经济观察网 记者 陈蓉 6月13日，由经济观察报主办的、以“新布局新价值 新生态”为主题的第十四届蓝筹地产颁奖典礼在北京举行。

来自新城控股集团的高级副总裁欧阳捷作为大会演讲嘉宾，带来了对未来三年房地产形势的判断。欧阳捷认为，未来一二线大城市的土地供应将进一步收紧，调控政策会长期执行；随着城镇化进入尾声，三四线城市总体增长乏力，房企降价可能不期而至。 

一线城市调控将长期执行 加码接近尾声

欧阳捷认为，在当前经济形势下，房地产对于GDP的拉动能力正在弱化。对行业细分来看，商业地产和办公楼销售从“大水漫灌”中获益，但住宅销售已经因为调控明显放慢。

在有力调控下，房地产市场呈现出量平价稳略有增长的现象。而量平价稳的一个原因是供给减少了，一线城市的土地供应1-5月份相当于去年不到一半，二线城市的土地供应大幅度缩减，只有去年全年三分之一左右。

未来一二线城市的土地是否会增加，欧阳捷认为可能不会。大城市里面的核心区域已经无地可供，如果要供地就必须要进行城市更新拆迁改造；由于过去摊大饼的模式被抛弃了，大城市增加外围土地供应变得困难。从统计来看，去年下半年查到的16个城市出台了土地供应计划，8个城市土地供应计划是逐年下降了，5个是持平的，3个是略有增加的。

因此，欧阳捷认为，未来这些城市都会遵循一个逻辑，就是控制大城市的土地供应，总量控制，增量递减，意味着未来的土地供应越来越紧张。在这样的情况下，如果说一二线城市不能增加土地供应，同时又不能减少需求，调控就会长期执行，例如现在各城市开始考虑把人口的量化控制，需求的量化控制作为重要指标。

当前房地产市场下，限价令也在扭曲市场，在对于房价反弹担忧的影响下，房价进一步扭曲，出现远郊盘房价高于近郊盘，毛坯房房价高于精装房，二手房高于一手房的怪象；高端捂盘，毛坯入市，最终的结果是导致产品同质化。关系户成为最大受益群体，自住改善需求无从入手，二手房市场冷却。

如果上海的房价今年保持环比不涨，所有的大城市环比不能涨，但是七成还是涨的，假设保持今年的环比不上涨，明年上涨1%，明年上涨2%，2022年上涨5%，每年递增1%，上海的房价下降了，尽管依然很高，但是房价收入比会慢慢逼近合理区间，因此，未来一线城市限价率最少要五年以上，不会放松。

欧阳捷认为，政策对于房价限制越久，越难以放开；若全面放开限购限贷，市场必然失控，但可以预见的是加码已经接近尾声。

三四线城市后续增长乏力

值得注意的是，三四线城市也在增长，一个是都市圈周边的三四线城市，第二是非都市圈的一些热点城市，第三是更多的其他城市，可以看到都市圈的三四线城市，比如北京周边的，像上海周边的，广州、深圳周边的，需求是递减的，需求受限，房价受限。这些城市未来是不是会明显的增长呢？很难说。未来这个都市圈的发展要取决于轨道交通和产业拉动，如果没有轨道交通的快速连接，产业拉动都市圈的成长性会受到局限。

都市圈的三四线城市春节期间出现暴涨，最高增长200%，欧阳捷认为这是回乡置业的问题，往前会发现将近40个城市从去年5月份开始，成交量已经出现了明显的上涨，上涨幅度平均超过了35%，为什么？后来发现这些城市恰恰是流动到大城市的人口比较多，而因为大城市的房价高涨，购房无望，这些人员回乡置业，就业，创业，因此带动了这些城市的成交量上涨。

三四线城市去库存与房地产政策基本无关，而与货币政策有关；欧阳捷认为，去年“大水漫灌”的货币政策递延效应不可持续，最多延续到明年。其次，农村人口可转移余量已经不多，政府通过拆迁制造需求难以为继；最后，小城市的城镇化已接近尾声，并逐步延展到更多三四线城市，对于住房的需求将逐步放缓。

