经济观察报 记者 黄一帆 上海报道 “如果是地产企业，不会有10亿估值。”WE+上海区总经理王锴告诉经济观察报。

它不像写字楼业主，而更类似Uber或Airbnb的分享经济精神诞生的产物。

12月27日记者来到WE+联合办公，这家位于淮海中路金钟广场五楼的办公地似乎和往日没有什么不同。记者发现，这里并非像传统办公楼一样将办公工位切的方方正正，几家公司的人员会坐在一张桌子上办公并且分享想法，这里有厨房、健身房，生活和工作的界限不再泾渭分明。

创立17个月后， WE+联合办公的Pre-A轮融资刚刚结束，该轮总融资超过5000万，本轮融资前项目已获10亿估值。

在与王锴总经理的交流中，他不断强调“这是一门薄利的生意，地产不是它的价值”，而是要做企业增值服务的提供商。

而作为WE+背后的依靠，原始股东上实发展将WE+作为公司多元化转型的探索角色。WE+是做存量地产的升级开发，而上实发展与上实集团方面手中有诸多存量地产，两者可以做一个很好的结合。

2015年，作为上实集团旗下主要上市公司平台之一的上实发展主要业务分为房地产、物业管理服务和房屋租赁。2015年分别实现收入 60.55亿元、3.51亿元和1.97万元，收入占比分别为 92%、5%和3%，房地产开发业务贡献主要收入。不过，在经历了楼市疯狂后，各地纷纷出台政策为楼市降温，短期楼市前景不明。作为倚重房产的老牌房企，实现多样化地产业态轮动一直是上实发展近年来探索和实践的重点，而WE+就是其中一个创新试验场。

上实发展认为，对于两者发展更为广阔的空间在于：因为有物理空间，加上未来WE+不断增强的资源整合能力，借助技术和消费升级，上实方面有很多地产资源都可以进行空间改造，只要适合WE+就可以做。 WE+将不只满足于二房东的角色，未来会更多地依托平台整合，同样WE+的发展对传统企业运营有很多反哺的启发与贡献。

“办公只是第一步”

2015 年 5 月，上实发展联合柯罗尼新扬子基金成立了“帷迦科技”，共同打造 WE+联合办公空间，WE+旨在对存量物业进行二次开发，为创业者提供办公空间。

目前，WE+已建立了28个众创空间，其中16个已投入使用，分布于上海、杭州等11个城市，总面积达98,800平米，提供工位13,453个。至今，已有315家中小型企业入驻WE+空间，社区会员达15,000人。

WE+上海区总经理王锴原先来自国内另一知名房企。传统地产有很大一块是资产管理，也就是运营管理。他告诉记者08年开发商开始在意地产的资产管理，开始买楼和盖楼并持有。但是当时钱很紧，基本上“就是盖5栋楼拆4栋楼留1栋。”不过，他发现在做地产运营管理时，“做地产投资运营管理你要靠中介，相对市场，你能做的就是做一个相对好的产品，租户进来以后你也不提供额外服务。”

那么，就出现了3个问题：开发商专业能力体现不出来，招租时也都是相关专业中介在做，租户租进来也没有和租户发生联系。王锴表示，“你会发现，这个资产运营就是资金，有了资金就什么都有，没有资金就什么都没有。”

不过，这段经历有几个地方触发了王锴，那就是借助互联网平台做年轻人的订制公寓。“逻辑是对的，但方向错了。把小众需求集中起来以后做订制产品。房地产拿地、盖楼、交付的周期非常长。对的需求，在几年后也已经改变了。”

这种想法也和WE+走轻资产运营的道路不谋而合。WE+自己并不拥有物业，从这个角度类似于“二房东”的角色，“从看项目到改造大概3到4个月就能完成。”

在对的需求的前提下，WE+想要做的是在租户的基础上，把租户变成用户。“有些大公司可能各种岗位具备，但小公司有些岗位的员工是身兼数职，可能专注于某个业务，但是比如有时需要一个人力资源服务或者一个翻译服务，那他发现这个事儿要有人做。”王锴表示，WE+就是在做企业非核心业务的服务提供商。而这些由WE+来提供的服务，部分服务提供商来自于WE+内部入驻企业，而部分则来自于外界。

一句话总结为，WE+是在提供众创空间带来的客户基础上，将他们变为WE+提供服务的用户，并通过服务功能的不断挖掘和叠加，增加用户对WE+服务的黏度，以此不断吸引和扩大用户群体，提升WE+资源整合能力。

这样的联合办公模式设想WE+并非首创。美国WeWork公司在14年年底，便完成一笔规模达3.55亿美元的融资，公司估值达到了约50亿美元。

会员可以在每周的百吉饼和含羞草聚会上进行社交活动，寻找软件开发人员为他们编写应用程序；可以在非正式的演示日推介他们的创意，并从广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议，甚至可以达成口头协议并推荐工作机会……上述一连串的情景正是Wework给入驻会员们画出的美味大饼。

Wework的联合创始人纽曼在接受采访时称，他们希望通过把分享办公场地、办公服务及创意的企业家聚集到一起，让WeWork成为新商业模式的温床。“我们碰巧需要办公场地，就如同是Uber需要汽车，以及Airbnb需要公寓一样。”

不过，王锴认为，“中国的众创空间模式不能完全照搬Wework的形式，必须有更多个性化、服务创新化的创新模式”，而这也正是WE+的创始人刘彦燊所追求的，“在不同垂直邻域尝试新的联合办公产品，WE+也正在积极探索和尝试新产品、新模式”。所以，WE+计划在文化传媒等垂直领域尝试新产品，也已经在“联合办公+Mall”的模式上迈出坚实一步，即将开业的位于上海地铁4号线蓝村路上盖的富都广场的WE+空间就是这样一个产品。

