调供给和需求两端同时用力,但就实际操作而言,限购限贷,进一步提高贷款首付比例,这些着力于需求端的政策应声落地,调控效果也算立竿见影,但是加大土地供应就犹如雾里看花。就拿这一轮调控来说,如何确保今年的供地计划按期完成,新增供给何时落地,到目前为止,何曾有任何一个地方政府给出了解决方案。

不只是这一次吧。国土资源部从2010年开始制定全国住宅用地供应计划,但此后连续数年没有完成当年计划,说到底每个省份都有自己的一本账。这些年来,一些重点城市完不成供地计划也是寻常事。比如深圳去年计划居住用地供地170公顷,实际完成120公顷,今年供地计划是125公顷,但计划公布于刚过去的9月份。这样的计划和执行方式,很难给市场以恰当的引导,遑论有效地稳定市场预期。

根据有关专家测算,目前地价与当年房价的比值已经上升到了70%。虽然房地产价格上涨不完全取决于土地供应,但是不改变土地供应格局,就很难改变土地价格上涨预期。土地价格稳不住,人们就宁愿相信,面粉比面包贵只能产生更贵的面包。在这样的心理预期下,又何以稳定房价呢?

很难判断这是“土地财政”的必然结果,虽然土地出让收入在一些地方财政收入中的比重超过了60%。在这样的利益链条中,地方政府有多大的调控动力取决于决策层的意志,但也应看到,作为土地市场唯一的供方和最大的受益者,地方官员的决心同样会因当地经济和财政收入的起伏而摇摆。我们同意只有破解土地财政方能形成新的激励机制,但这是就长期而论。回到眼前,有必要采取恰当措施,矫正地方政府的土地供给行为,这包括有监督的问责机制,实现土地的适度、有效供应,根据供需关系把握供地节奏,让计划编制和落实进度公开透明,等等。在预期紊乱的房地产市场,如此才能更好地引导购房者行为,进而稳定价格。