深圳城市用地向工业倾斜 开发商抢滩工改工“蛋糕”

余舒虹2017-01-13 13:54

经济观察报 记者 余舒虹 1月5日,深圳市规划国土委发布了最新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,对旧住宅区改造明确提出了更为严苛的规定:旧住宅区拆除重建的楼龄需大于20年,权利主体更新意愿应达到100%;另一方面,对符合产业发展导向的旧工业区改造却表示出鼓励更新的态度。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿认为这揭示了一个信号:一线城市中土地稀缺最为严重的深圳正在开启城市用地的工改工时代。

过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主,未来这一比例将得到严格控制,而对工业用地进行产业转型的“工改工”比例将大幅度提高。

吴睿对经济观察报表示,深圳经历30年的城市化和工业化迅猛发展后,面临产业转型升级等问题。目前,工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源。

1月6日,第一太平戴维斯在深圳发布,未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应,包括普通工业用房1500万平方米,新型产业用房约800万平方米;对应建筑面积571万平方米,总货值约1700亿元。工改工类项目成本相对较低,需求旺盛,将成为开发商布局土地储备的重要战场。

此外,工改工背后也蕴含了城市用地日渐匮乏和产业升级背景下房企转型的逻辑。工改工用地属性决定了开发商传统的“高流量、快周转”的住宅开发模式将发生转变,将由快周转企业转变为持有经营型企业,增加持有物业的比重。

一场争抢工改工“蛋糕”的竞赛已经开始。

深圳样本

长久以来,一线城市面临共同的问题:如何盘活存量用地,增加土地供应。由于土地资源稀缺,深圳的城市更新在土地供应中占据绝对的主导地位。

来自深圳规土委的数据显示,自2009年《深圳市城市更新办法》实施以来,深圳城市更新出让的工业用地达330万平方米的规模,建筑面积达1200多万平方米。

2013-2015年,城市更新拆除重建工业用地规模占拆除重建用地总规模的比例平均在15%-20%之间,这一比例在2016年上半年已经达到50%(约130万平方米)以上,显示出城市更新工业用地已进入供应爆破期,工改项目已成为用地供应的主场。

在工改项目中,“工改工”类城市更新是将工业用地进行产业转型。

具体做法是将现有土地性质为普通工业用地(M1)改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,产品多元化,包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

2017年1月1日起正式实施的深圳市最新一版的城市更新《暂行措施》提出,旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的,楼龄降至15年。其中符合产业发展导向,在2007年6月30日前建成的旧工业区,可申请拆除重建,更新改造方向应为普通工业用地。

经济观察报了解到,扩大工改工比例,政府意在保证深圳产业规模,确保中长期内有工业用地可用,防止经济发展空心化。

深圳市宝安区国土部门的一位官员表示,产业空间资源是现下制约其转型升级的瓶颈。随着深圳土地价格快速上涨、高地价助推高房价及房租,部分园区业主旧改意愿日趋增强。但旧改项目以“工改商”、“工改居”居多,“工改工”的比例偏低。城市更新呈现去产业化、产业空间呈现碎片化的现象日益严重。

2016年7月29日,宝安区首创先进工业用地保护,提出划定70平方公里的工业控制线,工业红线内将严格限制工业用地转换为非工业功能。

深圳旅游与地产研究中心主任宋丁表示,划定工业控制线的做法如果扩大到全市的话,就能保证未来工业占GDP的贡献率能达到35%以上的安全线。

根据2015年全国四大一线城市经济表现来看,深圳的第二产业以及战略型新兴产业增长都是领先于全国其他一线城市,增速分别达到7.3%和16.1%。新兴产业增加值占到了总GDP的近40%。

根据供地计划,2017-2018年将成为新型产业用房供应高峰期。戴德梁行提供的数据显示,仅在南山,未来5年内将要入市的8个城市更新项目中,便有7个是工改工项目,总建筑面积约118万平方米。