另外，王锴也认为“做联合办公不只是做二房东，空间只是我的物理载体，但是没有空间WE+其实很难发展下去，所以根本目的是线上和线下同步在做。”

线下是搭一个平台，必须要有载体，但增值的部分是在线上。“你必须拥有足够多的空间支撑你足够大的客群，才可能搭建一个服务品种足够丰富、用户活跃度足够高的线上平台，这才是WE+具备共享DNA的主要原因”，而且，这也为WE+未来对接大企业业务服务打开空间。

“其实，我们企业的核心业务也可以做。”王楷告诉经济观察报。WE+目前正在为一家跨国大型企业推进的一项核心业务研发提供对接服务。这家企业自己有内部开放式创新团队，但是有些技术和服务是团队内部缺乏的。WE+所做的就是将这项业务承揽，并将业务分解给几个具有核心服务能力的公司具体执行，这样既可以对接大企业服务需求，也可以最大限度发挥每个公司的服务效率。正如刘彦燊所说，“在国外，很多联合办公已经承载了大企业的移动办公及孵化需求。有了大企业对接，才会更有规模。” WE+在未来也将在该领域潜心研究开发，筛选和吸引更多独具服务特色和能力的企业加入We+的服务平台，不断扩大WE+作为服务提供商的战略版图。

此外，WE+在今年下半年正式进军海外市场，分别在美国旧金山与芬兰赫尔辛基打造了WE+空间，如果能将国外的服务资源和国内平台进行充分对接，WE+的未来无疑更令人期待。

传统地产公司的转型

此外，WE+具备同其他竞争对手先行一步的优势在于WE+原始股东的身份。

资料显示，WE+项目的原始股东为上实发展和柯罗尼资本， “帷迦科技”的股权结构中，上实发展持股占比 45%，柯罗尼新扬子基金旗下的威加投资和扬维投资各持45%和10%股份。

柯罗尼资本集团（Colony Capital）在1991年成立于美国洛杉矶，是一家专注于房地产领域的投资公司，成立初期，主要投资于被低估的不良资产，在随后的20多年里，柯罗尼累计募集资金250亿美元，投资资产超过600亿美元，全球共有14个办公室和超过300名员工。截至2016年12月，柯罗尼在管的资产（AUM）总规模约600亿美元， 位列全球所有房地产投资机构的第5名。

上实发展早在 2004 年就已和柯罗尼资本集团建立了战略合作关系，共同成立了扬子基金，基金规模在 2 亿美元左右，投资方向为收购中国以房地产及房地产相关项目为主的具有升值潜力的资产、项目和企业。此次合作可谓再度联手。

中金公司研报指出，上实发展自持办公物业丰富，为 WE+扩张提供支持。公司目前开设的WE+联合办公空间部分是由公司自有物业改造而来的，如上海 WE+淮海路社区即坐落于公司自持的金钟广场内。而公司的自持物业主要集中在上海市，其中办公物业总建面约11.6万平米，包括实业大厦、金钟广场、永隆大厦等，均位于上海内环的核心区域。

报告认为，这类物业未来不排除部分改造为 WE+空间的可能，主要基于：1）可提升原有租金水平。公司在上海的自持办公物业租金在 3.5-5.5 元/平米每天区间，而 WE+在一线城市的单个工位租金在 2000-2500 元/月每工位区间，二线城市在 1200-1300 元/月每工位区间，按常规工位10平米计算，如果换算成单方租金，一线城市WE+租金约6-7 元/天每平米，而公司未来还有望将单个工位降至6-8平米，租金将进一步提升。2）改造自有物业，可以节省成本端租金。传统联合办公空间目前的盈利模式为二房东模式，即赚取租金差，成本端的租金费用占总成本的约40%，如若使用自有物业打造联合办公空间，则可以完全省去这部分成本，较其他无资源的联合办公品牌拥有更健康的现金流。

从战略层面上来看， WE+一旦壮大，反过来可以反哺上实。国内开发商涉足联合办公的逻辑之一就是商业地产价值升级。在传统商业地产存量过剩、运营价值偏低的当下，借助新经济估值逻辑来提升存量资产价值，也是一种路径。上实发展表示，WE+不断创新的模式和扩张的服务版图，使得上实手中本来的物业与WE+空间的结合度会越来越高，商业地产、传统办公、文化地产、品牌酒店，只要上实有，WE+就可以做，这不仅为上实持有型资产的运营创造新的业务模型，更提升了这些资产的价值。“举个简单的例子，金钟5楼原来是做餐饮的，但通过WE+对空间的运营提升了空间的使用效率和租金价值，较之传统的租金收入，多2-3倍价值。”王锴表示。

在市场普遍判断楼市处于高位之时，作为传统房企之一的上实也需多元化转型提升价值。

中银国际的研报也关注到，在业务结构上，上实发展便在坚持以住宅地产开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，逐步形成金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴地产运作平台，推动公司主业在细分领域实现升级，推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。

事实上，这样的转型尝试已在多地出现，此前记者了解到，浙江银江集团便利用传统厂房改造设立银江孵化器，吸引企业入驻。而入驻企业除给予部分优惠外，部分优秀项目还将被银江收购注入集团内部。如今的WE+，不仅是联合办公空间的运营商，更将自己定位为资源整合和服务提供商，WE+目前在运作的“帷迦基金”也投创业基金，基金再去投WE+里面的一些具有成长性的优质企业，这一方面是为入驻企业创造好的创业生态，另一方面也是发现和寻找下一个独角兽的过程。