7个基本面将不改变

欧阳捷在稍后的分析中提到，有关于房地产市场的七个基本面不会改变，包括：城市化趋势不变，都市圈将成为城市化新引擎；大城市土地供应逐年递减趋势不会改变，供求关系将长期失衡；城镇化（包括很多小城市）接近尾声，小城市土地供应规模难以持续；居民自持住房、改善居住条件的意愿不会改变，商品住宅仅占比30%左右；投资者买房保值升值的意愿不会变；地方政府推高地价的主观意愿不会变。

从政策面来看，三个战略假设，政策假设如果经济下行，房地产重启，用房地产的概念拉动经济，一定会导致全面放松，导致房价增长，导致周期性的轮动，这种可能性基本不存在。未来的房地产不会存在三年一轮动的周期，未来都市圈需求，强烈反弹，房价暴涨，泡沫膨胀的情况不会出现，中央非常明确不能接受房价暴涨的逻辑。

第二个情况是调控延续，局部微调，经济的起稳见好，会继续抑制资产泡沫，继续去库存，这种情况下中央层面看调控，货币的继续收紧，少数城市尝试微调，限购，调控限价，这个时候地方性措施进行微调，但是不能突破资产泡沫的底限，这种概率可能有80%。

第三种情况房地产进入限制性发展，未来房地产已经进入了新的周期，这个周期是限制性的发展，而不是鼓励性和扩张性的发展，也不是用救火的方式发展。新一届政府上任之后开启新的经济周期，但是与房地产无关，必须脱虚向实际，进行结构性发展，一二线城市限制人口和土地，三四线城市限制土地供应，房地产限制金融过度，加上供给侧改革，这种情况会更大概率的出现。

从资金面来看，欧阳捷分析，未来房地产企业的资金面是长期紧平衡的状态，出现“钱少且贵”的趋势。从目前情况看，M2增速正在放缓，预计今年将达到 11%左右，不排除名义加息；居民部门加杠杆也已经放缓，房贷限额，房贷升息，预计今年按揭贷款增速将收窄至个位数，明后年不排除微幅下降可能，限贷服从于房贷降速也会长期执行。房企到位资金虽然增长，但增速持续下降。

从市场面来看，欧阳捷认为，房企大洗牌就将发生在这几年，房企降价很可能不期而至；在城镇化已经接近尾声的时候，一二线城市里面会出现资金链紧张，欧阳捷称，曾经到了一个中部地区的城市，问那曾经的同事，问你们这个地方会不会出现降价，他说会，我们去年卖了6000亿，今年预期卖9000亿，因为调控政策加紧，客户流失了80%，希望把价格降到8000，情况上看是明升暗降，但是这个动作会引起连锁反应，因此大企业也有可能会逐步的降价，率先降价，就会导致现金流法变化。

行业面上，行业集中提速或超预期。2016年房企前23强市场份额占比为26.8%，今年5月达到了39.9%，预计2020年这一比例将达到51%。投资面上，今年购地保持正增长，欧阳捷分析，这主要是去年基数较低，并不意味着普遍性投资热情减少。

欧阳捷还对房地产上市公司未来发展提出了建议。他认为，上市公司首先要做到研判大势，树立危机意识、防患于未然；对城市长期、系统、深度逻辑分析，进行战略布局优化，密切关注政策机会；雄安新区不是增长点，它不会走房地产开发的模式。

二是现金为王，现在要进行现金流压力测试，进行资金盘点，加大融资力度和先进储备，市场压力增大时有现金是最好的，不浪费资金用于回购、分红和参股，因为每一分钱是非常宝贵的，还要控制适度的投资节奏，不能激进抢地。

未来的发展方向是两方面，一二线城市要深耕做品牌，应和调控做收购兼并，三四线城市扩围。对于企业有规模才有江湖地位，有江湖地位才能话语权，要加速奔跑，加快进度，不能浪费每一个客户，对于老盘快速去存活，新盘要饱受定价，这种情况下才能保持高速运转。

稳定是大局，波动很正常，调控的新目标，涨跌有底线，房企必须要理解大势，做好自然，争取主动，顺势而为。