经济观察报 记者 余舒虹 新年伊始，恒大地产宣布敲定300亿元战略投资者，完成重组深深房上市、回归A股的重要一步。

1月2日晚间，中国恒大发布公告称，恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，共计引入投资300亿元，换取扩股后恒大地产约13.16%的股权。中国恒大附属公司凯隆置业持有恒大地产股份由 100%稀释至86.84%。

这也是近年来国内房企最大规模的股权融资。按照300亿元投资额对应13.16%的股权比例计算，恒大地产A股估值约为2280亿元，略高于万科A+H股最新总市值2237亿元，同时是恒大港股上市平台的近4倍。

接近恒大人士称，增资扩股是为了满足恒大地产在A股上市的相关政策条件。据了解，《深圳证券交易所股票上市规则》中有关于上市公司社会公众股东持股比例需超过10%的要求，而凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，需在重组前进行适当稀释。

除了满足公众持股要求，根据中信建投分析，300亿融资还将使恒大地产的净负债率由2016年6月30日的93%（未考虑永续债）调整至65%，达到降杠杆的目的。

值得注意的是，此次8家战投入股成本并不低。根据市值与净资产测算，上市后恒大地产的市净率约为3.58倍。根据Wind资讯，这一数字明显高于万科（2.26倍）、保利（1.3倍）、绿地（1.97倍）等A股同类房企。

恒大方面对经济观察报表示，估值提升一方面是基于过去几年恒大业绩增长的稳定性；另一方面，恒大拥有大量优质低成本的土地储备，这些土地的价值目前是被低估的。

战投高溢价入股背后，恒大也签订了未来三年888亿元的利润对赌和比例不低于60%的利润分配承诺。恒大认为，根据公司增长势头，兑现上述承诺并不难。

8家战投

随着中国恒大一纸公告，恒大地产8家战略投资方正式浮出水面。

据接近恒大的人士透露，本次引进战投的对象要求是实力雄厚的投资机构或行业龙头企业。在本次公告发布前，中信信托就已确定为第一批投资者。而据经济观察报了解，恒大已选定的8家战投均为恒大多年的融资合作伙伴或房地产业务的供应商。

公告显示，在8家战略投资者中，中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元，各占增资后恒大地产2.19%股份；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后恒大地产股份的1.32%。

其中出资50亿元的广田投资，其控股股东广田集团是恒大的“老朋友”。公开资料显示，广田集团曾入股广州恒大淘宝足球俱乐部。2015年11月，恒大足球俱乐部挂牌新三板，并启动定增计划，当时广田集团斥资1.5亿元认购定增股份。

2016年11月22日，广田集团控股子公司广田智能引入战略投资者恒腾网络，拟向后者转让51.6%的股权。恒腾网络是恒大与腾讯联合控股的社区O2O平台，中国恒大是大股东。“广田系”之外，另一战投方山东高速集团认购30亿元。据悉，山东高速集团背后股东是山东省国资委，早在2013年5月，中国恒大即与山东高速集团签订协议，计划联手拓展城市基建和房地产开发业务。

金融机构方面，中信聚恒的控股股东中信信托、中融鼎兴的控股股东中融信托一直是恒大融资链条的重要合作伙伴，睿灿投资背后的华信证券亦与恒大业务往来甚密。

公开资料显示，中信信托曾于2015年3月与中国恒大签署合作协议，向中国恒大提供授信200亿元。而中融信托亦与中国恒大合作发行过多项信托计划。2016年4月，中国恒大斥资36亿元协议收购嘉凯城，成为其控股股东，2016年10月便将所持约9.5亿股质押给中融国际信托进行融资。

值得注意的是，恒大公告称，300亿只是第一轮投资，未来不排除向恒大地产引进更多投资者。

按香港上市规则规定，只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%（450亿元），便不需通过股东大会等复杂的审批程序。由于A股上市时间要求很紧，业内估计，若恒大展开第二轮引资，规模将不会超过150亿元。

