余舒虹

2013年，金地集团定下了一个“小目标”：金地要用5年时间实现千亿规模。如今，这个目标提前两年实现了。

2016年，金地交上了自己首个千亿成绩单：2016年实现销售金额1006.3亿元人民币，销售面积658.2万平方米，同比分别增长63%和48%，实现了规模的飞跃式增长，其在全国房地产企业中的排名也上升至第12位。

更为亮眼的是，金地打破了房地产“增收不增利”的魔咒，全年实现营业收入555.09亿元，同比上升69.43%；归属于母公司净利润63亿元，同比上升96.87%。

接近翻倍的净利增速是一个行业无法忽略的数字，它与千亿销售额一起构筑了2016金地的“蝶变之年”。

在“平衡、审慎、科学”的投资战略指引下，金地近年来加速了在中国房地产市场的扩张棋局，尤其是在楼市调控的背景下，金地仍然保持了稳健的发展步伐，并开始多元化业务谋局。对行业“长跑者”金地而言，后千亿时代刚刚开启。

规模、利润“双响炮”

2016年是金地近年来销售业绩增长最快的一年。此前的2011-2015年，其年销售额同比增幅分别为9.13%、10.4%、32%、9%、26%。

在“稳增长”和“去库存”政策指导下，金地销售金额首次跨过千亿大关，整涨幅度达6成，成绩亮眼，重回房企第一梯队。

根据亿翰智库的报告，在2016年房地产百强企业中，金地无论在营收还是净利润上的增速都是最快的。其中，营业收入增速为69%，净利润增速为77%。

这与行业现状形成鲜明对比。随着房地产“黄金十年”的结束，在土地价格飞涨、频繁的政策调控和价格管制下，行业销售规模增长和利润增速逐渐背离。房企带着规模一路狂奔的背景下，利润空间却一再被压缩。中指院数据显示，中国百强房企的净利润率持续走低，2016年仅为11%，低于营业收入增长率10.6个百分点，“增收不增利”成为行业中无可奈何的新常态。

金地表示，公司利润上升主要得益于期内结转的项目规模大幅度提高，对应的房地产项目结算面积435.82万平方米，同比上升64.05%；结算收入522.93亿元，同比上升71.28%。

克而瑞分析认为，金地能够保持较好的业绩增长归功于稳定的管理团队、出色的投资城市选择、优秀的产品。

金地目前共有八条定位精确的产品线，并加强了八大产品系列在项目中的应用，产品系列应用率80%以上。产品标准化的应用进一步缩短了研发周期，缩减管理成本。企业利润和产品竞争力形成完美的闭环，利润的获得使产品研发能得到资金支持，而产品研发能力的提高又为利润争取到拓展空间，反哺利润的增长。

一直以来，金地保持了均衡、审慎的经营态度。在财务上，金地一直保持稳健，2012年到2016年五年间的资产负债率从69%降到65%，始终保持在70%以下。

申万宏源的研报显示，金地的负债规模和融资成本保持在合理水平。截至2016年底，公司债务融资余额为366.47亿元，债务融资加权平均成本为4.52%，资产负债率为65.43%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为 57.90%，净负债率为28.40%。

同时，2016年销售的增长带来了持有现金的大幅增加，截至去年底，金地现金余额为212亿元，良好的债务结构和资金状况确保了公司经营的安全稳定。

精准布局、平衡土储

全线飘红的业绩背后是金地战略调整、城市结构和产品结构优化的必然结果。

根据克而瑞地产研究发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》，金地业绩增长最重要的筹码是土地。金地在2015　年提出以“做强城市、深耕发展”为经营导向，长期坚持深耕一二线主流城市的投资策略，并将拿地投资重心放在具有市场爆发力的城市。

这种投资转向踩中了城市发展的节点。在去年重点城市大爆发来临之际，金地加快项目开工集中上市售卖，每月均能保持数十个项目推盘入市，货值充足，实现销售增长。

从2016年金地区域公司贡献的业绩不难看出，区域布局的调整成绩已经显现。其中，华东区域公司在2016年销售额实现突破性增长，全年累计签约金额约175亿元；华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元。

新增土地储备上，金地2016年新增地块33宗，获取土地储备533万平方米，以总投资金额399亿元计算，地块平均土地成本在7485元/平方米。而结合权益比重，金地获取这些地块需投入资金为168亿元，仅占总拿地资金的42%，以低投入撬动了大体量储备。

从2016年金地新增土储城市层级分布情况来看，一二线城市拿地投资占比合计近90%，如上海、南京、武汉等，剩余10%也是像东莞、珠海这种前景较好的三四线城市。

安信证券分析师认为，虽然热点城市存在调控，但从长远来看，新房开发的机会在于城市带。相比三线城市，一二线城市房地产的流动性更强，投资保值的功能更强，房价具有很好的抗压性。在地产市场风险加大的情况下，地产企业的资金配置向大城市集中的趋势更加明显。

目前，金地已形成全国七大区域、重点核心一二线城市深耕的战略布局：一二线城市的投资总额占比高达89%；上海、宁波、杭州所在的长三角经济圈，北京所在的环渤海经济圈，广州、深圳所在的珠三角经济圈，和东北、华中、西北等经济发展重镇成功联结铺开，形成面状分布，交相辉映，这样的布局凸显出金地的“平衡”与“规模”。

一二线城市优质的土地储备也让评级机构对金地作出正面展望。标准普尔、穆迪维持给予金地长期信用评级分别为BB、Ba2。

后千亿时代

从2015年的617亿到2016年的1006亿，面对销售门槛的大步跨越，金地集团董事长凌克的答案却是：“金地没变”。

凌克称，过去的金地和今天的金地，公司的基础价值观，保持均衡、审慎的经营态度都是不变的，“金地不会一味地期望速度有多快，我们希望速度和效率平衡”。

金地集团相关负责人表示，公司2017年关键词是“平衡”，包括了保持“客户、股东、员工、社会”四方利益的平衡，这是金地战略决策权衡的关键。

以股东利益为例，持续的业绩增长也使金地在股东分红上更加慷慨。根据2016年度派息方案，金地计划每10股派发现金股利7元（含税），相比上年每10股4.2元增加67%。按总股本45.14亿股计算，金地2016年分红约为32亿元，大致相当于净利润的51%。

据统计，金地自2001年上市以来，连续分红15次，累计分红金额近52亿元，在众多房企中稳居前列。

在公司业务的多元化、平衡发展中，金地也在寻找“后千亿时代”的突破点。凌克称，在今后相当长的一个时期内，金地事业的基础和重点，将是在扎实搞好主营业务的基础上，继续向相关上下游产业创新开拓。

目前，金地的业务板块分为住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务。

在主营房地产开发业务上，2017年，金地计划新开工面积约600万平方米，计划竣工面积约550万平方米；而在新业务上，金地将继续向资本运作、行业间跨界合作，以及更广阔的国际市场等领域创新开拓。

例如，商业地产方面，金地旗下的香港上市公司金地商置与启客集团合作成立了启客威新管理公司，并完成收购上海8号桥项目公司85%股权，实现了商置商业开发和运营实力与启客集团活化旧改能力的强强联合。

另外，金地商置继续推进新业务发展，在长租公寓、联合办公、产业地产、教育及餐饮等板块均取得不俗的成绩。

在金融业务上，2016年，金地旗下专注于房地产投资的私募基金管理公司——稳盛投资完成了8个项目的投资。金地表示，未来将进一步加强资金募集能力、多样化投资业务类型，并重点发展融资+代建业务、小股操盘股权投资、资产证券化等业务。