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融创的另一种测量:25000亩“乐视概念”地

田国宝2017-01-19 21:04

经济观察报 记者 田国宝  1月15日,融创中国宣布将投150亿元入股乐视网、乐视影业和乐视致新。这是融创有史以来第一笔地产之外的并购,规模也超过了过往任何一次。

自2016年以来,孙宏斌累计发起十多次大大小小的并购,均与地产业务相关。表面上看,乐视和融创中国业务差异较大,不过在1月16日中金举行的投资者会议上,孙宏斌似乎给出了答案:除了乐视本身的投资价值,他还看中投资乐视的协同效应,虽然有关互联网生态这块还没想好,但拿地时可与乐视合作,比如做影视小镇、体育小镇、汽车小镇。

据孙、贾二人在投资者会议上透露,乐视在浙江莫干山有10000亩土地,在北京亦庄也有5000亩土地。这还不是乐视在土地上的全部家底,经济观察报记者不完全统计,近年来,乐视直接拿地规模达到8300亩,如果加上与地方政府协商中的建设用地,不少于25000亩。

作为2016年中国商业界中的一家现象级公司,乐视概念在产业生态上的想象力,对诸多渴求招商项目的地方政府无疑有着强大吸引力。因此,乐视对土地和项目的议价优势天然存在。一笔来自开发商的高达150亿元的投资,显然包含着这样的期待。

2.5万亩土地和更大的前景

经济观察报记者统计发现,乐视目前已获得或达成意向的土地主要分布在北京、重庆、上海、浙江等国内省市以及美国两个州。这些土地大部分为工业用地,也有一部分为配套的生态居住和办公用地。

2013年9月份,乐视和北京经济技术开发区管委会签订战略合作协议,计划将乐视总部迁往亦庄,紧邻京东集团总部,这也是前述的乐视在亦庄的5000亩土地。不过记者尚未在截稿前查询到北京市国土资源局官网有该幅土地相关出让信息。

2011年乐视与北京金五环地产在北京通州投资建设中国网络视听产业基地,项目占地2300亩,其中326亩已经显示在工程招标信息中。

此外,在2014年和2016年乐视分别收购宏城鑫泰大厦和世茂工三综合体两个不动产物业项目。

2013年3月,乐视与海隆石油合作以2.73亿元价格在上海虹桥商务核心区获取一幅23.73亩的办公用地。乐视还计划在嘉定或宝山建立上海总部,乐视方面要求提供200亩建设用地。

相比北京和上海,乐视在重庆获取的土地更具操作空间,2015年11月,乐视以4.21亿元价格在重庆两江新区拿下600亩商业和住宅用地;2016年3月份,再次拿下240亩酒店、公寓用地,两次获得840亩土地。

前述提及的浙江德清莫干山的10000亩土地,其中7300亩为乐视汽车及相关配套产业用地,另外2700亩可以用来开发房地产项目。2016年12月,乐视已以2.19亿元价格获取1350.55亩工业用地。

乐视在美国也有规模不小的土地。其中内华达州法拉第工厂用地面积为5460亩,加州瓦莱霍法拉第第二工厂用地面积为952.5亩。此外,2016年2月份,乐视汽车从加州何塞获得11.5亩土地用来建设研发中心,6月份,以16.44亿元从雅虎手中收购位于加州圣克拉拉295.5亩土地。

另外,近年乐视还与贵阳综合保税区、天津蓟县、深圳市、张家口市、北京市朝阳区和临汾市等多个地方政府签署战略合作协议,不过相关方面均未透露项目用地规模和预留建设用地面积。

不难发现,虽然乐视因为高杠杆和发展模式备受争议,但在获取低成本土地方面还有不俗的竞争优势,这一点,普通开发商并不具备。

融创的另一种测算

随着房价不断上涨,通过招拍挂程序获取土地的成本也水涨船高,孙宏斌在不同场合均表示过,当前房地产行业最大的风险是高地价。

能否获得低成本土地无疑是成败的关键,同时也是决定企业盈利水平的主要因素。其实从十多年前开始,一些迎合了地方招商特点的企业尤能在土地市场上如鱼得水。从万达到绿地再到华夏幸福,这类企业凭借自身商业模式的优势,成为地方政府招商的座上宾,而具备较强的议价能力。

万达的优势在于商业地产,无论是万达广场还是万达文旅城,其旗下百货、酒店、影院等相关业务板块可以快速让一个项目运转起来,万达宣称的一个万达广场带动一个区域并非完全没有依据。

除了快速带动板块活力,推动土地价格提升,其商业业态还能给地方带来税收和就业。这些因素,对地方政府而言都是较大诱惑,也为万达获取低成本土地赢得了筹码。

相比而言,华夏幸福则满足了地方政府对产业带动和区域协同开发的需求,每一个产业新城项目,从土地一级开发到基础设施建设,从园区招商引资到后期运营服务,华夏幸福实施一条龙服务。

在这个模式中,地方政府只需拿出土地即可以分享受益,华夏幸福也逐步聚集起自身各种资源和经验,这一为政府分忧的模式也为自身获取了大量低成本园区配套房地产建设用地。

除华夏幸福以外,已经被孙宏斌纳入囊中的曾经的联想系地产公司融科智地、清华系的启迪控股在地产业务发展上都有产业科技的背书。相信在融科的土地账本,给了孙宏斌足够的启示。

此次融创入股的乐视,旗下有乐视网、乐视体育、超级电视、手机、智能硬件、超级汽车、体育产品等多个业务,以及乐视生态所延伸出来的超级生态城和产业基地。不难想象,如融创能够与之在项目开发上紧密绑定,那么其拿地底气更足。

产业基地和生态城项目均会获得一定比例的房地产项目用地,为未来融创中国与乐视合作开发提供了空间和可能。

融创让乐视具备了在投资项目谈判过程向地方政府做土地开发的意识,乐视让融创有了获取低成本土地合作开发的可能。在中金投资者会议上,孙宏斌也表示:“在拿地上,我们会利用乐视的伙伴关系一起拿地,做影视小镇等,拿一些住宅的地。”

孙宏斌透露,2017年融创中国净利润率要从8%提高到10%,“通过各种手段把地拿好。”乐视无疑是其中手段之一。

对乐视相关产业的土地项目运行情况,乐视控股品牌中心总经理程时盛则表示尚不便回复。

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。