经济观察网 记者 谢敏敏 苏州市在探索商办去库存方面迈出了实质性一步。该市政府日前出台政策，允许符合条件的商业办公用房转为住宅。

2017年1月9日，苏州市人民政府在江苏省苏州市政府网站上发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）的文件，明确了调整用地规划政策。

《实施意见》指出，对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。

按照政策要求，苏州“商改住”的适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成，或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目。依法认定为闲置土地的开发用地除外。

《实施文件》特别强调，2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。需促进市场销售利用的，执行有关支持政策。

《实施意见》还提到，加大市场配置资源力度，属地政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。切实降低商业办公用房交易成本，促进市场流通，税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时，应根据商业办公市场状况，及时调整、合理核定计税基数。

同策咨询研究部总监张宏伟对经济观察网记者表示，苏州市政府的这一政策自2016年年中就在酝酿了，主要的目的就是为了商办市场去库存，“另外关于养老用地及运营等一系列后续的配套安排，正在研究中。”

“苏州商办存量特别大，当地的商办项目都不好卖，最典型的就是苏州的‘秋裤楼’，卖了好多年。”张宏伟透露。

同策咨询研究部提供的数据显示，2016年苏州商业项目的销售面积是66.05万平方米，平均销供比为1.24，已经远远供过于求。尤其是在2016年10月，当地商业项目的销供比高达7.13。

“从全国来看，论商办库存比苏州严重的城市还有很多，苏州出台此项政策，可能具有一定的风向标意义。” 克而瑞苏州机构副总经理韩云霞对经济观察网表示，业内对此次苏州的新政抱有很大的信心。

但在韩云霞看来，具体效果还需观望，首先政策涉及规模不大；其次将决策权放到各级政府手里，具体执行细则和和力度就显得更为重要。

苏州一大型房企中层也表示， 2015年1月1日前已取得土地并且符合整改条件的商业项目并不是特别多，后续效果如何，也将极度考验苏州市政府以及各区政府的执行力度。

《实施意见》指出，接下来苏州市会建立商业办公去库存联席会议制度，由市教育局、公安局、国土局、住建局、规划局、环保局、法制办、土地储备中心、消防支队等相关部门及各区政府组成。

办公室设在市住建局，负责商业办公用房去库存项目的申请受理、项目进展情况跟踪、牵头协调等相关工作。各区组织对本辖区范围内符合条件的商业办公项目全面排查统计，并提出工作计划，按照从易到难的原则确定试点项目。

目前全国的商办市场都面临着库存去化周期较长的困境，即使是上海这样的一线城市，其商办市场的库存去化周期也超过几十个月。前述苏州房企中层透露，苏州商办库存去化周期高达4-5年。

在这种背景下，部分城市先后出台了推动商办去库存的“商改住”政策。事实上，苏州并不是第一个探索“商改住”的城市。

早在2016年3月25日，四川就出台了助推商业地产去库存新政：已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化旅游等经营性、公益性用途。但这一政策目前仍未真正落地。

此外，昆明、石家庄等地也都出台过类似政策。

张宏伟认为，“商改住”政策落地难度大的主要原因在于落实部门不清晰，在操作过程中相关政府部门势必会出现相互扯皮、不作为的现象，政策的效果也难以有效发挥出来。

“在这样的情况下，市场需要一个典型的具体操作案例，作为样本，推向市场，告诉市场应该如何去效仿。”张宏伟说。

苏州的新政，会成为备受期待的样本吗？

“目前还很难说，但是业内这次确实抱了很大的希望，希望苏州能够在相关细则落地后，尽快在部分项目上进行实验。”前述房企中层说。

附《实施文件》全文：