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房价会跌吗?

陈哲2016-10-16 15:53

经济观察网 陈哲/文 据说中国人一生中被问到最多的问题是您吃了吗?但过去一周里,我和同事们被问到最多的是,房价会跌吗?

提问者不仅是那些(还)买不起房的,也有买了房的。此刻,房价走向是他们最关心的事。就像过去每次调控一样。

干我们这行,听过无数人痛陈没买房的悔,也见过无数买房大赚的欢。被房子套住的例子,仅限于天涯海角的海南、鄂尔多斯,再就是炒房始作俑者温州。这些故事,离大多数人很远。

上一轮调控,我在沈阳、长沙、常州、无锡、温州和杭州等地,确实亲历过所谓的哀鸿遍野,如今它们大多都缓了过来,有的还摇身一变成为领涨者。

而在京沪深,那些局部、短期的盘整,在十多年的上扬线中几乎难用肉眼分辨。这也是为什么会有永远上涨的神话传颂,以及它们动不动就会暴涨。

所以在过去十年任何一个节点上,我闭着眼睛对您说,房价不会跌,如果今后您还记得,多半会感激我一句。

另一个有趣的问题,其实也可以作为测试这个答案的视角。那就是,房企会死吗?

可以负责任地说,有时候房企并不比购房者理智几分。从大逻辑上,大家面临的周期风险又是类似的。但至今,这件事在有名有姓的企业身上,没真正发生过几次。最有名的那家,短短几年间,换了招牌又跻身前十。

这些情况,您多半是了解的。但又一次问,是因为知道我们面临的变量,与过去可能不尽相同。

从大处看,中国房价上涨的几个动因,包括(大)城市化、资产增值需求、居住文化、土地财政。货币是一个助推因子。

有人说房地产市场是政策市。说对了一半。另一半是什么呢?越调越涨!三年前,我们盘点了过去10年43次调控的效果,最后发现一线城市的房价涨了10倍。

二线城市的房价会有更多起伏。比如杭州,2013年为了补地方融资平台缺口,一下子放出好多地,开发商扎堆、脑子一热,把价格拍上天,后期又提高房贷门槛,结果一消化就是一年。

尽管一直在提加大土地供应,但上面的错误,地方政府不会犯第二次。至于中国人买房而不租房的传统、城市化进程,中期都不会改变。

而投资保值需求,与实体经济戚戚相关,钱是活的,不会钻死胡同。另外,现在政府已经不去说打压投资投机需求了,为什么?地价已经高到穷人买不起房。刚需在这一轮上涨中绝非主力军,获得杠杆的投资型、改善型需求才是。

一句话,房地产所处的大前提没变。

但是有小变化,是什么?

一是风向。从2015年下半年深圳掀起一线城市的飙涨势头以来,民间有关房价过高、风险过大的呼声不绝于耳,今年的上涨潮从点演化成面,舆论压力过大。即便地方政府对调控积极性有限,但是大过节的十几个大城市一把手被召到京开会,政治上不会迈错步,从中介到自媒体处理了一批,可见态度。

其次,去库存一年后,就让二线城市重回限购、整体提高贷款杠杆,这都是速效药,一下子把房屋交易的“在途单”铡了一批。北京还首次专门限制非普通住宅的杠杆,势必对市场起到敲山震虎的作用。

还有一点是货币配合。上一轮调控,凡是货币政策跟上,效果会放大。前期正是人民币持续宽松环境,助推买房投资。此番调控,央行态度含糊,可能的原因一是货币政策牵一发动全身,不止于房地产,二可以看做留有后手。

这些变化,应当会遏制住市场延续前期疯涨势头。但指望跌多少,怕是一厢情愿。

既然调房价是政治任务,强调放权地方、一城一策,那么看待这些变化的视角就得换了。目的在于抑制,而且是对需求端的抑制,就不愿看到房价掉下来。必要时就松掉,从中央到地方会把握这个弹性。

有人拿日本崩盘说事,前提和体制的巨大差异,都让两者无可比性。倘若发生黑天鹅事件,合着房地产在内,整体经济崩塌概率有没有,有,但那是另一个故事了。

需要提醒的是,大周期里也有小气候。即便未来上涨的大趋势没变,不过当小气候发生变化、尤其是心理因素起作用时,政策的弹性也管不了海淀、大兴或者黄浦,更管不到哪个盘,所以阶段性、局部性地微跌,在一线城市不是不可能。此前猛涨的二线城市,更保不齐。从谨慎的角度,往核心区、配套好的位置、品质物业好的项目收缩,不会犯大错。

经济观察报 地产主编
曾任职于湖北日报、21世纪经济报道。重点关注地产、金融、商业趋势。