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朗诗董事长田明:不能适应新形势的房企必将被出局

陈蓉2017-06-13 14:27

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 陈蓉 6月13日,以“新布局 新价值 新生态”为主题的第十四届蓝筹地产颁奖典礼在北京举行。朗诗集团董事长田明为大会做了主题演讲。田明直言对中国房地产市场表示忧虑,“目前状况不可持续”,并认为中央对于房地产市场的调控已经到了从应急措施向长效机制转变的时刻;中国房地产市场还将长期续存和发展,但现有商业模式已经达到天花板,不能适应新时代的房企将被淘汰出局。

田明从房地产供需两端,分析了“市场现状不可持续”的原因。从土地供应来说,在房屋供给市场化的情况下,土地供给仍由政府一方垄断,成为供需不平衡的重要因素;从需求端而言,近几年受实体经济不振和货币超发影响,出现多数购房需求为投机的乱象;同时,国民收入和房价、租金和房价关系失衡,地价高于周边房价,整个市场呈现出难以持续的趋势。

而房地产企业现有的发展模式也走向“不可持续”。田明认为,中国房地产在前20年即1.0时期,发展非常迅速,基本的特征主要是开发住宅,进行零售,快周转。以美国为例,2015年美国最大房地产企业的年度销售额为107亿美元,以当时的汇率算大概700亿元人民币,与中国房企动辄数千亿的销售额度形成鲜明对比,说明中国房地产企业仍奉行销售为主、零售快进快出的发展模式,而这一模式已经走到了天花板。

田明建议,在中国宏观经济呈现L型走势,并不断探底的的大背景下,企业应该结合宏观形势的看法,并对自己自身的资源禀赋分析制定战略措施。田明以自身公司为例,介绍朗诗如何走向产品差异化、资产轻型化和市场国际化。

虽然按销售规模计算,朗诗在百强排名仅为中游左右,但朗诗是“国内房地产商当中最绿色的公司,绿化程度最高的公司”。田明称,在产品差异化方面,绿色环保是朗诗的特色。朗诗实施绿色差异化战略12年,通过长期的坚持,逐步形成了资源累积。

到目前朗诗一共做了100个项目,有30万业主,绿色三星建筑的覆盖率在开发商当中名列前茅。除了做集中式的产品以外,朗诗也做了大量户式化的节能建筑。

田明称,现在朗诗做项目已经不是单纯复制拷贝,而是到每个城市都会研究这个城市的气候条件,分析20年的气象数据,做到因地制宜。朗诗在太湖之滨的绿色研发基地,是住建部最早四个挂牌的研发基地之一;帕多瓦住宅,四千平米的酒店完全不采用任何主动能源方式,这个项目获得了第一个绿建委的DGNB铂金认证。

高舒适度、低能耗的已经交付的建筑,在全国的总量大概占90%以上。田明称,高舒适度,低能耗的建筑商目前朗诗是中国第一,也可能是全球第一。因为产品具有优势,朗诗竞争表现非常好,项目销售数率、溢价率显著高于周边的楼盘。

田明认为,正因为有产品差异化的一些技术,朗诗实施了资产轻型化,主要是小股操盘,合作开发,委托开发。田明称,朗诗做了大量的旧楼改造项目,把低效的资产变成高效资产。

朗诗在公共建筑领域从原来的住宅,进入了酒店,写字楼,医院,养老公寓。田明介绍到,朗诗意图对标铁狮门,拥有可持续发展,运营,开发和融资投资纵向一体化的能力。

为了规避所有的鸡蛋都放在一个篮子里,能够分散风险,朗诗选择了市场国际化并主要进入了美国市场。2013年国家大力鼓励走出去时,朗诗已经完成了美国市场的布局。目前朗诗已经进入了东海岸的波士顿地区、纽约地区,西海岸的旧金山地区和大洛杉矶地区,正在开发的项目多达11个,美国项目资产权重占到了朗诗全部资产的23%左右。

田明表示,“中国的房地产没有问题,还将长期的存续,还将长期的发展”,但是他直言中国的房地产企业商业模式存在问题,“如果谁不能适应未来的新市场,将会被淘汰出局”。

田明表示,朗诗希望在这样的市场变化过程中,能顺应市场的变化,发挥自己的优势,能够顺利地过渡到2.0时代,而这一时代最大的特征是专业化和金融化。