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李铁:调控房价不要“一刀切”

张凤玲2017-06-13 16:28

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 张凤玲 6月13日下午,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁出现在第十四届2017中国蓝筹地产年会上。

李铁就当前房地产市场发表演讲,演讲内容如下:

第一件事,大家知道北京房价高,东城区、西城区、朝阳区、海淀区的房价基本是10万元/平米,上海、深圳房价水平也很高。房价高是大众老百姓和中央政府关注的事情,目前已经出台了一系列调控政策,房价还会高下去吗?房价还会涨吗?

现在中央政府和地方政府都采取了一系列措施来限制房价上涨,但房价也没有跌,2016年涨幅比较高,按照中国的国情,北京的房价,北上广深的房价,一线和二线城市的房价,还会涨,只是涨幅有差别而已。

我们涨幅是香港的三分之一,13.7亿人口的国家,人均收入水平不断提高,高收入人群,到北上广深来说买房子肯定会推动房价上涨,后面还有供地等各种因素导致上涨。

为什么大家关注房价上涨,说到一个热门话题,我们研究房地产发展,研究城市发展时候,最担忧的不是房价上涨,因为房价上涨,政府和地产商会有更多的获利机会,如果房价跌得一塌糊涂会影响经济发展,绝大部分三四线城市房子是卖不出去的,这是冰火两重天。

关注房价上涨原因是收入水平上涨幅度远低于房价上涨速度,我们现在城市收入水平有一定水分的,比如说平均收入,一般员工年收入十几万元,在北京城区是不要想买房子的,到北京远郊区,良乡四五万元,首付都需要90万元一套房子,加上贷款要几百万元,可能是要举全家之力买套房子。

现在北京的适龄人口,25-39岁的适龄人口是600多万,如果再降低点的话,25岁-35岁500多万,里面可能有一部分的人买房子,但是与住房供给存在很大的差距,人们不满的原因就是没有房子可买。我们住房供给数字在北上广深都是下降的,一年大概十几万套,也只能满足我们的零头,而且这只是住房的销售情况,土地的数量也在下降,收入增长速度缓慢,房价增长速度上升,土地供给数量下降,住房和适龄人口供给套数也在下降,年轻人买不到房子,当然心里不高兴,就会在媒体,通过各种渠道集中表现出来,导致了中央一些决策部门看到了消息都是负面的,觉得这个事可能意义比较重大,就采取了一系列的控制和限制的政策。

住房供给不足这是很大的问题,理论上来讲,如果是市场经济,当房价上涨的时候就增加供给,全国为什么没有办法更多地释放土地呢,三四线城市房子卖不出去问题非常严重,但是特大城市的房子不是卖不出去,怎么来调节这两类矛盾,现在我看到大家把焦点都集中在住房的问题上,但是没有人认为是供给不足导致的结果。

为什么供给不足呢?

内部曾经讲过,人口控制,有这种想法,盖了房子人口会更多,如果不盖房子,不满足人的住房需求,人就不会过来,在北京买不到房子,房价上涨了,是这样的思路,所以北京就严重控制土地出让金,严格控制房子,导致了住房的供给数量下降。

第二是控制郊区。中小城市的发展,全世界特大城市,千万人口以上的城市,500万以上人口的特大城市,基本都是摊大饼向外发展的,但是发展过程中,不是一个主城区发展,周边有很多中小城市和小城镇,去日本的时候,由于人口增长速度过快,在郊区30公里左右的距离开了很多新城,由于新城缓解了大量人口向中心城区发展压力,这些小城镇的发展,就相当于东京中心城区的十分之一,但是北京限制周边的中小城市发展。北京的顺义、昌平、密云、延庆,特别是延庆的房价并不高,周边还有上百个小城镇,这些小城镇没有发展机会。

第三,控制土地供给问题。

第四,北京住宅用地的控制情况是逐年下降,控制户籍人口,不仅是把人口控制在2300万,非首都功能要疏解,控制户籍人口,认为北京市人口多。

第五,城郊的交通设施配套不足,现在都是修高速,是以车为主的,不是以人为主的。

房价能不能降呢?