“南山是深圳工改工项目比较集中的区域,未来的改造趋势以增加研发办公类的产业用房为主。”戴德梁行董事、华南区工业部主管严其发表示。蛇口集中了许多几近废弃的厂房,有些企业甚至已经迁出逾10年。这些工业厂房是拆还是改,早已成为困扰业主和行业的大问题。

对此,深圳市规划和国土资源委员会城市设计处副处长张宇星建议:“厂房租金价值肯定赶不上盖房子,但可对区域工业遗产进行调查,留住核心部分,通过周边开发创造价值。”

争抢工改工“蛋糕”

两个月前,位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让,包括华润、宝能、碧桂园、佳兆业等10余家房企参与竞价约达439次,历时5小时,最终被潮州企业天格投资以15.42亿元的总价竞得,溢价率319%。有未经证实的消息称,宝能董事长姚振华甚至亲自竞价。

“工改工是深圳旧改非常大的‘蛋糕’,深圳的主流开发商一定不会错过这个机会。”吴睿说。

根据第一太平戴维斯的预测,未来五年深圳工改工类城市更新项目供应建筑面积571万平方米(含配套),总货值约1700亿。年均货值340亿,这个数字比万科于2016年在深圳的新房销售额还高出百亿有余。

世联行首席工改顾问董极表示,工改工项目报批通常三年左右可以完成,一般70%为研发用房,20%-30%为配套住宅,5%-10%为配套商业,其中配套商业、保障房和公寓可以对外销售,给开发商带来一定的现金流和利润。

如位于深圳南山的万科云城,调整原有土地规划加入商办配套部分后,不可分割销售的产业部分面积占项目60%-70%,在限定产业基础上由企业认购。此外配套部分占30%-40%,这部分可以分割对外销售。

吴睿指出,若以未来五年工改工供应建筑面积的20%配套公寓计算,相当于给市场多增加5%住宅类供应量,“预计公寓类物业长期持有的情况会增多,更多开发商、投资机构加入到这个细分市场,形成一个新的市场热点”。

但工改工项目的用地属性也决定了开发商不得不做出战略调整以适应新的市场形势。工改工首先要求开发商具备产业规划的能力,理解片区产业方向,同时项目建成后还要能够吸引产业进入,具备一定招商能力。因此,工改工实际上加速了传统开发商的转型,增加持有物业的比重,由快周转企业转变为持有经营型企业。

事实上,深圳已有相当数量的开发商开始隐秘地进行旧工业区用地的收购。

据悉,万科近期在深圳拿下了多个工改工项目,或将成为未来深圳最大的持有型资产运营商之一。2016年11月,万科已获得福田区三星视界旧厂房地块,并正以高价竞标临近的理光地块。同时,福田泰然片区杜邦厂区也被万科收购,占地5.7万平方米。市场人士透露,这些项目的交易价均是几十亿级别。

万科提出转型城市配套服务商,从原来简单的销售,转型为大量的运营资产持有资产。而工改工类城市更新项目是最有效以低成本实现开发、持有、运营,从而转身城市配套服务商的路径。

此外,中粮、佳兆业、恒大、龙光、深业、碧桂园等房企已完成或正在积极布局工改工项目。据了解,深圳多家开发企业的投资部都成立了专门的挖掘工业用地项目的团队。

深圳一家百亿规模的房企的营销负责人表示:“房地产的上半场已经结束,深圳的下半场就是工业用地的开发。虽然不会那么赚钱,但现在摆在开发商面前的就这两碗饭,拍地和旧改,总得挑一碗吃。”

中城新产业董事长刘爱明则认为,房地产行业的盈利不是单纯的“买”和“卖”,要想有更长远的发展,最重要的是经营。产业地产除了租金回报,只要经营的好就会得到长远、翻倍的资产增值回报。“产业地产核心是产业,而非地产,工改工不是赚快钱的事,是赚大钱的事。”刘爱明说。

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