余舒虹/文

6月2日，万科发布5月份销售报告，单月实现销售金额358.9亿元；今年1-5月累计销售金额达到2280.5亿元，同比增加54.4%，成为两家销售额破2000亿的房企之一。

过去的2016年是万科32年发展史上极为不寻常的一年。虽受特殊的房地产市场环境和股权事件的影响，但万科激流勇进，实现了传统地产销售的持续增长及新业务的稳步扩张。

在战略上，万科入选《财富》“世界500强”，名列第356位；成功引入深圳地铁集团为基石股东，积极探索“轨道+物业”模式；面对股权事件带来的诸多非经营性困难，万科事业合伙人发挥了中流砥柱的作用。

“未来，我们将坚持‘为普通人盖好房子、盖有人用的房子’”，万科总裁郁亮表示，“保持核心业务实现有质量的增长，并积极拓展各项业务版图，坚持以客户为中心，创造以现金流为基础的持续真实价值。”

2013年，万科提出向“城市配套服务商”转型，随后确立了“万亿大万科”的目标。如今，万科作为房地产开发商的优势已成常态，作为城市配套服务商的实力也愈发凸显。

事业合伙人助力业绩稳步增长

过去一年，万科实现了销售规模的稳步增长，各项业务指标亮点突出：2016年实现销售面积2765.4万平方米，同比增长33.8%，销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%。

万科的高速增长来源于对重点区域的良好把握。今年一季度，万科在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额突破百亿元。

2016年，在已进入的65个城市中，万科在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等14个城市销售金额均过百亿，40个城市的市场销售排名位列当地前三。截至2016年底，万科在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%。

以现金流为基础是万科近年来增长理念的一大要点。2016年万科的销售回款率超过95%，居行业首位；截至今年一季度末，万科持有的货币资金为909.7亿元，远高于一年内到期的有息负债总和483.4亿元；净负债率为31.5%，继续保持在行业低位。2017年3月，国际评级机构穆迪维持万科“Baa1”的信用评级，并将评级展望上调至“稳定”。

万科董事会秘书朱旭表示：“充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力，另一方面，也使公司能够更加主动的应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。”

2016年，面对股权事件的冲击，万科事业合伙人发挥了中流砥柱的作用。万科董秘朱旭表示：“合伙人基于对万科文化价值观的执着信念，以身作则，坚守本职工作，维护公司正常经营秩序，控制了人员大量流失的风险。”

2017年1月，万科对原有的跟投制度进行了迭代优化，推出跟投方案3.0，通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。

万科年报显示，项目跟投在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面作用突出。截至2017年2月底，万科累计跟投项目308个，跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，营销费用率得到有效控制。

多业务构筑“城市配套服务商”

房地产市场进入“白银时代”是万科对未来中国楼市发展阶段的基本判断。郁亮在2014年时指出，房地产“人人弯腰就可以捡到黄金的时代”已经一去不复返了，如今的城市不仅需要住宅，也需要优质的配套服务。

过去一年，万科积极实践“城市配套服务商”的定位。其中，万科商业综合体已成为国内商业地产界新的标杆，长租公寓在全国居于第一位的水平，万链装修成为北京家装行业市场份额第一，同样迅速发展的还包括教育、户外营地、养老，度假旅游等。在“城市配套服务商”的框架下，万科不断伸出多元化发展的触角，探索充实业务布局。

具体而言，在物业服务领域，万科物业延续了一贯的行业领先优势，2016年实现合并报表范围内主营业务收入42.6亿元，增长43.4%，并发布睿服务3.0，推出“友邻计划”，由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。

在商业地产方面，2016年，上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。同时，万科还联合其他投资方收购了印力集团控股有限公司的股权。基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，万科已明确将其作为公司商业地产平台的载体。

在物流地产领域，2016年万科新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。截至2016年底，万科物流地产已累计获取18个项目，总建筑面积约147万平方米。

在滑雪度假方面，万科也初步树立了自身的品牌形象。截至2016年底，万科已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，其中，万科松花湖度假区2016年底正式升格为国家4A旅游景区。万科运营管理的雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。

此外，万科在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索。目前，万科已经形成了以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局，2017年将迎来公寓业务的快速发展。2016年G20峰会期间，万科首个大型养老社区杭州随园嘉树项目成为接待参观点，并赢得外界广泛赞誉。

在深耕内地业务的同时，万科的国际化战略持续推进。截至2016年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。

顺应向城市配套服务商的转型，万科正在把服务从社区扩大到整个城市，并确定了“万亿大万科”的愿景。

在2017年3月的业绩会上，郁亮指出：“‘万亿’不是指市值，而是通过事业合伙人机制，使得相关企业的体量、对行业和社会的贡献达到万亿级水准。除了传统开发业务，其他新业务也可以并驾齐驱，这是万科非常长期的目标。”

“轨道+物业”开启全国化布局

2016年12月，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。面对日益高企的地价，如何提供城市新市民支付得起的住房？万科选择了以“轨道+物业”为突破口。

2017年1月，深圳市地铁以协议受让方式获得万科15.31%的股份，成为万科基石股东。深圳地铁是目前国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。

未来，结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势，双方有望打造国内“轨道+物业”标杆，实现向深圳以外的城市的扩张，为城市新市民提供更多的居住选择和更完善的配套服务。

郁亮表示，东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。

郁亮也指出，万科与各地地铁都有合作，已有近40个地铁上盖物业。在每个城市里面最稀缺的土地资源，都是地铁沿线，在城市圈中，轨道交通扮演了非常重要的角色。

轨道交通还带来巨大的人流量，为万科提供城市配套服务带来了更多机会。从实践来看，轨道物业经营表现比非轨道物业更好，盈利更高，溢价能力更好。

2017年4月20日，万科“轨道+物业”模式的全国化布局再下一城。杭州地铁置业与万科杭州公司签署合作协议，双方决定以杭行路TOD项目为依托，共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。

“在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，万科将继续携手合作方，积极探索包括TOD模式、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。”郁亮说。