中心城区涨是规律,随着中心城市往外扩散,一定公里数范围之外房价逐渐下跌,举个例子,郊在北京房价每平米5万元时,燕郊是每平米5000元,现在北京中心城区每平米10万元,燕郊现在达到每平米2万元,尤其最近说轻轨要通到香河、三河,燕郊的房子涨到每平米2万元,相当于北京主城区的五分之一,我们只有燕郊、三河和香河。

我前段时间到佛山,在房价是每平米2万元,原来是每平米1万元,广州七条地铁通到佛山,很多广州人到这里买房子,觉得这比广州便宜一半,相对广州来讲房价是下降的,但是相对佛山来讲,房价是上涨的。同理,看燕郊制定房地产限购限价政策,房地产价格上涨,采取严厉的控制措施,对河北,北三县控制,控制的结果是对北京也不是利好,北京白领青年到北三县买房预期消失了,对北三线来讲,甚至是沿北京边界的城市都可能缓解北京的房价,哪的房价高了增加有效的供给,辅助交通问题就解决了,河北沿北京边界严格控制房地产发展,河北有便宜的房子,交通过不去,又控制发展,在北京房价高,又买不起,不满的情绪就上去了。

加快轨道交通建设,房地产发展空间越来越大,北京的居民就自动的向郊区疏解,有两种可能,一个是北京小区的中小城镇和河北沿边界的城镇,这两条路都堵死了,如果不堵死,大方位的调整住房政策,增加供给来降低房价。可是现在只要看到房价涨了,就认定这是不符合当前限制房价政策,反过来说,燕郊房价是涨了,但是北京房价降了,北京的适龄人口可以买到住房了,哪个是好事呢,我们希望交通修过去,燕郊、永清、固安,北京周边的中小城市都有发展机会,带动住房供给,缓慢北京的房价,这是正常的思维方式。但是现在我觉得我们政策在这里面是有问题的,一味的限制房价,限制供应,限制住房销售,采取行政措施。这样我们对房价上涨不满情绪还在积累,而且还会使未来房价形成更高的反弹。周边城市的房价虽然上涨了,但是对主城居民来讲可以买到便宜的住房,这符合世界国际的经济发展规律,但是我们没有走这条路。

总结一下:

第一,限购和限制房价上涨政策应该调整,对于三四线城市房子卖不出去的城市应该采取一类措施,房价大幅度上涨的城市应该通过土地供应量增加,住房供应量的增加,甚至大规模的解决住房供给问题,可以缓解房价上涨压力,这是符合市场规律的,如果我们不走这条路,这个矛盾积累会越来越深。

第二,不能用简单的行政手段代替市场的调节,制定政策的人都是靠工资吃饭的,他们的工资很低,他们想问题的时候和在市场上创业的人一样,所谓的简单,就是能不能凡是出了问题就采取一刀切,不论是什么样的情况不具体问题具体分析,比如说限购问题,限制住房销售问题,我知道全国很多城市房价涨的幅度没有北京大,由于限购政策,房子卖得越多,统计数字涨得越快,各级地方政府在有关部门的诏令下控制住房销售,影响房价上涨,其中有两类人就出现了问题,一类是嗷嗷待哺的,一线想买房的人买不着房,价格不高的时候憋着不卖,就压力比较大。地产商好不容易盖了房子,比较好的价格又不让卖,压着资金,地产商的压力也很大,我认为这个问题要具体事情具体分析,要根据市场规律来调节住房问题,而不能单纯的就是一涨就限,一限就死。

第三,在一个大范围区域内研究房地产的供应关系,北京采取控制人口政策,所有的房地产政策,房价上涨一系列的城市病,都和控制人口有直接的关系,今天是讨论房价的场合下更多地关注京津冀协同发展,考虑北京市的发展,考虑天津的发展,考虑河北的发展,区域内的房地产供应关系不是通过主城区来缓解的,要通过周边的中小城市和小城镇,辖区外的中小城市来缓解,这个缓解呢,要针对以下几个方面的问题了,要给中小城市放权,就是说我们现在所有的资源都是向城区集中,周边的中小城区发展,受到规划的限制,供给的限制,行政权力的限制,中央提出了促进中小城市发展,中国的等级化管理体制,怎么解决这些问题,怎样促进中小城市发展,北京周边的中小城市发展是一个大思路。

政府要转观念,要把带动贫困地区发展,区域协调发展放在重中之重,人口的疏解和这个有直接的关系,不能一味地限制人口进入,只有通过有限空间的资源再分配来解决房价上涨,房价上涨核心是我们用计划经济的思维方式和计划经济的管理手段来解决房子供给问题,在现在的市场经济主导的情况下,我们应该通过空间区域,市场规律,基础设施配套,行政权力下放的方式来解决房价上涨的问题,这样才能从根本问题上解决房地产市场火的问题,就是涨的问题,怎么样可以得到有效的约束。

经济观察报资深记者
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