投资者的条件

此次引入战投，恒大签下了三年利润888亿元的业绩承诺，即2017年、2018年及2019年三年内净利润将分别不得少于243亿、308亿和337亿；同时承诺每年净利润分配比例将不低于60%。按照承诺业绩计算，恒大未来三年股息率将超过20%。

年报显示，2014至2015年间，恒大地产除税前净溢利分别是245.32亿元、292.33亿元。如果一切顺利，2017-2019年恒大地产至少将向股东预计发放532.8亿元利润，分到8家战投旗下的净利润达70.12亿元，年均投资收益达7.79%。

投资协议还规定，若恒大地产2020年1月31前未能完成与深深房的重组，恒大将以原有投资成本回购投资者持有股权，或向战投无偿转让相当于其如今持股一半的股份。

恒大人士称，业绩承诺是引进战投的常规安排，为了进一步给投资人树立信心。

经济观察报此前获得的恒大地产路演材料显示，若恒大地产在上市前未实现每年的业绩承诺，恒大地产每年进行现金分红时对战略投资者的分红比例将根据恒大地产业绩实现情况进行调整，保证投资者的收益。

克而瑞分析认为，实现上述业绩目标并不难，基于土地储备和销售情况，只需销售额年均增长约10%、预售均价年均增长约6%，核心业务利润率年均增长约8%即可。事实上恒大过去7年的复合增长达到了37%。

一位来自中信银行投资银行部的人士称，除了销售规模，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本是此次成功引入战投的关键。截至2016年6月30日，恒大地产总土地储备面积1.67亿平方米，74%位于一二线城市，累计平均成本1370元/平方米。

根据世邦魏理仕的评估，这些土地的估值达5000多亿，比拿地时的土地原值（2516亿元）涨了一倍多。按照今年前3季度恒大项目约8100元/平方米的销售均价，这些土地未来几年能实现1.36万亿销售额，以8.8%的利润率计算，预期的利润是1200亿元。就算未来平均房价下跌30%，也能卖出9500多亿元，利润约为838亿元。

回A计划

易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，引入战略投资者有利于恒大加快A股上市进程，同时符合企业价值的发现。

根据中国指数研究院数据，刚刚过去的2016年，恒大地产实现销售额3810亿元，较2015年的2013.4亿元增长近九成，刷新了中国房企全年销售纪录，同时超越万科成为销售规模最大的房企。但目前中国恒大在港股的市值却远低于万科。因此，回归A股有助于恒大估值的修复，以获得更多的资本支持。

同时，引入战投对恒大最直接的影响在于降低负债率，优化财务结构。根据中信建投测算，恒大2016年中期业绩报告总借款为3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿；在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿，净资产增加300亿至2120亿，其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。

根据Wind资讯，按照申银万国行业分类，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%，企业平均资产负债率为77%。

根据恒大路演资料，“引战”工作的落地是恒大回归A股的重要一步，接下来或进一步公布重组方案。

2016年10月，凯隆置业、恒大地产与深深房、深圳投资控股达成协议，深深房以发行股票或现金方式向凯隆置业收购恒大地产全部权益。交易完成后，凯隆置业变成A股上市公司深深房的股东。

但恒大地产要真正实现A股上市还需要经过几个关卡：

12月12日，深深房发布公告称，由于重组方案较为复杂，且涉及购买的资产规模较大，公司无法在12月13日前披露重组预案，因此申请股票继续停牌，并预计在累计不超过6个月的时间内披露相关预案。

恒大公告也显示，双方拟在未来7个月的排他期内敲定交易细节。据此推算，恒大最晚将于2017年6月公布重组方案。此外，其分拆上市方案还需等待监管层批准。

除了需要两家公司董事会、股东大会通过外，还要获得证监会以及香港联交所关于恒大分拆上市申请的同意，并豁免其为中国恒大集团股东提供认购深深房股份的机会。

同时，由于深深房A的实际控制人为深圳市国资委，所以该资产重组方案也须得到深圳市政府和国资委的批准。